內地"鬼城"蔓延 常州鶴壁十堰等新近加入(圖)

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隨著權力和資本交替上陣，鄂爾多斯的空城計一夜之間，如同一場傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報導的貴陽、營口等城市，《中國經營報》記者調查又發現江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背後又隱藏著房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發展缺乏產業支撐等諸多風險。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

調查一

地產供大於求，工業重市地產先行

淪為「鬼城」第二 常州產業轉型錯投房地產

上海、南京等外地購房者佔據了60%，本地拆遷戶和小老闆則每戶握有好幾套房產，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。

素有吳文化發源地、富庶繁華之美譽的江蘇常州，因其新城區樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之後又一「鬼城」。甚至業界做出悲觀預期，認為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發展。

「鬼城」之說是否言過其實？傳統工業強市常州緣何吹起了地產泡沫？春節剛過，《中國經營報》記者深入常州調查發現，在常州無論是商業地產還是住宅項目都面臨供大於求的狀況，常州的地產泡沫已是不爭的事實。

對於「鬼城」之說，記者多次試圖聯繫常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應。

誰在製造泡沫？

白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進區武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為「鬼城」的直接證據。

武進於1995年撤縣建市，2002年撤市設區，是常州市近年來重點打造的「南部新城」。貫穿南北的武宜路就位於武進區。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上彙集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建築面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級樓盤，如星河國際建築面積達到180萬平方米，大部分樓盤正處於銷售期。

「武進區的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片。」常州一位載著記者在武進城區轉悠的出租車司機李飛（化名）說，李飛的話得到了多個當地居民的認同。

記者近日實地走訪常州市武進區的多個新盤後發現，確有不少小區存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

「一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，有些人買了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，」李飛告訴記者，「武進工業發達，小老闆很多，大多會先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手裡普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當下的狀況。」

記者實地調查瞭解到，常州的房價與周邊其他城市相比，並不算高，其房價大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區域的房價在每平方米1萬元左右。

正是這相對不太高的房價，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不願透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來買房，是因為上海的房價太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

常州本地一家房地產網站統計數據顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者佔據了60%左右。

「不過，在武進更多的人是來自於其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這裡買上一套房子幾乎沒有可能。」李飛告訴記者。

數據顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進區佔比超過50%，達到近70萬人。而2011年武進區常住人口為160萬，暫住人口佔到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點主要為出租房屋、單位內部和工地現場，根本不可能在當地買房子。

由於當地低收入者和外來打工人員無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當地居住，本地房產所有者則又大多擁有多套住房，讓武進區的很多樓盤顯得空蕩蕩，實際上這幾年常州房價也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

個人住房擁有率嚴重飽和

需求有限，供應過量，導致常州市的住宅房產存量大量過剩。

據常州市房地產信息中心統計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化週期約20個月。同策諮詢提供的數據則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化週期約14個月，整體去化壓力較高。

2010年8月末，國家統計局常州調查隊曾對常州市市區52個社區的2167戶居民家庭，進行住戶基本情況抽樣調查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達25.4%。抽樣調查還顯示，常州市市區居民戶均住房建築面積達99.3平方米，人均住房建築面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產在2010年8月份就已經趨於飽和。

2012年底，常州市常住人口（含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口）總量達468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區住宅新增供應量568.17萬平方米；2012年常州市區住宅預計新增供應量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應量，還是顯得過於龐大。

住宅地產還不是最嚴重的，商業地產的泡沫才讓人感覺到危機四伏。

「如果真要說危機，我認為商業地產的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。」一位常州本地開發商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業物業已明顯供過於求，現在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。

據當地中介機構統計，目前常州已經投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，並且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。

大量的商業地產競爭，導致大商場裡的商戶經營慘淡。「現在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊塗，」吾悅廣場裡一位商戶告訴記者，「僅武進商圈現在就有吾悅廣場、又一城、茂業、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達還要進來，競爭將更加激烈。」

記者實地走訪了武進區的多個城市綜合體項目後也發現，不少商場的打折幅度已經低至3~4折，即使在週末，人流量還是不多。

支柱產業轉投地產

2月17日，常州本地媒體《常州日報》也對當地地產業在常州市產業中的比重過大，表達了擔憂。「從2012年度星級企業榜單，也看出常州產業的短板：工業企業中，產業偏‘重’；服務業中，地產公司佔了重頭。在此次服務業五星企業榜單33家服務企業中，地產置業公司依然超過20家，佔60%以上。」

常州市的五星級企業是所有企業中納稅額最高的企業，其標準是根據當年上繳入庫稅金額評定企業星級。得分前10名且上繳入庫稅金5000萬元以上（含5000萬元）的企業，評為「五星企業」；服務業五星級企業榜單中，房地產業連續幾年都佔據著絕大比重。

常州有關人士認為，房地產企業獨領風騷，一方面顯示出常州房地產業的實力，但也反映出常州現代服務業發展不均的現狀。

常州市人民銀行中心支行鄭文清在其論文《地方財政收入對房地產業依存度的分析與探究——基於江蘇常州的實證分析》中寫道，常州市房地產業稅收佔地方稅收收入的比重自2007年以來一直保持在20%以上，最高時曾達30%以上，在地方財政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來也長期保持在地方財政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達到271.94億元，當年其財政收入為643.17億元，前者佔後者的比重達到42.28%。

2012年，北京、上海等一線城市的土地出讓金大幅下降。而二線城市常州躋身前十，位於榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過80%。

從簽約價格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬元，相較於2011年1~11月出讓金額1955643萬元上漲了588057萬元，同比上漲30%。

而在前兩年興起的由一線城市轉戰二三線城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州「攻城略地」。星河地產於2009年首次進入常州，便在武進中心區武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發生於綠地集團、綠城集團、招商地產（000024.SZ）、九龍倉、華潤置業等眾多知名房企。

「當時，大家都很樂觀，有種‘大躍進’的味道，常州的空氣中都瀰漫著一種興奮感。」常州一位開發商告訴記者。

常州市國土局網站發布的2009年武進城區經營性土地交易情況一覽表顯示，當年武進區共出讓經營性用地31塊，其中不乏大開發商的身影。僅星河地產一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團聯合上海雲峰集團、江蘇恆元地產在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。

根據約兩年的開發建設週期，這些體量巨大的住宅項目現今都已陸續入市，集中供應帶來的高庫存，讓開發商面臨不小的壓力。與此同時，過去幾年間，招商、金地、恆大、龍湖、世茂、綠城等國內一線開發商也已集體湧入常州。

2012年下半年，萬達、招商、雨潤先後在常州拿下多幅大體量的商業用地，這讓不少在當地經營商業物業的開發商倍感壓力。

2012年9月，萬達以6.94億元競得武進區出讓面積高達11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達之後萬達在常州開發的第二個超大型城市綜合體，規劃建築面積達60萬平方米。2012年10月，雨潤集團旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達17萬平方米。據悉，雨潤預計將投資55億元，打造一個建築面積達110萬平方米的城市綜合體。

產業升級OR地產升級？

「對於人口規模預判的不準確，城市總體規劃的不完善，住宅地產沒有與其他產業進行很好的配套，這或許是導致常州出現‘鬼城’效應的幾個最為重要的因素。」 上海社科院城市化發展研究中心主任郁洪勝如此評價道。

郁洪勝認為，由於國外經濟不景氣，一直走外向型經濟發展路子的常州，其部分優勢地位在逐漸被取代，此時的產業轉型應立足於其優勢產業的做大做強，而非以房地產業來吸引人。

實際上，常州已經成為長三角重要製造業基地，但河海大學區域經濟研究中心主任、新華社特約分析師劉奇洪認為，常州經濟發展中遇到兩方面的困境與挑戰：一方面，中國已不是短缺經濟時代，生產能力過剩已成為常態，常州傳統產業發展已遭遇總量過剩的挑戰；另一方面，隨著原材料、燃料價格的上漲和環保「門檻」的抬高，常州一些支柱產業，如化工、冶金、紡織、機電等，已面臨「高成長期」、正遭遇「高成本期」挑戰。

另外，隨著高速交通網路構建，高端產業跳躍式轉移成為常態，常州引進高端外資產業優勢日益減弱。

在劉奇洪看來，當前常州內部要素存在不少劣勢。一是產業結構不合理。第二產業比重過大、發展水平不高，沒有千億級產業集群；第三產業比重過小，現代服務業，尤其生產性服務業發展水平嚴重偏低。二是企業「大而不強」。在整個產業鏈的研究、設計、開發、品牌創造、加工製造、營銷、供應鏈管理、應用軟體、系統諮詢等環節中，常州企業大多處於附加價值最低的加工製造環節。

在這樣的情況下，常州迫切需要進行產業轉型升級。劉奇洪表示，「創新發展模式，實現常州城市轉型和產業升級是常州實現發展目標的關鍵。」

「過去，蘇南地區是以產業集群的飛速發展吸引企業和人員的入駐；如今蘇南仍然需要靠產業升級來保持領先地位。靠發展地產，靠吸引蘇滬寧的人員來擴大城市化，或許是一個本末倒置的選擇。」劉奇洪說。

河南鶴壁新區：20年發展成「睡城」

以煤炭化工為產業支撐的河南鶴壁，為了應對因煤炭開採而出現的採空區問題，早在1992年就開始在老城區40公里外的地方建設新區，是河南省第一個建設新區的地級市，這個新區成為現在的淇濱區。

然而，《中國經營報》記者調查發現，這個建設歷史已經長達20多年的新區，到目前為止，還是個空心之城，變成了「睡城」。

不僅如此，本已十分冷清的新區還在繼續擴張，根據河南省委、省政府最新批復的《鶴壁新區建設總體方案》，鶴壁新區規劃面積約130平方公里，這個面積與著名「鬼城」康巴什的規劃面積155平方公里大體相當。

空心新城

鶴壁商業等服務業發展十分緩慢。2011年，鶴壁第三產業佔GDP比重僅為17.5%。

鶴壁姑娘張環麗花了幾十萬元在淇濱區銀興廣場購了一套商鋪，這裡曾被宣傳為鶴壁市的新商業中心所在。但是在開發商遲遲不肯交房的情況下，張環麗逐漸對在這裡做生意失去了信心。

銀興廣場僅商鋪就有2000個，而在它的東邊則有一個傢俱廣場，西邊有一個規模超過它的裕隆商業廣場，在北邊還有一個剛開業的中凱商業街。記者走進銀興廣場，發現約有30%的商鋪還是空位，而營業的商鋪也大都生意慘淡，偌大商場鮮有人影。

銀興廣場是鶴壁市繼多個商業中心之後新開發的一個新中心，當地人也不看好這些新建大商場的市場表現。記者發現，另一個電器商城在過去幾年間幾次易手，原因是「沒多少人去那兒買東西」。

與破舊但熱熱鬧鬧的老城區相比，淇濱區則顯得冷冷清清。

依靠煤炭發展起來的鶴壁轄浚縣、淇縣、淇濱區、山城區、鶴山區和鶴壁經濟開發區。其中山城區和鶴山區是老城區，而新城區是淇濱區。

2010年鶴壁市的常住人口分布數據顯示，鶴山區為13萬人，山城區為23萬人，淇濱區為27萬人。由於新城區產業還未發展起來，約有20萬鶴壁淇濱區居民，在每天早上五六點、下午3點多鐘乘坐一個小時的班車到40公里之外的老城區上班，其中大部分是煤礦工人，他們原本居住在老城區。

接受記者採訪的鶴壁多位政府官員並不否認鶴壁市產業基礎較弱。除煤炭、化工之外，真正能支撐鶴壁經濟發展的並沒有多少企業。而即便是煤炭也在最近兩年受累於煤炭價格向下走勢。鶴壁市規劃局辦公室工作人員尹軍濤坦言：「鶴壁市的產業比較單一，龍頭產業不多，很多還是傳統產業比較多一些。」

記者查閱鶴壁市城市規劃，其空間發展方向是「鶴壁—淇縣一體化」，官方稱之為鶴壁大新區。而在其中幾乎沒有任何產業在內，清一色是地產和相關生活配套項目。

《鶴壁市2011年國民經濟和社會統計公報》數據顯示，2011年鶴壁三產比重為11.0 71.5 17.5，其工業佔GDP比重高達71.5%，而其主要工業都集中在老城區，可以推測新城區幾乎還是一座產業空城。

據瞭解，鶴壁市居民生活水平較低，購買力不強，統計數據顯示，鶴壁市城鎮化率較高但城鎮居民收入卻較低。2011年鶴壁市城鎮化率為49.76%，城鎮化水平在河南省18個地市中居第三位。但2011年城鎮居民人均可支配收入為17254.54元，低於河南省年均水平940.26元。上述原因讓鶴壁商業等服務業發展十分緩慢。2011年，鶴壁第三產業佔GDP比重僅為17.5%。

產業與人口嚴重脫節

鶴壁市的產業多在北部幾十公里外的老城區和淇濱區最北邊的經濟技術開發區，而人口大多居住在南部。

鶴壁的「心臟」幾次移位。

最早的一顆「心臟」是煤炭，靠煤礦集聚起來的人口成就了鶴壁市的存在，生活在山城區，以及不遠處的鶴山區。隨著城市人口增多對空間需求的增大，老城區地處山腳一隅的侷限開始顯現。而最重要的原因在於老城區周邊許多採空區，不適宜建設，即便建設也是成本巨大。

在這樣的情況下，建設新區是最容易的，也是性價比最高的解決之道。趁著20世紀90年代初期的全國大興開發區熱潮，鶴壁市於1992年在距離老城區40多公里處劃了一片地開始建設新區，成為飛城，因臨近淇河被命名為淇濱區。這也是河南省首個建設新區的地級市。

當年編製的《1995年至2020年的城市空間發展規劃》顯示，到2020年，鶴壁市城市空間規模達到38平方公里。然而截止到現在，鶴壁全市城市空間規模已經達到了34平方公里，其中淇濱區建成區面積已達到29平方公里。

鶴壁市規劃局辦公室工作人員尹軍濤告訴記者，土地利用超預期的事實，在於鶴壁市淇濱區土地利用率不高。

這也正是鶴壁人口密度極低的原因：市內許多是五六層高的樓房。許多單位有著在大多地市罕見的大片綠地，以及許多待建空地。

對土地的超預期使用，讓鶴壁市不得不在2007年對規劃進行修編，向南發展，鶴壁新區不得不繼續把餅攤得更大。根據河南省委常委會研究通過的《鶴壁新區建設總體方案》，鶴壁新區規劃面積達到130平方公里，這個面積與著名「鬼城」康巴什的規劃面積155平方公里大體相當。

從規劃圖上看，鶴壁城市總體是自北向南伸展的長條狀。這是一種非常尷尬的空間格局：鶴壁市的產業多在北部幾十公里外的老城區和淇濱區最北邊的經濟技術開發區。而人口大多居住在南部。產業和人口嚴重脫節與分離。

尹軍濤說，鶴壁的城市向南發展也是無奈之舉。「西邊是高鐵線，高鐵外圍又有南水北調工程，而東邊則是京港澳高速，北邊是工業企業集中地，且與安陽湯陰縣接壤。鶴壁的空間發展選擇要麼是將北部產業區‘包圍’在城中，要麼就是選擇一直向南。」

「西邊是高鐵，東邊是京港澳高速，往北是安陽境內。這都是發展的屏障，要突破這些屏障，涉及供水、涵洞、交通的設計，成本將很高。而且要跨鐵路，還涉及需要跟鐵道部協調的問題，協調起來很麻煩。」尹軍濤說，「我們已經沒有選擇，只能向南邊發展。」

在鶴壁的整體發展戰略中，老城區儘管還分布著大量煤炭資源，但隨著不斷的開採，煤炭資源也逐漸趨於枯竭。城市發展價值逐漸縮小的現實讓老城區成為一個「棄兒」的角色，但缺乏產業的跼促又在一定程度上威脅著淇濱區這個寵兒肌體的健康。

孤單的「總部經濟中心」

130多平方公里鶴壁經濟中心的重擔，光憑「9 1」這幾棟樓或許還有些勢單力薄。

在大力發展地產和相關生活配套項目的同時，鶴壁新區目前發力的一個重點即是打造「總部經濟」，「9 1」就是其中最具象征意義的產物。所謂「9 1」，是指9棟地標性建築加上一座會展中心。而「9 1」的位置在淇河邊上，從4年前開始著手征地、規劃，並沿著河岸修建了10座漂亮的廁所、音樂噴泉及一處人工沙灘。

這處頗具象征意義的地標建築，承載著鶴壁市打造區域性中心城市、展示城市高端形象、拉動鶴壁新一輪發展投資引擎的重任。但是，鶴壁市的經濟社會發展現實決定了這是一步冒險之舉。

9棟地標性建築高約30層，其中有3座的造型靈感分別借鑒了鶴壁市淇河鯽魚、冬凌草及蓮鶴方壺3種特產。而會展中心的外型設計乾脆參照當地的「填絲鴨蛋」。此外還有一棟龍門大廈，可以看作央視大樓的mini版——將兩棟樓建成後，在上部用鋼構連接起來。

這些定位於高端商務辦公的寫字樓，外型時尚摩登且造價不菲。在記者接觸到的鶴壁當地人眼裡被認為有些脫離實際。

一位不願具名的人士說：這裡距離市區太遠，而鶴壁市內的公司，一棟樓就給裝下了。

60歲的村民董德中是大董莊的村民，在他看來，「9 1」的「繁榮」犧牲了他的生活以及他所在的村莊。這個1000多口人的村莊是附近多個被征地的村莊之一。

董德中對未來顯得有些無奈，言語中透著一種壓抑的惱怒。村裡大多數人的土地因「9 1」的建設而被征，離開了土地意味著需要重新謀生活。對年輕人來說，這根本不是問題。可對他這樣擁有60歲年齡的人來說，找工作是件難事。

而一旦搬遷，意味著生活成本將大大增加。政府稱不超過40平方米，將按照每平方米2000元的成本價賣給拆遷戶;超過40平方米將按照市場價賣給拆遷戶。而政府對每平方米房屋的拆遷補償為290元。這意味著要買房需要再貼錢，這是一種無法逃避的被政府規劃好的命運。

在他們村莊東邊，一塊長滿麥苗的土地在2013年春節前被強推，記者被告知這是淇濱區政府將來的搬遷用地。政府希望以此帶動城市的發展。

雖然在政府眼裡，這是一片欣欣向榮的發展之地。但是出租車都不願意來這裡，其中一位出租車司機向記者解釋了不打表直接收取正常行程價格2倍費用的原因：「不是我們把錢看得太重，而是因為這裡太偏遠。」

不管怎樣，在官方口徑中，「9 1」以一種引領鶴壁城市發展戰略的高昂姿態存在。遠遠看去，大片麥田將「9 1」襯托得形隻影單。130多平方公里鶴壁經濟中心的重擔，光憑「9 1」這幾棟樓或許還有些勢單力薄。

出路：完善保障房體系

建立完善的保障房體系將是新型城鎮化大背景下我國房地產市場健康、可持續發展的必由之路。

《中國經營報》：未來將有大量的農民湧入城市，他們需要住房，也需要工作，還需要融入城市生活，要真正實現「人的城鎮化」還需要注意哪些問題?

楊保軍：在城鎮化大背景下，保障房建設將成為各級政府不得不面對的問題。對於進城農民來說，他們的剛需就是支付得起的住房，而不是建設高檔住宅、別墅。不過，這種房子無論是地方政府還是開發商都不願意建，因為收益比較低。

我們應該首先解決那些已經進城很多年、在城市有穩定工作、並且願意長期留下來的這些人的住房問題，新型城鎮化必須要解決這部分人的住房問題。建立完善的保障房體系將是新型城鎮化大背景下我國房地產市場健康、可持續發展的必由之路。

吳新堅：目前我國的房價大大超過農民以及工薪階層的收入水平，新型城鎮化需要進城農民有房住，還需要他們融入城市生活，這個方面需要各級政府建立和完善保障房體系。

蘇培科（微博）：新型城鎮化一定要避免重蹈以往「圈地運動」的覆轍，不能把城鎮化作為政績，在推進速度上不能再搞競賽。地方政府在吸引農民進城的時候一定要有主要產業的支撐，有了工作進城農民才能真正融入城市。同時，新一屆政府需要堅定不移地調控房價，並及時推進收入分配體制改革，縮小收入差距。

政績考核機制惹的禍

對土地財政的依賴與現有的政績考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。對於市長市委書記而言，城市是彰顯政績的最佳舞臺：每個領導都想在自己的任期內，使城市的面貌越來越現代化，評價一個政府官員是否有能力，在很大程度上也看其為城市做了怎樣的改觀，尤其是表面視覺上的變化。

這使得生長在全國各地的空城鬼城的發展模式如出一轍，將政府部門從老城搬遷到新城區，依靠政府中心搬遷的模式帶動區域發展，美其名曰「政務新區」。從城市形態上看，新區的政務中心旁多半環繞著人造湖泊、大廣場，以及一棟棟的住宅樓和寫字樓……對於地方政府而言，低買高賣，政府部門的土地是劃撥的，住宅和寫字樓的地價房價卻是按照市場定價的，既有光鮮的城市形象，又有亮麗的GDP數據，還有大筆的土地出讓金收入，怎麼看都是不賠本的買賣。

在這場狂熱的造城運動中，地方政府和房地產商奮勇前進，房地產投資投機者也不甘人後。近年來，貨幣貶值，住宅市場中的投資性需求也旺盛起來，不僅在一線城市，二三線城市亦如此，這種需求並不看重房子本身的好壞，居住環境的優劣，區域發展潛力的大小，只是為了轉手謀利。

中國的房地產業正在墮落為一個擊鼓傳花的遊戲，地方政府、房地產商、房地產投機者都試圖在鼓槌落下時分一杯羹。地方政府過度追求形象工程，沈迷於GDP競賽的造城運動，使得中國的城市化和經濟發展對土地財政產生嚴重的依賴，空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。

然而，這種發展模式必然是不可持續的!因為城市的發展缺少產業支撐。在規劃和建設新城的過程中，地方政府並沒有很好地考慮導入產業，區域內的就業機會很少，人們居住在此工作在彼，非常不方便。很多不發達地區產業基礎薄弱，地方政府造新城也是硬著頭皮上馬，明知不可為而為之，無法引入足夠的產業，大量房屋建好後只能任其空置，長此以往，必然債臺高筑，難以為繼。

城市化是經濟發展的自然結果，是人口從鄉村轉移到城市，城市規模不斷擴大，城市產業自然轉型的過程，這是人口、土地、經濟和生活方式等多方面轉變的自然過程。很多地方卻錯誤地把城市化看作促進經濟發展的手段，依靠大量資本建設的城市，收穫了GDP數據，卻無人居住、無產業可發展，是對社會資源的巨大浪費!

據統計，中國內地大中城市人均綜合用地已超過120平方米，對照國際上的大都市，東京人均綜合用地僅78平方米，中國香港才37平方米。與日本的快速發展時期相比較，中國GDP每增長1%，對土地的佔用量差不多是日本的8倍。只執著於土地擴張的城市化，不僅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。

要改變這種現狀，從技術層面而言，有許多方法，比如嚴格控制城市擴張規模，小規模出讓土地;完善硬體配套，改革戶籍制度，吸引更多的移民到新城區居住;創造有利於實體經濟發展的城市投資環境，而非把全部的重心都寄託於房地產業和固定資產投資……然而從戰略層面而言，只有一種方法，那就是改革現有的政績考核模式。

鬼城空城在全國蔓延，源於各地對土地財政的依賴，根子卻在於中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重複建設，空城鬼城是投資拉動經濟的極端表現。國內經濟在轉型，結構在調整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉型，對GDP、固定資產投資、招商[簡介最新動態]引資等指標的考核仍對地方政府的行為起著主導作用。考核機制如果不能實質性地轉變，必然導致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣。空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。

人氣是新城之魂

作者為中國區域經濟學會秘書長、社科院工業經濟研究所工業布局與區域經濟研究室主任

現在，新城運動已經深入到了縣城，在城市新區出現樓盤空置成為一種很普遍的現象。一線城市的情況可能會好一些，二三線城市更加嚴重。

我們應該認識到，在城鎮化的過程中，適當超前發展房地產有一定合理性。特別是新城建設，不同於老城區改造過程中出現的回遷房項目，回遷房項目的情況是房子一蓋起來，就會有人入住。新城建設不可能等到人都進來了再建房子，從征地拆遷到建設啟用一般也要三五年。

現在的關鍵問題在於，城鎮化過程中的新城建設，無論是規劃設計，還是實際的建設步伐，都顯得太過超前了。一些城市希望在未來幾年擴張一倍的人口，同時，建設相當於目前城區一倍甚至兩倍的新城，但政府的願望並不能決定人口流動的方向和速度，因此一些地方出現空城、鬼城在所難免。

按照最近幾年的經驗，城鎮化率每年提高一個百分點的目標是可以期待的，有些地方卻規劃城鎮化率每年要提高兩個百分點甚至更高，按照這種意願制定的城鎮化發展規劃，肯定要出問題。我們需要加強新型城鎮化的科學規劃，人口轉移的目標、城市擴張的規模、土地出讓的計畫、產業布局等都要協調起來統籌考慮，不能拍腦門一味追求大干快上。

另一個關鍵問題在於，新城建設必須與產業培植同步進行。我國過去的經驗是，先發展產業，產業發展起來了自然會形成人口的流動，然後城鎮化也得到發展，城市功能不斷完善(一些鋼城、煤城等資源型城市尤其如此)。現在，很多地方都出現了為了城鎮化而城鎮化的傾向，這就是諸如鄂爾多斯康巴什這樣的地方，房子建起來了，人氣卻不足的原因所在。

很多地方老城區已經沒有多少發展空間，特別是一些歷史文化名城、古城，出於保護的目的，在老城區之外建設城市新區，也是國際上通行的做法。不過，必須注意的是，在開發新城的過程中，需要根據自身的基礎和資源稟賦，進行產城融合，特別是同步規劃建設「社區」和「園區」。一邊建房，一邊招商引資、引進企業、發展商業，才能聚攏人氣，才能有效避免空城、鬼城的現象。

此外，還應該關注進城農民的職業培訓。新型城鎮化不僅要把農民吸引進城，讓他們在城裡有房住，還要讓他們在城裡有事做，而且還要勝任自己的工作，還需要向他們提供機會均等的公共服務和社會福利，這樣才能真正實現進城農民的市民化。這就是目前學界的共識——新城城鎮化的核心是人的城鎮化的真正內涵。

要實現「人的城鎮化」，必須完成進城農民的四大轉變：一是職業的轉變，由農業進入非農產業，從務農種地變為務工和從事服務業;二是居住地的轉變，由分散的農莊到集中的城鎮小區;三是身份的轉變，由農民變為享受城市公共服務和社會福利的市民;四是生活方式的轉變，由閑散自在的田園生活轉變為行為高度約束的文明城市生活。

相對於城裡的工作崗位來說，進城農民的文化素質和技能將是一個大問題，目前普遍存在的「用工荒」「技工荒」，很大程度上反映了城市轉型升級對用人素質的更高要求。要實現新型城鎮化，進城農民必須能夠勝任城鎮提供的工作崗位，而城裡的工作崗位所需要的學歷和素質相對要高很多，因此，針對進城農民的職業培訓也將成為新型城鎮化的一大挑戰。

總體上，我們認為推進新型城鎮化，讓進城農民融入城市生活，不僅要解決戶籍制度、產業培育、住房建設等問題，更要重視教育培訓提高「新市民」文化素養這些深層次的問題。

鄂爾多斯如何破解「四大皆空」？

在高速發展的背後，現在的鄂爾多斯卻出現了「四大皆空」：煤炭挖空、地挖空、人走空、財散空。鄂爾多斯為瞭解決這一問題，也想盡辦法把人留下來在鄂市創業、投資、生活、消費，但結果卻造就了一個康巴什「鬼城」。

鄂爾多斯這個嚴重依賴煤炭資源發展起來的地區，應該如何破解「鬼城」魔咒，實現產業結構的調整，如何實現非煤經濟與區域的和諧發展?就上述問題，《中國經營報》約請相關專家進行深入分析其教訓及突破路徑，以期為目前不斷蔓延的新「鬼城」所借鑒。

花錢買不來現代化

《中國經營報》：按照鄂爾多斯市政府公布的數據，該市2012年實現了3700億元的GDP、820億元的財政收入，相較2011年，GDP仍然保持著高達至少13%的高速增長，但財政收入增速由原來的48%增長率下跌為不足3%。如何解讀這樣的數據變化?

段連敖：一方面，鄂爾多斯的GDP能夠在2012年保持高速增長，說明地方經濟仍然是以資源型經濟為支撐。另一方面，地方財政收入不再像以前那樣保持高速增長，說明地方政府也正在進行一系列的調整。

陳耀：數據說明，鄂爾多斯正在通過財政手段支持非煤經濟的發展，比如政府通過對稅收的調節讓利於私營經濟，讓利於非煤產業。此外，在產業結構調整中，製造裝備業的投資可以迅速拉動GDP的增長，但在當前轉型時期還沒有產生收益，有一個陣痛期。

任國剛：對於鄂爾多斯來說，現在依然是資源主導型經濟結構，新的經濟增長點——非煤經濟需要較長的培育週期，同時煤炭業發展正處於一個快速增長期，因此，在現階段可以說是「一個在走，一個在跑」，還難以做到步調一致，經濟發展受制於煤炭開發的狀況在相當長一段時期內都是無法改變的。

《中國經營報》：按照鄂爾多斯政府的計畫，到2017年實現非煤產業佔工業增加值的比重達到50%以上。為此，該市大力招商[簡介最新動態]引資，正在培養產值超千億元的產業集群、工業園區和大型企業，但是也遭遇了資源換項目的尷尬。那麼鄂爾多斯市應該如何發展非煤經濟?

段連敖：為了發展非煤經濟，內蒙古自治區、鄂爾多斯市兩級政府都想了很多辦法，出臺了許多政策，比如資源換項目，總體來說推進都是非常好的，目前鄂爾多斯工業園區引入的資金就超過3400億元。但不排除個別項目或者企業是為了套取煤炭資源作為出發點，比如華泰汽車拿走了超過10億元的煤炭資源、圈了土地，項目卻落空了。因此，我們需要反思資源配置的方式，盡量避免為了發展非煤經濟而走許多彎路。

於光軍：內蒙古在產業結構調整上有一個巨大的誤區：認為花錢可以買來一個現代化。所以才會大規模建設新城、引進項目，而不管是否符合地方經濟的客觀現實。如果不吸取以前的教訓，那麼就無法取得長遠的發展。鄂爾多斯不能依托資源去盲目發展一些所謂高端的項目，違背市場規律。比如當前鄂爾多斯發展雲計算，雖然是高端技術，但是這樣的選擇比較符合市場，因為有低成本的電力來支撐，這是其他區域所沒有的優勢。

任國剛：首先，經濟結構的調整肯定需要相當長的週期，短期內肯定會出現陣痛。其次，資源開發拉動經濟發展的模式具有很大的慣性，必須順勢而為。再次，在發展非煤經濟的試驗和探索中，需要及時總結，避免走彎路甚至上當受騙。比如資源換項目，華泰汽車的教訓一定要吸取。但在其他產業選擇上，可以用低廉的電力價格優勢，培養一些新型的企業或者產業出來。

破解鬼城危機需產業支撐、人口聚集

《中國經營報》：為了破解「鬼城」現象，鄂市在城鎮化的道路上應該注意哪些問題?如何推動金三角呼包鄂的整體崛起?

陳耀：房地產與信貸危機是聯繫在一起的兩個問題，如果沒有科學推進城鎮化，最後就會出現康巴什那樣的後果。但城鎮化是一個非常好的途徑，可以實現人口的相對集中，尤其是鄂爾多斯以及內蒙古自治區，過去人口都是分散居住，通過城鎮化的集中後，可以促進需求，培育新產業。但城鎮化還需要支撐產業發展的條件——城市就業新崗位的培育，而不是簡單的集中。

目前，鄂市在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是三地尚未形成真正的城市群，沒有城際快速鐵路支撐，沒有實現資源的高效配置，我們才看到康巴什30多平方公里住五六萬人的窘況。所以，只有實現金三角整體城市規模的擴大、人口規模的高度集中，才可以吸引更多投資，也可以為首都經濟圈減壓。

於光軍：鄂爾多斯未來一個比較大的機遇可能在於「呼包銀榆經濟區」。最近，繼關中—天水經濟區之後，西北地區第二個大型跨省經濟區方案——《呼包銀榆經濟區發展規劃(2012—2020年)》已經獲得國務院的批復。在這個「經濟區」，鄂爾多斯可能會被定位為其他城市的能源支撐之地。

但國家對鄂爾多斯的功能定位可能還是資源供給。這意味著，鄂爾多斯正在大力發展的裝備製造業、IT產業等新興產業都有可能因為「呼包銀榆經濟區」的規劃和建設，伴隨城市與城市之間距離的進一步拉近，最終被其他城市橫刀奪愛。

来源:中國經營報

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