昔日搶購如今大量空置 唐山新城區變「鬼城」


2012年年末,北京等一線樓市逐漸升溫,而距離北京150公里的河北省唐山市卻由於大量樓盤空置而引發媒體關注。春節期間,中國證券報記者在唐山走訪時發現,由於供應激增而需求有限,唐山房地產市場下行跡象明顯。

大房企水土不服

唐山在三四線城市中頗具典型性:城市規模不大,經濟較為發達;幾家效益良好大型國有企業為唐山絕大多數本地人口提供了就業機會,唐山外來人口不多,本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的兩股重要購房人群,外來人口和返鄉置業群體,而本地家庭對住房的需求相對有限。

或許正是由於較好的經濟基礎,諸多龍頭房企把唐山視為必爭之地,目前包括萬科[簡介 最新動態]、萬達[簡介 最新動態]、華潤置地[簡介 最新動態]、嘉裡建設、綠城、金隅、榮盛發展等大型房企都已在唐山設立開發項目。然而,龍頭房企在唐山的發展歷程並不順利,與本地開發商相比,龍頭房企並不具備優勢。

以唐山萬達廣場為例,2009年開盤預售時每平方米近萬元的均價曾引發搶購,如今唐山萬達廣場已建成現房卻仍未售罄,目前售價已降為每平方米7000元以下。

在唐山西郊軍用機場原址上改造的鳳凰新城,如今密密麻麻的分布著多個大型樓盤。鳳凰新城區域是2009至2011年期間唐山市政府重點推介的地塊,龍頭房企的唐山項目多位於這一區域。這些樓盤由於各種原因均未全面入住,入夜後只能看到一片由鋼筋水泥構成的灰暗的城市森林,有媒體將唐山鳳凰新城稱為又一座「鬼城」。除了鳳凰新城,唐山市其他區域還有多個的停建、緩建樓盤。

「大型開發商來到唐山後,產品類型、營銷手段等方面都比較先進。但是這些在一二線城市屢試不爽的開發模式到了唐山卻並不奏效,同時本地開發商也並沒有受到實質性的挑戰。」某龍頭房企唐山項目公司工作人員對中國證券報記者表示。在該人士看來,目前唐山大量樓盤滯銷的主要原因是「房子實在是太多了」。

「前幾年唐山的房地產市場確實比較紅火,但唐山人還是將房子作為一件投資品來購買。隨著唐山房價調頭向下,並不缺房的唐山人對買房失去了興趣,因此造成了如今的滯銷局面。現在看來,這些開發商在拿地時都把唐山的房地產市場看得過於樂觀了。」上述龍頭房企人士表示。

樓盤入住率較低

造成唐山房地產市場目前局面的原因,除了開發商在全國樓市火爆之時的拿地衝動,還有唐山市政府的規劃衝動。2010年,唐山啟動了《唐山市震後危舊平房改造項目規劃方案》。根據該方案,唐山市將改造震後危舊平房536片,建築面積970萬平方米,涉及居民12.8萬戶;規劃建設安置住宅小區135個,建築面積1600萬平方米,建設住房18.84萬套,估算總投資340億元。

這意味著,僅唐山通過城中村改造釋放的住宅供應就接近2011年北京樓市成交的兩倍,而目前唐山市區城鎮人口為420萬,約為北京的五分之一。在城中村改造的同時,唐山市還對多個居民區進行拆遷改造,加上新城區的建設,有唐山地產人士估計唐山未來的住宅供應規模可能更加可觀。「供大於求將是未來幾年唐山房地產市場的常態」。

如今,幾年前的衝動式發展漸漸顯露出惡果。由於大量已售樓盤空置,目前唐山購房者已經將「有人住」作為買房的重要標準。在樓盤大量空置的鳳凰新城,目前只有一個舊改樓盤銷售尚可,原因之一就是該樓盤由大量回遷住戶居住。而在唐山市路南區某大型回遷樓盤,由於原住民每戶均補償了多套房產,同時商品房銷售乏力,導致這一規劃居住人口10萬人的樓盤入住率十分有限。

入住率底下還套牢了投資商鋪的購房者。市民小張2009年在唐山市中心區某大型樓盤以每平方米3.6萬元的價格買下一間40平方米的商鋪,當時開發商表示交房後每年的租金回報將超過10萬元。如今這一商鋪仍無人承租,原因還是該建築面積超過100萬平方米的樓盤很少有人居住。



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