期望房地產價格下降不現實
一季度,房地產開發投資同比增長20.2%(3月當月同比僅增長17.6%),增速比1-2月回落2.4個百分點;土地購置面積同比卻下降22.0%,降幅比1-2月份擴大3.4個百分點;房屋新開工面積同比下降2.7%,1-2月份為增長14.7%。
造成這一矛盾的原因在於,「國五條」的出臺,特別是房產稅擴圍消息在市場傳播,這加大了房地產市場的不確定性,並導致房地產開發商在拿地、開工、投資方面的觀望。
隨著對「國五條」觀望的結束,在充裕的資金推動下,二季度房地產企業拿地、開工、投資將逐步回升,而二三季度房地產銷量因前期過度透支的原因,將出現大幅下滑,未來整個樓市將呈現供大於求的新局面。
中國目前處於經濟結構調整期內,出現一些怪異景象不足為奇。
我們從一季度天量社會融資總額,卻換來低經濟增長可以看出,中國經濟舊有的增長方式已經快要終結,天量信貸沒有真正流入實體經濟,而主要流向了房地產業和地方政府融資平臺。
我們更從一季度的宏微觀指標嚴重背離,說明瞭目前中國經濟結構轉型仍然沒有成功,主要還是靠房地產和政府投資來拉動。而從PMI、PPI數據上分析,生產製造業生存環境實在令人堪憂。
最後,房地產高銷售,低開工,說明瞭開發商因對宏觀調控前景不明而謹慎拿地,隨著局勢的明朗,未來房地產市場或將出現「低銷售、高開工」的相反局面。
我們從這些相悖景象背後,可以看出,中國扭轉未來經濟和信貸結構改革已經勢在必行,否則可能就會發生「硬著陸」的風險。
賬上資金充裕,投資更趨樂觀。房地產板塊整體賬上貨幣資金較為充裕,2012年底存量是2746億元,同比增長43%,2013年1季度同比增速提升至53%。2012年經營活動現金投資4258億元,同比略增0.4%,扭轉了前3季度負增長的狀態,2013年1季度同比大幅增長83%。
而地方政府也在大額支付補貼。2012年年報,其中有15家明確標注了「政府補助」這塊收入,總額超過10億元,其中尤以SOHO中國、世茂房地產補助金額較高。業內透露,大概六成左右的房企可以拿到政府補助,一般都以稅費返還的方式,此外就是地方政府招商引資的一些優惠政策。只要願意投資,就會有相應的獎勵和補貼支持。在許多城市,除了補助以外,還可以享受有助於房地產開發的其他政策支持,譬如在開發項目同時對周邊林業進行保護,而當地林業部門則可以以此名義為其申請一筆基金。
目前看,房地產不差錢,短期之內房地產價格不會下降,只會上漲。
来源:福布斯中文網
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