中國房價為何易漲難跌？(圖)

發表：2013-05-21 12:50

根據近期的數據顯示，4月百城房價環比連續上漲了11個月，房價的持續走高深刻影響著社會民生的問題。從近期的細分數據分析，今年前四個月，全國房地產開發投資19180億元，同比名義增長21.1%。再從4月份各主要城市的房價數據分析，廣州同比價格上漲達到13.7%；北京同比上漲10.3%；上海同比上漲8.5%。其中，廣州近兩個月房價同比累計漲幅超過20%，位居全國房價漲幅前列的位置。

今年以來房價並沒有受到國五條的出臺而出現回落的姿態，相反還出現了持續上漲的走勢。那麼，房價上漲的根本推動力是什麼呢？樓市調控為何越走越遠呢？中國房價又為何易漲難跌呢？

談起房價，我們必須瞭解房價的構成因素。一般而言，房價是由土地價格和建築物價格構成。對於土地價格，我們不由自主就會聯想到土地出讓金。先給大家看兩組數據，一組是今年4月份的財政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據數據顯示，4月份中央財政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財政收入是6074億元，同比增長14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴大。

從上述數據可以發現，一方面是核心管理層的財政收入出現萎縮的狀態，而地方卻出現了增長的態勢。再結合3月份一線城市土地出讓金出現同比大幅上漲的態勢。不難發現，地方完成財政收入主要還是依賴土地出讓金，而土地出讓金已經成為地方財政收入的核心來源。也有數據顯示，目前土地出讓金佔比地方財政收入高達48%。正如推動國內經濟發展離不開投資項目一樣，地方離開了土地出讓金也就無法完成工作任務了。因此，這也是中國房價不敢輕易暴跌的主要原因。

回顧2008年的時候，當時全球正面臨著經濟危機的困擾，而中國受到的影響也非常巨大。於是，各項提振措施開始應運而生。以當時刺激房地產市場為例，從2008年年底開始，各項刺激樓市的政策開始展現，如個人銷售住房暫免徵收印花稅、土地增值稅等。而在2009年1月，七折利率優惠正式出臺。到了2009年5月，下調了自有資本金貸款的比例，將保障性住房與普通商品住房項目的最低資本金比例調整為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例調整為30%。上述一系列的刺激措施，也暗示了房地產信貸的鬆綁，從而推動了房價的持續回暖。值得一提的是，當年管理層史無前例地大發貨幣，2009年M2增速高達29%。面對如此龐大的超發貨幣，配合當時熱錢積極湧進國內市場的大背景，從而造成了以房地產為主的資產價格出現瘋狂飆升的走勢。

管理層無法想像房價能夠在短期內出現如此巨大的漲幅，也促使當時的宏觀政策處於左右為難的狀態。於是，管理層開始迅速出臺一系列的調控措施，以壓制房價的過度上漲。從近幾年的新國八條，再到前期出臺的國五條，房地產調控頻率之多也是史無前例的。可是，「雷聲大雨點小」，條款上極其嚴厲的調控措施落實到地方卻毫無反映。以前期的國五條為例，當時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售自有住房按照轉讓所得的20%計征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細則措施來看，僅有北京勉強執行上述的條款，其餘城市基本沒有有效執行。可見，當前中國房價出現易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調控政策基本不會有效執行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴重，無法自拔。

除此之外，筆者郭施亮認為房價的持續走高也與貨幣貶值、通脹壓力、經濟發展等因素有著密切的聯繫。以貨幣貶值為例，近期美元指數持續強勢，導致了與美元指數呈現負相關的黃金、原油、大宗商品等價格出現了大幅下挫的走勢。對於中國而言，貨幣卻呈現出對外被動升值，對內持續貶值的怪象。而隨著國內貨幣的持續貶值，物價也出現了水漲船高的現象。而與通脹壓力有著密切關係的房地產，也必然會出現大幅上漲的走勢。需要強調的是，近三十年國家的名義GDP呈現出高速增長的態勢，也必定推動房地產價格的走高。再者，城鎮化的推動，也是進一步帶動中國房價持續走高的重要因素。

可以這樣認為，只要地方對土地出讓金依然存在著過分依賴的關係，同時國家推出的一系列房地產調控措施始終沒有地方願意去堅決執行，那麼房地產價格也不可能出現大幅下滑的走勢。

来源:價值中國網

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊，在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。