誰誘發了中國房價上漲?
近期引爆中國樓市熱點新聞,莫過於北京房價上漲需要副市長來審批。媒體報導稱,在北京房價連漲背景下,北京市高層控房價的壓力很大,已多次研討如何降溫。
目前經北京住建委審批的預售證,還需提交至市長辦公室,由分管副市長陳剛親自過目,審批劃鉤後才能最終確定能否給批。
市長們公務繁忙,還要日日審批樓價,批條批到手軟是可以想見的情景。有人認為,北京調控房價的決心非常大,也有人質疑,難道沒有更好的辦法來控制房價暴漲了嗎?
各種數據已經證實,中國房價上漲與土地價格上漲存在顯著相關關係,也證實了土地價格上漲,往往會誘發房價上漲的預期,以及提供充足的現實推力。如果明白了其中的關節,就會明白開發商漲價也不是順心所欲的。
昔日房價上漲,開發商被指身上沒有流淌著道德的血液,然而,最簡單的道理是,當麵粉貴過麵包,麵包不漲價,麵包商人豈不是要虧血本,難道只有麵包商人將麵包價格定在麵粉價格之下,身上才流淌著道德的血液嗎?這是一個嘗試性問題,卻被很多人忽視。
從宏觀統計數據來看,一線城市土地成交十分火熱。上海土地市場表現尤為搶眼,土地交易55宗,土地出讓金143億元,創下了2013年以來新高。
與上海相比,北京4月份的土地市場略顯清淡,但前4個月北京土地出讓金接近550億元,同比漲幅超過300%。土地市場上漲,可能會是樓價上漲導火索。
一線城市房價不斷刷新此前的歷史記錄,從根本上來說,一線城市集中了全國優質資源,從而製造了剛性需求與投機性需求都很剛性的需求局面,在此基礎上,地價的飆升成為房價飆升的主力推手。很多人或許會狡辯稱,既然地價很貴,開發商可以不去拿地。
對此,我們應當承認,開發商拿地開發賺錢,從本質上來說也是一種經濟行為,開發商既不高尚,也不是天生罪惡,只要開發商不違背法律,其逐利行為也是正當的行為。既然市場有需求,房地產產業鏈循環就要循環下去。
問題的關鍵在於,中國的房地產市場體制很弔詭:房產市場隸屬市場經濟,而土地市場則隸屬行政壟斷,行政壟斷對於房地產市場價格扭曲非常顯著。
在行政壟斷的條件下,供應建設土地用地不能順暢流入市場,這就造成了世界罕見的現象:土地轉化成為房產的時間越快,所獲得利潤越少。因為地價不斷上漲,在某種意義上超過了售樓所得。這就是中國開發企業喜歡囤地和捂盤惜售的重要原因。
近日最顯著的一個案例是,上海青浦一地塊在終止出讓四個月後又重新掛牌出讓,但與前一次的掛牌價格相比,重出江湖的身價飆升了31億元。這樣的土地上漲速度,是產生房價上漲預期的重要支撐。
地王效應的一個重要特徵是,地王出現,將拉動周邊地價和房價的價格,甚至能夠拉動一個城市甚至一個地區的房價上漲。
5月6日,位於白雲山東麓、廣州大道北沿線的白雲區同寶路地塊經過200多輪的激烈爭奪,被佳兆業以18.68億地價並配建66800平方米保障性住房的報價收入囊中。
剔除配建保障房面積後,成交地價高達25600元/平方米,成為繼2010年保利地產)以20605元/平方米樓面地價拿下的白雲新城地王后,廣州住宅樓面地價「新地王」。
這些地王,顯著成為廣州樓市的風向標,地王一出,往往是樓市暴漲的先兆,這也是最近七八年來市場運作的一個重要的結論。
從5月3日起到5月10日期間,上海、廣州以及長沙三地出現3個年內地王,數字與現實這麼赤裸裸,如果沒有從土地上想辦法,地王效應將會在貨幣氾濫期急劇放大,無藥可救。
如果沒能從土地上解決樓市上漲的動力機制,那麼,市長們批准漲價效果不會很好,因為沒有從根子上解決房價上漲的內在機制,沒能改變房價上漲的外在基礎。
從這個角度來看,要想找到替代市長們批准才能漲價的工具,最重要是降低地價,否則,很多措施都將淪為空談,空談不僅僅誤了樓市,也會誤了經濟。
来源:金融界
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