PM2.5與高房價

2013-02-16 10:05 作者: 朱寧

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不久前北京上演的「十面霾伏」,又一次把環保問題的嚴重性推到了風口浪尖上。一時間,國外媒體再一次對中國的環境問題進行了集中的大報導,並對中國經濟的增長模式和可持續性提出了更多的討論。反觀國內,從國務院和地方政府,到媒體和民眾,都也對環境問題發出了「忍無可忍」的聲音。

過去幾年,許多老百姓開始組織自主進行空氣質量監測,監測的結果是空氣淨化器的熱銷乃至脫銷。為了能喘上放心氣、喝上放心水、吃上放心菜,越來越多的大城市居民選擇遷居到城鎮郊區生活。

與此同時,根據環保部門統計,過去十年中國全國大中城市的空氣質量持續提高,越來越多的城市環境質量達標甚至良好。

老百姓的切身感受和官方統計數字為什麼會有這麼大的差異?一個主要原因是源於統計口徑。中國對空氣質量關注與PM10顆粒(可吸入顆粒物),和國際通用的PM2.5顆粒(可吸入肺顆粒物)的標準不同。體積較大的顆粒物的減少固然可喜,但看來對體積更小的污染物的忽視直接導致了居民切身感受到的環境質量非但沒有改善,而且有惡化的危險。

統計數據和親身感受的嚴重背離,引發作者想到另一個有「異曲同工」之妙的問題:全國的房價。國內廣泛使用的房地產指數是中國指數研究院編製的中國百城房地產指數。根據中國指數研究院的網站,中國百城房地產指數的房價樣本範圍,包括各城市所有在售商品房項目(新房)。

這一曾在成熟國家被廣泛被採納的編製方法,在過去一段受到了國外學界的廣泛質疑。在國內高速變革的經濟環境下和城市化快速推動的進程中,國內房地產指數編製中的樣本選擇偏差,尤其值得關注。

以北京市的房價為例。北京在城市規劃上有從城中心到郊縣的「環」式規劃,從八十年代的二環路,現在已經修到了近郊區縣的六環路。伴隨著城市規模的不斷擴大,新開工的房地產項目的選址也自然越來越遠。在21世紀之初還算偏遠的亞運村,望京,亦莊等地,現在已經成為炙手可熱的核心地區了。與此同時,在十多年前的新開工項目中佔很高比例的三環內的項目,現在已經是鳳毛麟角了。

如果只是簡單採用新竣工項目的均價來編製房地產指數,就會不可避免地忽略一個重要事實:目前新竣工項目的地理組成已經大大不同於十年前竣工項目的地理組成了。由於新竣工項目越來越遠,而級差地租有導致了核心地區的房價永遠會(遠遠)高於周邊地區。上述統計樣本上的偏差會直接導致目前的房地產價格指數的編製低估了,甚至大大低估了房價在過去十多年間的漲幅。

用虛擬數據舉個簡單的例子。2000年北京三環內新房房價平均為5000元/平米,三環環至五環之間平均為3000元/平米,五環之外之間房價平均為1000元/平米。到了2012年,三環內新房房價為20000元/平米,三環到五環之間平均為30000元/平米,五環之外的房價平均為10000元/平米。

假設新房分布的地域不變,三環之內佔百分之五十,三環到五環之間佔百分之四十,五環之外佔百分之十,那麼2000年北京的平均房價是3800元/平米(5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1),2012年北京的房價是38000元/平米(50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1)。十二年間,房價上漲了900%。

然而現實是,到了2012年,新房的地域分布發生了重大的變化。2012年五環外的新房佔據了新房總量的百分之五十,三環到五環之間佔據了百分之四十,三環之內只佔百分之十。按照這種地域分布,也就是國內房地產指數的計算方法,2012年的北京房價就是22000元/平米(50000×0.1+30000×0.4+10000×0.5),幾乎只是前一種方法的一半左右。按照這種方法,十二年間,房價僅上漲了340%。

由此可見,國內房地產指數因為忽略了樣本在時間序列上的重大變化,統計出來的中國百城房地產指數,嚴重地低估了房地產市場價格的上漲幅度。

值得指出的是,即使是國內的二手房指數,也面臨類似的問題。同樣根據中國指數研究院的網站。二手房指數的樣本選取,是基於「當地主要城區成交較為活躍的代表性樓盤」。隨著新開工項目和城市人口居住地越來越向周邊推進,二手房指數的樣本選取偏差也越來越大,數據的準確性也越來越差,由此引發的政策誤導性越來越強。

這種測量方法上的偏差,從方法論上講是缺乏科學性的,從政策意義上來講是會帶有很大的誤導效應的。這也可以解釋為什麼城鎮居民對房價高企的怨聲,遠遠超過了官方統計數據可以解釋的範圍,為什麼中國的房地產痛苦指數大大超過發達國家甚至主要發展中國家,並且一時看不到調整的跡象和動力。

過去兩年的房地產調控過程中,不乏聽到地方政府限制某些高價樓盤銷售,以保證房地產價格指數不會上升的做法。且不論這種做法背後的政治經濟考慮,單是這種做法本身,就暴露了以新房銷售價格和規模編製房地產指數方法在中國目前特定的經濟發展階段和房地產調控政策下的侷限性。

綜觀國際房地產經濟的研究,越來越多的學者認同採用同等房屋重複銷售的方法,也就是通過記錄和統計二手房價格連續變化的方式,來更準確地反映房地產市場的變動。作者在耶魯大學的導師羅伯特席勒教授根據房地產市場重複銷售方法的跟蹤美國房地產市場的CaseShiller房地產指數,更是在2007-2008美國房地產危機後,成為發達經濟裡得到最廣泛應用的房地產指數。

PM2.5和房地產指數,看似風馬牛不相及,其實涉及的都是一個統計口徑問題。從某種意義上說,政策制定和實施是也一門測量科學。統計標的和方法的確定,直接決定了統計結果和經濟政策的選擇。錯誤的統計選擇,往往會導致錯誤的數據解讀和政策誤判。

統計口徑的選擇上的偏差,倘若只是科學方法上的缺失,倒還容易糾正。更讓人擔心的是統計口徑的選擇和數據提供中系統性的利益驅動。

在2007-2008全球金融危機前的信用評級機構,提供的就是這種蓄意帶有偏差的數據。通過對大量和房地產有關的債券提供過分正面的信用評級信用評級機構在短期內矇蔽了大量投資者並獲得了高額的收入。但在金融危機中不得不正面自己不但摧毀了自己在過去幾十年間累積的聲譽,而且幾乎摧毀了全球經濟和金融體系的現實。

因為不相信信用機構的評級,而大規模沽空和房地產相關的CDO和CDS產品並創下對沖基金史上的天量收益而著名的約翰保爾森在事後曾謙虛地反思:「我不過是那個有勇氣喊出‘國王什麼衣服也沒有穿’的小孩」。誠實,很多時候,比智慧更有價值。


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