土地暴利的奧秘
這10年間很少看電影,去過電影院的次數屈指可數。但每到陽光三月,都要集中看兩部史詩級大片。一部大片叫學雷鋒,雖然擺拍的道具已成灰飛煙滅,但每到這時,都被拿出來顯擺一番,非要把你看到反胃噁心為止,這就是為何關於他的電影在南京無一人觀看的原因,假的終究是假的。
第二部大片想必大家已經猜出來了,這就是大人會。會議內容早已無人關注,大家對幾十年如一日的流程早已耳熟能詳,無論台上和台下,只有兩類人,一是主人;二是為主人服務的僕人。大片雖然難看,但是小人物們的台詞有時候讓人眼前一亮,仔細琢磨起來,卻是非常有趣味的一件事。這兩日值得琢磨的一番話是關於地方政府的土地財政。
當有記者詢問重慶市政府負債問題時,黃奇帆市長非常自得的回答:我們的債務不高,我們10年花了6000億,怎麼能做到債務不高呢?我的奧妙就是土地儲備。國務院是07年要求各地搞土地儲備的,我02年剛到重慶就儲備了40多萬畝地,十年用了20萬畝,每畝賺200萬,扣掉土地征地成本,有兩三千億額外收入,就把基礎設施建設開支抵掉了。
這番話非常有意思,如果是一個炒房客說的,他應該是這樣的語氣:我為什麼是億萬富翁,我10年賺了好幾個億,我是怎麼做到的呢?我的奧秘就是捂房。當年政府說房地產是支柱產業,我在這之前就開始買房了,10年買了100套,現在賣了50套,一套賺了50萬,扣掉首付和銀行利息,有幾千萬的收入,加上現在的房產,資產上億當然垂手可得。
當然換成開發商的語氣,則更加的有趣:我為什麼成了百億房企,這麼多錢我是怎麼做到的呢?我的奧秘就是囤地。2004年8月31日,當政府決定對經營土地實施招拍挂之後,我就找到了發財的秘訣,買地囤地比做開發商賺錢。一塊土地5000萬從政府手裡拿到,囤個幾年,然後一轉手,就是好幾番的利潤。所以做開發不如屯土地,土地是最大的暴利銀行。
炒房客和開發商都是杜撰的,但黃市長的言之鑿鑿,卻告訴了我們一個真相,那就是中國GDP之所以如此高速,地方經濟蒸蒸日上,有一個最大的奧秘,就是土地財政。從黃市長的講話裡,我們可以得出如下結論:一是10間,重慶土地出讓收入是4000億;二是扣掉土地征地成本,有2000-3000億的收入。不知道各位看到這組數據是什麼感覺?
如果政府是一個公司的話,那麼這個公司太會賺錢了,10年間用1000億的征地支出,換來了2-3倍的收入,也就是利潤率達到了200%-300%,這樣的利潤率不是暴利是什麼?一畝地政府收入200萬,折合到一平米就是2998元,而根據官方統計數據,重慶09年主城區9區的房價僅為4179元/㎡、10年是5762元/㎡,11年是6390元/㎡。
答案很簡單,一是失地的拆遷戶或農民賺的太少了,一平米土地出讓獲得的2998元,他們僅分得了其中一半甚至四分之一,這其中包括平整土地、幾通一平的基礎設施費用;二是開發商和炒房者的利潤和政府土地利潤相比,正式小巫見大巫。如果開發商和炒房者獲利是一本千利的話,那麼政府干的生意則是無本萬利。
換一個角度思考,如果政府沒有土地這個「皮包」公司,沒有土地暴利,全國的市長能笑容滿面對記者說自己不差錢嗎?近些年房價高企,就在大眾打房價老虎的時候,地價卻芝麻開花節節高,我們的政府難道不應該好好反思嗎?
来源:新浪博客
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