一、二線「搶房」三、四線「滯漲」(圖)


部分城市土地儲備飽和,房企重返一、二線城市。

2012年是樓市逐步趨暖的一年,而不少三、四線城市的樓市卻並未出現同步回暖。從溫州到鄂爾多斯,再到海南、常州、營口,媒體爆出的三、四線城市樓市「鬼城」一個接著一個,蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難,房價下滑,「崩盤」的說法頻頻見諸報端。

國家統計局1月公布的數據也證實,和上月相比,三、四線城市的房價確實有部分出現下行。而在土地儲備上,由於房企連續幾年在三、四線城市布局,目前不少三、四線城市的土地儲備已經出現重度飽和。

專家認為,需求不足,供應量大導致的供需不平衡是三、四線城市面臨的普遍問題,目前三、四線城市泡沫隱現,很可能導致其在這輪樓市趨熱的情況下無法「回暖」,甚至出現價格下行。

受此影響,主要布局在三、四線城市的房企業績明顯受到拖累,不少企業紛紛「轉向」,將重點回到一、二線城市。

現狀:三、四線城市「鬼城」蔓延

雖然對於三、四線城市的具體庫存並未有官方的詳細數據,但是許多城市「去庫存」的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫存壓力下,價格戰也愈演愈熱,打折促銷、以價換量的現象頻有發生。海口市住建局曾在1月11日下發了《關於清理當前商品房市場存量的緊急通知》,清理時間為2013年1月12日至1月18日。

而從國家統計局2013年1月公布的數據中可以看到, 2012年12月新建商品住宅與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有8個,持平的城市有8個,上漲的城市有54個。價格下跌的城市中,北海、海口、錦州等三、四線城市赫然在列。

土地:大房企進軍三、四線城市土地儲備重度飽和

70個大中城市限購後,三、四線城市一度成為房企拿地擴張的熱土。「這幾年,陸續有大房企進駐贛州,拿地都很豪氣,對我們本土地產企業的衝擊很大。」周先生是贛州一家小房企的負責人,他告訴記者,大房企在贛州城區拿地通常一拿就是上千畝,其項目一旦推出市場,供應量都很大,直接大大擠壓小房企的市場份額。

而廣東惠州也已經逐漸被大型地產企業「佔領」。短短几年,惠州房地產市場上已匯聚了萬科、中信地產、富力地產、保利地產、佳兆業、雅居樂地產、五礦集團等全國一線開發商,大盤雲集,而有數據顯示,該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%,然而土地成交量卻相當於廣州的94%。

房協分析稱,土地儲備情況的變化,反映出廣深兩個中心城市受土地資源限制,其開發量將逐漸萎縮;珠三角其他城市群和粵北山區進一步提高所佔份額。

  而在全國範圍內來看,中國指數研究院數據顯示,2009年以來,我國部分三、四線城市住宅市場供應規模增長較快,營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列,待開發量在3000萬~8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。

房企:三、四線經營環境困難

與限購政策出臺後放棄轉戰三、四線城市不同的是,出於追逐相對穩定高利潤的目的,2012年房企回歸一、二線城市的趨勢日益顯著,在一線城市及重點二線城市的拿地金額大多呈現明顯增長。而將重心放在三、四線城市的開發商也感覺到了壓力。

鄂爾多斯有史以來最大的房地產項目——星河灣鄂爾多斯項目就這樣被推上風口浪尖。公開資料顯示,星河灣鄂爾多斯項目規劃面積11000多畝,其中一期工程佔地2500多畝,是真正的超級大盤。去年年中,鄂爾多斯項目被爆出房價屢次大幅下調,銷售乏力,去庫存壓力仍然巨大。

而公開資料顯示,在去年樓市逐步回暖之際,側重一、二線城市的保利地產全年銷售額大增近四成,中海地產銷售額增長近三成,而側重在三、四線城市圈地開發的恆大地產銷售額增加14.8%,碧桂園銷售額增長僅為10%。

保利地產董事長余英曾在其實名微博上表示:「一線城市是房企必爭之地,2012年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。」 而恆大主席許家印此前坦言,受調控政策影響,三、四線城市營運環境困難,所以集團不得不改變策略,轉戰二線城市。

而從北京中原日前公布的數據來看,由於三、四線城市未來存在一定的調整風險,標桿房企確實已經開始「回歸」一、二線城市。數據顯示,2012年從標桿房企拿地數量中,一線城市佔比20%,二線發達城市佔比21%,二線發展中城市佔比42%,三、四線城市佔比18%,其中二線發展中城市佔比最高。

趨勢:三、四線樓市泡沫初現樓價繼續下行

隨著三、四線城市的供應量暴增,在2012年樓市逐漸「春暖花開」之時,三、四線城市的樓市卻裹足不前,甚至出現庫存嚴重積壓。易居地產研究院副院長楊紅旭表示,2012年的房地產市場嚴重分化:一線城市已入春天或夏天;三、四線城市仍在冬季,或初春。

中指院報告也顯示,開發商在一些三、四線城市大規模圈地,造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時,這些城市陸續顯示出泡沫徵兆,個別城市甚至已出現崩盤現象。

報告預測稱,未來一段時間內,一線城市供應短缺,未來住宅價格上漲壓力較大,而部分二、三線城市或將面臨供應過剩風險,價格上漲動力不足,甚至可能出現下降。而廣大的三、四線城市供應充足,但潛在需求相對較弱,部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。

方圓地產首席分析師鄧浩志也對記者表明瞭類似看法:「三、四線城市的經濟比較落後,居民收入不高,加上人口流出,所以剛需十分有限,而三、四線城市房價上漲多因為投資資金進入,現在政策嚴防投資資金進入住宅市場,這些城市失去了增長動力。」其表示,由於過度依賴土地財政,三、四線城市前幾年瘋狂賣地,以至於最近供應量太大,需要較長時間消化,所以哪怕這輪出現房地產市場的熱潮,三、四線城市也難以跟風上漲。


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