21家房企境外百日融資570億 超去年全年

2013-04-14 10:41 作者: 柳九邦 孫雪姣

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用「盛況空前」來形容今年內地房企在境外掀起的發債潮一點也不為過。據中國指數研究院發布的數據,截至3月15日,已有21家內地房企在境外發債,融資額高達570億元人民幣,這一數字已經逼近去年全年600億元的水平。

近期又有綠城(03900.HK)、融創(01918.HK)、華南城(01668.HK)、萬科香港(01036.HK)、首創置業(02868.HK)、旭輝集團(00884 .HK)等房企發行了不同規模的債券。自此,內地房企今年以來的境外發債總額已經超過去年全年

「發債潮的出現和美國的量化寬鬆政策(QE3)有很大關係。」旭輝集團董事長林中在接受《第一財經日報》記者採訪時稱,美元債是一個很廣闊的市場,對於在香港上市的房企,發債是一定會利用的融資手段。

不過,也有業內人士指出,境外發債或許只是「看上去很美」,境外融資的綜合成本不比境內的融資渠道便宜很多。但現在是一種特殊狀態,因為全球的流動性出現了暫時性充裕。

新一輪發債潮來襲

內地房企境外發債的狂潮自年初就已啟幕。據中指院統計,僅2013年1月,就有17家內地房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金,超過去年全年內地房企境外融資總額的一半。

業內人士告訴記者,美國在2012年9月推出第三輪量化寬鬆政策釋放大量流動性,這為房企境外融資提供了大量的資金來源。從境內環境來看,房地產市場去年下半年以來持續回暖,部分城市樓市量價齊升,投資者信心增強。

中指院的報告指出,去年下半年以來,內地房企境外發債的認購情況良好,多數債券的認購在10倍以上。

但2月下旬以來,香港的債券市場出現了收縮。一個直接的表現是,部分房企擱置了原定的發債計畫。

「我們原本定於2月下旬發行債券,但當時債市不是很好,就選擇了推遲。」林中告訴記者,境內新一輪地產調控、國際金融市場的變動等因素都會影響投資者情緒,2月份以來發債的窗口比較窄。

林中表示:「當時債市確實有波動,我們不願讓投資者冒太大風險,故推遲了債券的發行。我們發債並不是因為資金緊張,而是想通過發債優化債務結構。由於沒有急迫地需求資金,這種實際情況也允許我們先放一放。」

4月9日,旭輝集團公告稱,公司發行了於2018年到期的2.75億美元優先票據,票面息率12.25%。

「境內的調控對債市的影響其實不是很大,最主要還是受國際資本市場的影響,境內調控已經成為一種常態,債權人和股東的訴求是不一樣的,債權人只要求企業能夠按時還款付息。」上述業內人士稱,最近市場相對比較穩定,所以房企發債的熱情又起來了。

3月下旬至今,又有綠城、融創、華南城、萬科香港、首創、旭輝等房企發行了債券,一個月不到的時間內,上述房企的融資總額達150億元人民幣。

融資成本背後

內地房企集體掀起的發債潮背後,各自付出的代價卻不盡相同。

例如,中國奧園(03883.HK)於1月底發行的1億美元五年期票據的年息高達13.875%,旭輝此次發債成本也達12.25%,而3月萬科香港在境外的首次發債成本低至2.625%。

旭輝集團相關負責人解釋稱,12.25%的票面息率看似不低,但對於首次境外發債的內地房企而言,這個融資成本仍在合理範圍。

「許多第一次在境外發債的內地房企的融資成本在13%以上,投資者對於上市時間不長、規模不是很大的企業債券會要求更高的價格保護。如果企業每次發債都能夠按時償還,發債的票面息率自然就會下降。」旭輝集團相關負責人如是說。

當然也有例外。3月27日,萬科公告披露,萬科地產(香港)有限公司通過旗下子公司發行8億美元5年期定息債券,首次境外發債的票面利率僅2.625%。

有證券分析師對記者表示,做到萬科的規模和評級(BBB+),發債成本確實可以降到2%~4%,類似的企業還有華潤置地(01109.HK)和中海地產(00688.HK)。而評級只有一個B的房企,發債成本一般在7%~14%。

一家香港上市房企負責人告訴記者,債券的價格取決於幾個方面,一個是美國國債的利率,這是一個基準;第二,市場上貨幣的供需;第三是企業本身的情況,例如評級就是一個重要的參考,在這方面國企相對民企的優勢就很大。

「融資成本還取決於公司的信用記錄,每次借錢都還,投資者借錢給你就不怕,就會比較便宜。投資者借錢給你,但面值跌了,下次發債就比較難。」上述香港上市房企負責人稱。

只是「看上去很美」?

記者同時發現,在香港上市的內地房企在發債公告中,一般都將募資的首要用途描述為「現時債務再融資」。

上述香港上市房企負責人坦言,說白了就是借新債還舊債。「我們會用發債募集的資金大量替換非銀行貸款,從而降低融資成本。進一步說,就是把高成本的信託給替換掉。打通了境外的融資渠道後,就有很多的工具可以用,發債是可持續的,每一次都比上一次更便宜,是今後主要的融資渠道之一。」

值得一提的是,也有業內人士指出,境外發債或許只是「看上去很美」。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖稱,總體來說,境外融資不會比境內的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態,全球的流動性出現了暫時性充裕,熱錢氾濫導致境外融資成本下降,使得當下成為境外融資的合適窗口。

記者瞭解到,房企境外發債或股權融資的資金流回內地,一般都以外匯資本金和「外保內貸」為主要回流渠道,這兩種渠道的隱性成本都不小。

據悉,「外保內貸」是指開發商將美元存到香港的中資銀行,由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函,開發商因此能夠獲得一筆授信額度。「外保內貸」意味著開發商不僅需要向境外投資者支付債券利息,還需要向內地銀行支付一筆貸款利息。

業內人士表示,多種因素交織在一起,將導致境外融資的實際成本提高3~4個百分點。除此之外,在港上市房企每次境外發債還要支付募資額4個百分點左右的發行費用。



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