逼出空置房的最佳利器
在歐美,房產稅是穩定房價的有效利器。在中國,我認為,只要運用得當,房產稅將是逼出空置房的最佳利器!而只有全力逼出空置房,中國房價的調控才可能有效。
年前,一則「京版房產稅要來了,起征面積可能為人均24平方米」的消息,使人們彷彿聽到了房產稅的腳步聲,似有「山雨欲來風滿樓」的意味。不過,北京市地方稅務局官方微博回應稱,「尚未接到上級部門有關工作部署的通知」。
在歐美,房地產稅通常被稱為物業稅。而物業稅可以分為兩種類型:一種是不動產稅,對包括土地、改善結構或附屬建築等徵收;而另一種是個人財產稅,對不包括土地的房產、汽車、商業及工業設備等徵收。
在這兒,不動產是一個民法概念,它所定義的是土地及在土地之上的房屋等不可移動、有固定地址的建築物。而在基尼斯係數中,物業即房產(不包括土地),屬於最奢侈的消費品之一。目前中國所指的房產稅,就屬於後者。在美國,各個州對物業稅和個人財產稅都有詳細的法律定義,通常由當地政府(市級或縣級)對房產徵收物業稅,各州的稅率也不盡相同,依照房產的價值大約在0.2%和4%之間。
針對當前中國樓市的狀況,對是否應該徵收房產稅,以及如何徵收,各方的爭論相當激烈。我個人認為,房產稅的政策如設計、執行得當,可以使房價理性回歸,並可促進中國經濟可持續地健康發展。而如何抑制貧富差距過大的問題,稅收是最溫和的手段,也是妥協的產物。因此,徵收房產稅應該以加重持房成本、遏制投機炒房為目的逼出空置房,而不該加重房奴的負擔。也就是說,對自住房不該征或少徵稅;對擁有第二套以上,尤其是空置房,應該加大稅率,以階梯式徵稅的方法加大持房成本,逼著炒家要麼賣出,增大房屋供應量,以降低房價;要麼出租,加大租房市場的供應量來平抑房租。
比如,就前段時間被炒得沸沸揚揚的「房姐」事件來看,假如對「房姐」屯積的1萬平方米房屋徵收房產稅,按房價每平方米3萬元、每年2%的房產稅來計算,「房姐」每年需繳稅600萬元,持房成本大幅提高。這種情況下,她還會選擇持有這些房屋嗎?
不過許多人擔憂,開徵房產稅會傷及普通百姓,比如房產稅是否會提升房租,或提高房價?這種擔憂是有道理的。房產稅和個人所得稅一樣,關鍵在於起征點。而如果房產稅以第二套甚至第三套房為起征點,並實施階梯式稅率,房子越多,稅率越高,也許可以減少這種擔憂。
事實上租房市場是個有效市場,只有供不應求的情況下房租才會上升。而實施房產稅,恰恰可以增加住房擁有者的持有成本,逼出大量的空置房進入市場,或出租,或出售,不僅會迫使房價理性回歸,更會降低房租,能使普通百姓受惠!另外,在歐美等國家,政府每年都會控制房租的漲幅。比如多倫多,政府要求今年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房產稅出臺的同時,政府也能同時限制房租的漲幅,並將房產稅的一部分用於廉租屋的建設,房租就更沒有上漲的可能了!
事實上,中國政府早就意識到房產過熱之弊端,宏觀調控也已多年,但為何樓市泡沫一直擠不掉呢?我認為是調控手段不給力。而開徵房產稅是見效最快也最方便的操作調整方案:向空置房徵收高額房產稅,政府既可以快速獲得大量稅收,還可彌補因地價下跌帶來的財政損失,以此杜絕投機抄房,根治高房價帶來的各種弊病。
他山之石,可以攻玉。只要中國結合自己的特殊情況,巧用房產稅,房價的理性回歸是完全可能的!
来源:中國企業家
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