儘管中國城市化進程正如火如荼，不少學者將城市化列為中國經濟未來最大驅動力，政府也將城鎮化列為經濟社會發展的戰略決策，但由於種種原因，不僅玉門等一些資源枯竭的老資源型城市已經明顯衰敗，中國某些城市的某些局部已經出現了「鬼城」景象。
「鬼城」之所以出現，在相當程度上是持續十年之久的房地產牛市的產物。正是在持續的房地產牛市中，不僅房地產業界，整個中國社會都形成了房地產價格持續上漲的預期和觀念，房地產開發商、銀行、政府、拆遷戶等有關各方基於上述觀念而採取的行動最終造就了一批空城。
就開發商而言，房地產價格持續上漲的預期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業基於同樣的預期而更容易核准對開發商的貸款。同樣是基於這樣的預期和「土地財政」的現實，政府有著強烈的內在衝動去鋪開新攤子，建設新城區，全國幾乎所有城市的地方政府都在大力推動本城市擴張，以至於形成了百城競建「國際化大都市」的奇觀。
同樣是基於房地產價格持續上漲的預期，我國征地拆遷補償及其要求大幅度上漲，進一步推動了許多城市的決策者和開發商情願舍棄人口較多、因此空置風險較低的老城區，轉向人口稀疏得多、空置風險也因此高許多的新區。因為許多居民征地拆遷補償要求過高，如果仍然堅持改造舊城區、城中村，開發商就有虧損之虞。典型如萬達集團放棄四川綿陽市涪城區南河片區舊城改造項目。2009年10月，綿陽市政府與萬達集團簽訂框架協議，萬達集團擬投資60億元參與綿陽市涪城區南河片區舊城改造，開發建設包括百貨、酒店、餐飲、娛樂、住宅等綜合業態的綿陽萬達廣場，佔地218.2畝。但當地居民拆遷補償要求過高，萬達集團最終不得不於2010年三四月間最終決定放棄南河片區項目，並一度打算撤出綿陽。
更糟糕的是，在「執法人性化」、「維權」之類貌似「正義」而無往不利的旗號下，許多地方形成了拆遷補償過高而對違章建築處罰不嚴的政策組合，從而必然造就個體理性而集體非理性的結局。城中村居民藉此貌似可以立於不敗之地：不改造時能獲得大量租金收入，改造時要求按面積獲得1.3倍乃至3倍補償，可頓成富豪。但這樣一來地方政府和開發商因無法承擔巨額成本和虧損前景而喪失了改造的能力，集中人力財力轉向新區，這樣的城中村只能加速向貧民窟和黑社會巢穴淪落。
也正是基於對房地產價格和征地拆遷補償要求持續大幅度上漲的預期，不少地方政府決策者擔心日後建設項目會因補償要求太高而無法開展，即使感到吃力也要硬著頭皮先把新攤子鋪開，而且規模儘可能求大。許多決策者不是看不到此舉對地方財政的壓力，也不是看不到陡然鋪開這麼大的攤子建設新區很有可能造就一片嶄新的空城，但他們相信隨著城鎮化推進，源源流入的新移民終將填滿今天的空城。今天倘若不鋪開這麼大的攤子，固然可以避免眼下的空城問題，但日後想要建設的時候，政府和開發商的財力恐怕已經跟不上征地拆遷補償要價漲幅了。
