近期打算開盤的北京開發商，正明顯感受到政府利用預售許可證、銷售許可證調控價格的壓力。4月份獲得預售許可證的住宅項目總共只有13個，只有望京金茂府一個項目批准售價超過5萬元/平方米，其餘項目售價都在4萬元/平方米以內。同時，市場供應量也進入低點。根據中國指數研究院的數據，5月2日，北京市可售住宅套數為61475套，成為去年8月以來的最低值。
管制
位於大興區西紅門附近的鴻坤·林語墅項目，是鴻坤地產在該區域內開發的高端別墅項目。鴻坤·林語墅總經理侯守超表示，該項目可實現室內恆溫恆濕恆氧，還將是北京首個實現PM2.5室內監測的項目，對PM2.5的淨化率可達99%。
鴻坤·林語墅計畫在今年6月開盤入市，這一區域主要是普通住宅項目，售價普遍在2萬多元/平方米，該項目是一個純別墅的高端項目，並且在精裝修、健康住宅技術等方面的成本投入不菲，預計售價應該明顯高於區域內在售項目價格，會成為區域標桿項目，而此類項目，正是政府限制批預售許可證的主要對象。項目要面市，面臨如何申請到預售許可證的難關。
北京另一個高端項目也正在申請預售許可證，該公司一名負責人對本報表示，目前要申請到預售許可證，住建委的要求是「價格要在可控範圍內」。
「具體標準，就是申請價格不能高於周邊項目價格、不能高於項目前期的批准價格。」這位負責人說。
這一標準，使得有漲價計畫的項目、區域標桿項目處境最為尷尬，他們成為最難以申請到預售許可證的典型項目。
除此之外，對現房的管制也同時納入到價格管制範圍內。
「以前現房是沒有管制的，現在也開始管制了。如果在申請價格上出現同樣的情況，將拿不到銷售許可證。」亞豪機構市場總監郭毅說。
據本報瞭解，此前有一些項目，因辦理期房轉現房的手續而停止出售。當時的市場預期是，轉成現房以後，開發商會明顯提升售價。而現在，這一條路也行不通。
除了在預售許可證、銷售許可證方面的管制之外，還有對已批准上市項目暫停網簽的方式。
一位代理行業內人士對本報表示，早在3月底，細則出臺之前，北京就暫停了一部分熱銷、漲價明顯的項目的網簽，其中包括位於通州的合生濱江帝景項目。
目前在北京購買新房，是網簽出合同，不能網簽就做不了合同，房屋就無法進行銷售。
而中原地產市場總監張大偉表示，不能網簽這個說法不準確，目前政府的目標很明確就是限制漲價，如果現在的網簽價格不高於原來的簽約價格，是可以網簽的。現在暫停網簽，只是說明開發商還不願意降價。
「現在網簽、預售證，只是暫停，會有一兩個月博弈的時間，5月份會是一個博弈的過程，到6、7月份，會有新的供應出來。」張大偉說。
問題與走向
而隨著政府行政管控的加強，開發商的開發行為正在面臨挑戰。
「如果在公司計畫時間內，預售價格批不下來，接下來只能砍精裝修，砍綠色住宅來降成本。」上述正在申請預售許可證的項目負責人表示。
這種做法，將直接導致項目的低端化，同時，限價可能直接促使開發商在建造房屋時壓縮成本，這種做法給房地產項目質量帶來的風險在加大，也是一個重要方面。
北京並不是特例。
實際上早在3月底，廣州就開始在網簽方面進行限制。當時一位廣州的開發商告訴本報記者：「今年過完年之後突然發現一個現象，地方政府為了限制統計房價，採取越來越多調控手段，廣州的限售令，雖然沒發文，但是已經執行了，包括控制某個區域的房價上漲，包括不給備案等等。」
這位開發商還說：「這種做法面臨很多問題。首先，企業拿地的時候是沒有說法的。第二，政府在一個區域內為了控制價格，允許開發商突破這個價格網簽的名額是有限的，例如，有5家開發商，有1000套房子的話，政府一個月只發200套網簽名額，那這200套分給誰呢？後續的影響會很大。為了爭取名額，會不會滋生更多腐敗現象呢？」
不過，對房價進行行政管控，已經成為事實，並且有繼續強化的趨勢。
「北京細則最嚴厲的一點在於，要把自住型、改善型商品房，即一部分的商品房，納入限價房序列管理。」北京房地產產業協會副會長兼秘書長陳志說，隨著政府實施的價格管制，「可以說今年房價趨穩，是一個大概率事件，所謂大概率事件，就是一個必然事件。」
根據北京國五條細則，其中明確規定「進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理」。從這一點來看，北京對預售批准價格等的管制，不會像上一輪調控中一樣，只是一個偶然行為，而是有可能變成一個長期機制。
早在4月10日，北京市住建委主任楊斌在參加北京城市服務管理廣播「市民對話一把手」欄目時，楊斌這樣說道：「限價房序列管理，是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什麼樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，並將很快落地。」
從4月24日起，廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。廣州成為繼北京之後第二個表示要對房價進行指導的城市。
在中原地產華北區域董事總經理李文傑看來，今年一線和二線熱點城市，新建住房銷售全面限價只是時間問題。
北京表示要將部分中等收入人群納入限價房序列管理這種「類保障房」範疇內，而這部分人群正是近年來調控中購房市場的主力人群。接下來會如何執行，還有待具體政策的落地。如果接下來對「限價房序列管理」進行從嚴執行，那麼可以說北京細則的最嚴厲之處還沒有到來。
