這次地產調控依然「空調」(圖)

2013-03-06 02:04 作者: 徐斌

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上與首鋪,總讓人想起道光來,不近聲色、勤政節儉到讓人無話可說,但後人依然溢之「庸」……

本來不想說近期房產調控政策的,因為覺得實在無聊,這調調兒,扯了近十年了,還在扯!說句不好聽的,星空大師就是辦公廳主任的出身,他搞經濟的水平能高到哪裡去?天下智士為其搞出來的二逼政策絞盡腦汁,不嫌丟人麼?但由於前幾天向朋友們推薦了地產股,所以近期不少朋友追問我後勢如何,我不得不寫點什麼以澄清觀點。股市走勢,我不敢說,不知道,要是清楚,現在早就躲到三亞隱居去了,但房地產行業未來形勢我知道:這政策出沒出,落實沒落實,效果都差不多,這麼說吧,你看看過去房地產調控政策效果如何,未來也就如何。

何出此言?大家需要明白一個簡單的道理:加稅,永遠只會增多交易成本影響成交量,但不會影響價格。因為市場的房價是供需力量均衡的結果,買家的購買力只有那麼多,一套房子,他最多只能出到100萬,那麼這裡面20萬被政府拿走了,或者給賣家,對於買家而言,其實沒區別。但賣家利潤卻因為加稅20%少了20萬,那麼100萬這個價格水平的房屋供應量會急劇減少,因為潛在賣家會因為實際價格不滿意不願意出手。結果怎麼樣呢? 市場房屋實際供應量減少,交易蕭條同時價格不變,除非由於減息或者城鎮化加速、人均收入增長等其他因素導致需求增長,導致房價繼續上漲。

這次地產調控依然「空調」 - 徐斌 - 徐斌的博客

小產權房合法化,或者農村宅基地自由流轉,中國房價立即下跌三分之二,但政府每年財稅少收七千億,你覺得這事靠譜麼?

以上是簡單的經濟學分析。記住,調控物價的唯一方式,要麼是抑制需求——限購令其實也算,但抑制房屋需求的關鍵在於緊縮貨幣,要麼就是增大供給——這就是要放開土地供應,或者簡單讓小產權房合法化,或者農村宅基地合法流轉,賣給城裡人。政府調控地產政策過去奏效的部分,在於抑制需求,限購令和緊縮貨幣導致大家不能借貸廉價資金買房,或者乾脆不讓買房,那麼房價自然漲不上去,至於刺激供應這塊,政府胸脯拍得山響——三千萬套經濟適用房,你現在見到政府還在談論此事麼?

所以,不見緊縮貨幣,不見土地一級市場鬆動,其他調控政策都是扯淡。那麼如何看待今後房地產走勢呢?我見很多人都跳出來說,今年是中國房地產崩盤元年。我明確告訴大家:不可能是今年。為何?因為房租還在漲。房租是觀察地產行業走勢的核心指標,因為它反映著中國城市房屋的真正需求,不管空置率,不管房嫂房姐房叔,它直接反映市場房屋供需的均衡水平。今年一月份,全國各地城市,尤其是北京上海等大城市,房租還是漲得厲害。

我現在傾向於用銀行理財產品收益率,作為市場基準利率的標桿——因為市場利率開始放開了……

第二個原因,在於市場利率水平在降,確切說,是一直在降。以銀行匯票貼現率或者理財產品收益率為風向標觀察,最緊縮的時刻是在2011年11月附近,在以後就一路下跌至今。以銀行理財產品收益率為例,2011年四季度最瘋狂的時候,銀行理財產品年化收益率居然有到10%!而現在很少能有過5%的了。

北京上海的房租,一方面在連拉漲停,一方面,市場利率在持續走低,然後你告訴我,今年是房地產崩盤元年,我只能當笑話聽。

那麼星空大師這十年來房地產調控都是笑話嗎?是的,都是笑話。我觀察他和他後面的智囊團隊好久了,也觀察和分析中財辦的幾個大腦袋好久了,感覺他們真是遇到好時候,因為他們在任上無數瑣碎的愚蠢,都無法抵消前任幾個硬梆梆的正確。沒辦法,這真是好運氣。但他們的愚蠢,肯定會讓後來人買單,對於後任者以及市場人士而言,這輪調整政策裡面背後最大的好消息,就是,這或許是最後一次折騰了。



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