未來幾年房租將大幅上漲
多年來的房地產調控的主基調就是抑制需求,無論是限購、限貸、利率上浮以及各種房地產稅,目的都是為了抑制購房需求。官員們在黨校學到的經濟學是供給不變需求下降,價格就會降下來。然而黨校經濟學沒有教會他們的是供給是會隨著需求變化而變化的。當預期需求下降時,供給會下降得更快。價格會不跌反漲。2012年在政策的高壓下,商品房銷售面積僅增長1.8%,然而住宅新開工面積下降11.2%,土地購置面積下降19.5%。供給比需求看得更長遠,會先於需求調整而調整,而且往往是過度調整。
抑制需求就是抑制生產。當生產萎縮、供給減少時,哪部分需求最先會被犧牲掉?當然是低端需求。任何物質產品的生產都是從滿足高端的需求開始,然後產能擴張,才能照顧到低端的需求。汽車、電腦、手機起初產量很少時,都是富人的玩具,價格一點都不親民。因此,買不起房的人絕對不要寄希望於政府的宏觀調控政策,它只會讓你買房的可能性變得更低而不是更高,除非你自己更快的變成富人。另外,房地產市場的萎縮,有利於龍頭企業更快地搶佔市場份額。以萬科為例,2012年在全國商品房銷售面積僅增長1.8%的情況下,萬科實現了20.5%的增長,市場份額明顯提升。
20%的房產所得稅當然對炒房和投資購房需求具有抑製作用,但是大浪淘沙,剩下的可是對價格不敏感的、堅不可摧的「剛需」,那麼剩下的價格也只可能是向上而不是向下。一定要牢記:任何稅都增加了交易成本,最終都會體現在商品的價格上。
當然,世界上沒有只漲不跌的商品,包括房子。為什麼沒有只漲不跌的商品?因為供給。任何商品,價格上漲總能刺激供給的增加,供給增加到一定程度,價格就會下跌。也就是說,上漲本身鋪就了下跌的道路,上漲是下跌的掘墓人。然而,這種市場自發的調節,往往是以極端的方式進行的。前幾年的綠豆、大蒜市場的漲跌基本上就是這樣的一個自發過程。政府害怕這種漲跌在房地產市場重演。他們擔心房價暴漲之後的暴跌。怎麼樣才能防止暴跌呢?抑制供給。前面說了,供給的不斷增加是日後暴跌的因子。對住房需求的抑制在當下可以立刻體現出來,而由於房地產的生產週期,供給的真正減少要在一兩年之後,這意味著當前的宏觀調控政策為日後的房價買了保險。房價日後因為供給的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果從防止房地產市場暴漲暴跌的角度看,當前的宏觀調控政策是對的。既然,房價不會暴跌,那麼政府的宏觀調控就是房地產投資穩賺不賠的邀請函。
從投資的角度看,當前的房價/租金比無疑是不合理的。回歸理性,要麼是房價的大幅下跌或者租金的大幅上漲。前面分析表明,房價的大幅下跌的可能性不大,這樣的話,租金在未來幾年大幅上漲幾乎是肯定的事情。其實,這也是邏輯推演的必然結果:當前所有的抑制需求政策抑制的均是買房需求,然而並沒有抑制租房需求。當抑制需求的政策抑制了未來的住房供給,而租房需求隨著收入的提高日益膨脹時,租金的大幅上漲不可避免。到那時候,政府恐怕又要推出租金管制政策了。
来源:網易博客
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