3月28日，據消息人士透露，服務soho中國14年的副總裁王勝江離職，他算得上自2011年SOHO中國銷售團隊資深高管陸續離職，SOHO中國於去年8月宣布從散售轉向全面自持收租以來，堅持到最後的老牌銷售高管。在業內看來，王勝江用他的離開，為SOHO中國的售樓時代畫上了一個句號。
在王勝江離去的這個月，SOHO中國發布財報顯示，2012年，SOHO中國實現營業額153億元，在上年同期56.8億元的基礎上增長了169%。毛利也由2011年的27.3億元增長至90.06億元，增幅達229%。但實際上，它去年實現的153億元銷售額中，來自其投資物業的評估增值達100.23億元，原本其由銷售帶來的核心淨利潤為33.5億元，在投資物業評估增值額計入報表後，其淨利潤一舉上升到106億元，同比增幅達172%。
SOHO中國與著名的大連萬達一樣，都一直是內地商業地產的標桿企業，其商業地產銷售的高速週轉率以及高毛利率一直讓眾多同行艷羨。
但是與龐大的商業地產銷售額相比，兩者的租金收入佔總營業收入佔比始終很低。比如2012年SOHO中國全年投資物業的租金收入僅1.48億元，還不到當期公司營業額153億元的千分之一。
而萬達集團的商管公司去年租金收入52.07億元，酒店管理公司收入28.04億元，兩者租金合計80.11億元，約佔其去年收入1,416.8億元的5.6％。
萬達集團累計持有物業1,290萬平方米，新增持有物業387萬平方米，同比增長43%。雖然增長速度可觀，但僅以總租金處以持有物業面積粗略估算平效，會發現其全國平均租金僅51元/平方米/月左右。
對比其他內地著名商業地產開發商的財報，比如同樣以商業地產開發見長並將旗下投資物業自持收租的內地房企華潤置地，其2012年營業額443.64億港元，包括酒店在內的投資物業營業額約38億港元，它持有的已運營投資物業約186萬平方米。
老牌英資地產商太古地產，他們更類似SOHO中國，喜歡在一線城市的核心地段持有綜合商業體項目，截至2012年末其在香港持有的物業面積為158萬平方米，在內地持有126萬平方米（其中有兩個項目尚未開業）的情況下，2012年創造了90.15億港元租金，雖然其租金同比增幅只有5.4%，相比內地開發商在戰略上顯得很不進取。
經歷了連續三年的調控，商業地產成了房企們兩條腿走路的分攤風險之道。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都已進入商業地產。
而在今年3月初，密集發布年報的房企紛紛表示會對商業地產加碼。比如在內地舉辦政策優勢的央企保利地產宣布將在北京衝刺商業地產銷售。
一直以剛需住宅為主打的碧桂園投資400億元開始建設城市綜合體。龍湖宣布自己的商業地產年租金已經超過5億元，預計未來5年投資比重將達到15%-20%。話音剛落，3月25日，龍湖地產旗下華旺投資就在上海以10.78億元的總價，拍下位於上海市寶山區顧村商辦地塊。
當商業地產的藍海開始變為紅海，以開發、散售實現資金快速週轉回籠、高速擴張的模式受到挑戰，以往的標桿會何去何從？
SOHO中國以往的經營模式是：收購低價商用物業尤其是爛尾樓，經過包裝改造後高價散售獲得差價。
在早期，潘石屹將銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人而非商業地產常見的公司客戶，他在創業初期親自帶隊深入山西、陝西、內蒙古等區域，巡迴召開產品推介會，挖掘客戶資源，甚至上礦山向礦主推介北京的物業。
比如2009年11月SOHO中國收購北京嘉盛中心項目，其收購均價約22,718元/平方米，收購時該寫字樓已竣工。
收購後僅兩個月時間，公司就啟動了該項目的銷售，平均售價為43,000元/平方米，比收購價格高出約89%。原持有人對該項目的定位很高，出租對象基本為跨國公司，租金高達5.5元~6元/平方米/天，收購前嘉盛中心的出租率僅為30%。
潘石屹接手後，改名為SOHO嘉盛中心，將定位轉向為國內的中型和小型企業服務。大部分合同都是整層銷售(2,100-2,500平方米)，每筆交易的金額均在1億元人民幣左右，這表明公司擁有大量高淨值客戶，他們對商業地產投資表現出濃厚的興趣。
該盤開盤首日就售出47,000 平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入20.8億人民幣，也即兩個月時間內就穩袋總投資的約90%。這比住宅開發商從拿地到售罄至少需要一年半的情況，週轉率堪稱驚人。
但自2011年起，由於鄂爾多斯、溫州等地民間借貸市場出現波動，許多富有階層被牽連其中，煤老闆、鋼鐵大亨等SOHO中國原來的「座上賓」逐漸淡出房地產投資市場。SOHO中國董事長潘石屹曾向媒體坦承，2011年下半年以來，購買SOHO中國旗下北京項目的客戶多為北京當地的投資客，而來自陝西、內蒙古等地的客群已經越來越少。
2011年開始，SOHO中國先後遭遇了銷售代理的「欠薪門「，銷售高管陸續離職、網路傳言旗下項目捲入陝西房姐案等風波。去年8月後soho中國的急轉型更讓資本市場和業界議論紛紛，而其2011年9,109萬元及2012年1.48億元的租金收入相比其銷售收入顯得如此微不足道，意味著SOHO中國由銷售向持有的戰略轉型仍前路漫漫。
此階段SOHO中國的業績報表也出現了微妙變化。
在散售為王的王勝江時代，soho中國2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長92%、77%和82%，於2010年達到了銷售額238億元的頂峰。但2011年銷售額卻大幅下降118％至109億元。2012年初，SOHO中國曾高調宣布，全年銷售目標為230億元。當年8月，SOHO中國突然宣布轉型，其年度銷售目標也被腰斬，下調至120億元。但是最終2012年銷售額仍未達目標，同比下滑15.1%至96.48億元。
這兩年的SOHO中國的財報中，投資物業價值重估開始佔了利潤相當大的比例。2012年SOHO中國投資物業的綜合評估增值約96.05億元，去年為40.27億元。這其中，已落成投資物業評估增值約27億元，去年為15.86億元。發展中項目的投資物業評估增值為73.24億元，去年約25.8億元。
這等於兩年間，SOHO中國旗下的投資物業的總估值增加了130億元以上。而在此其中，SOHO中國位於上海的物業增值佔了大多數。查閱SOHO中國的公告，2010年至2011年SOHO中國在上海購入9個項目，耗資累計約194億元，也即上述投資在兩年時間內估值增長了50％以上。
目前SOHO中國的投資物業分布在北京和上海兩地，北京的包括前門項目、銀河soho、朝陽門soho、光華路soho、銀峰soho塔3等；上海包括soho世紀廣場，soho復興廣場。凌空soho，外灘soho、虹口soho，外灘8－1地塊等。其中外灘SOHO公司佔股61.5％，外灘8－1地塊佔股50％。未來還有銀峰SOHO塔樓1、2以及soho中山廣場，soho靜安廣場會作為銷售用途。
根據估算，銀峰SOHO可售未售面積約10.5萬平方米，加上SOHO靜安廣場5.7萬平方米，如果按照目前市價，大約能夠給SOHO中國帶來約百億元收入。標準普爾曾指出，SOHO中國今年的可售貨量約在六七十億。這表明2013年SOHO中國的銷售額可能又會較2012年有明顯減少。
據21世紀不動產提供的數據顯示，SOHO中國目前在上海的幾個項目地區周邊的租金並不高。SOHO海倫廣場周邊項目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口項目周邊項目租金4.5元~5元/平方米/日，虹橋臨空周邊的租金則在3.5元~4元/平方米/日。租金超過8元/平方米/日的只有SOHO復興商業廣場、外灘SOHO、證大8-1地塊等。
按照潘石屹提出的未來五年150平方米持有物業，租金收入超過40億元的目標，SOHO中國所有項目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。即使租金收入能夠完成潘石屹所說的5年後年租金40億元的，此三年間SOHO的營收和核心淨利等指標也將出現顯著下滑。近期瑞銀的一份SOHO中國研究報告顯示，三年間SOHO的年複合增長率將下滑19%。
另一方面，SOHO中國早在2005年已經以「境外換手」的方式，將其在Boyce（BVI）的全部股份以饋贈方式轉讓給張欣。這意味著，潘石屹在SOHO中國（開曼）已沒有股份，張欣才是SOHO中國的實際擁有者。
從上市至今SOHO中國分紅超過62億港元，以張欣持股約64％計，所得分紅約40億港元。作為緬甸華僑、90年代已隨父母移居香港的張欣在運用個人私有財產時，相信相比中國內公民受到的限制會更少。
在力推SOHO中國境內戰略轉型之外，張欣在2012年積極並購海外產業。2012年3月，美國資本市場上傳出張欣牽頭一家財團洽購紐約通用汽車大廈40%股權的消息。該筆交易對通用汽車大廈的估值是34億美元（約263.5億港元），該物業2008年轉手時價格為29億美元。如果最後談判達成，按照估值張欣及其合夥人約出資100億港元左右。
雖然SOHO中國這個階段的盈利模式讓人感覺霧裡看花，但它從短期經營轉向長線持有、強化全球資產配置的路徑還是非常清晰。
簡言之，就是SOHO將從一家地產開發的「快公司」變成一家類REITs的「慢公司」，但此期間的盈利壓力及現金流是其難以輕易越過的考驗。
公開資料顯示，SOHO中國2012年淨資產負債率為2.6%，而就其發給券商的資料顯示，這一指標在2009年、2010年及2011年分別為-13%、-57%和-10%。
以上數據可以看出，在2012年之前，SOHO中國的淨負債率均為負數，說明該公司手頭持有現金量為淨現金，即現金大於債務。而2012年該指標首次為正數，說明手頭的現金量比債務低，這正體現了SOHO中國轉型期資金週轉下降、債務攀升的趨勢。
在SOHO中國告別售樓時代的同一週，大連萬達集團收購香港恆力地產，開啟借殼上市之旅。萬達集團董事長王健林3月26日到廣州簽約4個萬達廣場新項目時表示，「我們上市真的不是為了錢。市場上一次市募資200億就算大事件了，我們一年要竣工20個萬達廣場，一個萬達廣場銀行抵押貸款十億八億的沒問題吧，所以我們任何一年竣工物業抵押貸款獲得的現金流都相當於一次上市了。」
未來五到八年萬達在廣東會布局30個項目以上。他強調中國的商業地產只是結構性失衡，並不是真正意義上的過剩和泡沫。
王健林還坦承廣州萬達廣場的2個天幕投資都是失敗的，現在已經很少利用。而且萬達百貨整體的財務報表今年、明年還要繼續虧損，原因是萬達百貨跟隨萬達廣場，每年新開近20家店，把新開店每年的幾千萬元虧損，合併進一個財務報表，整個公司肯定是虧損的。但萬達已有計畫將萬達文化產業及地產產業分拆上市。去年收購的AMC已經盈利。從他的言論來看，「大而不會倒」的萬達現在活得很滋潤。
這兩家模式類似的兩家商業地產標桿，從2012年開始走上不同的道路，誰會是中國商業地產的未來模板？
