土地成交瘋狂傳遞了哪些信號？

5月，廣州、上海等地不斷上演「地王」大戲，廣州一月拍出三塊天價土地，上演了「瘋狂5月」大戲，而拿地的越秀地產、佳兆業地產等均是行業領軍企業。房地產企業「逆調控」天價拿地，讓未來市場的走勢產生了很大不確定性。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

一邊是中央三令五申、嚴格要求確保房地產市場穩定，一邊卻是開發商不斷上演逆市天價拿地的戲碼。在中央申明嚴格調控的背景下，開發商有何理由對後市如此看好？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中原地產市場部總經理黃韜認為，以越秀地產刷新的廣州新「地王」為例，加上配套成本後高達35000元/平方米的樓面地價超出了理性範圍，一旦未來政策加碼或市場轉向，開發商所面臨的風險巨大。

對於土地成交火熱，一家知名開發商的區域經理表示，最簡單的邏輯是：開發商需要土地建房子，拿地是因為缺地。廣州市提供的統計數據表明，過去十年，商品住宅出讓佔廣州全市土地出讓的比例不足20%，其餘大部分被佔地面積更大的商業用地和工業用地等佔據。另一方面，「花什麼代價拿地，取決於開發商的資金流和對後市的預期。」這位區域經理還說。

有專家表示，與一些小企業通過拿地王來提高影響不同，此次廣州3個地王拿地的是越秀地產、佳兆業等行業知名企業，而且在競拍過程中也是擊敗了恆大、中海等企業才勝出，行業標桿企業參與地王拍賣，反映出開發商整體對後市的看好。這對處在博弈天平的另一端的普通購房者而言，並不是一個好信號。

一位不願透露姓名的業內人士表示，這些新地王，雖然單價昂貴，但土地總價都不高，不排除開發商通過一兩塊地價的大幅溢價，捂熱整個區域的房地產市場熱度和價格預期，達到托市的效果。

暨南大學管理學院教授胡剛認為：這種製造地王的方式，是開發商和地方政府合演的一出大戲。開發商贏得了關注、提升了預期，而地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿。這種情況下，「地方政府再怎麼表態嚴格調控不放鬆，老百姓都會擔心未來房價預期會失控。」

地價不斷攀升對於市場預期的影響顯而易見。今年前4個月，廣州房價漲幅領跑一線城市，廣州市國土房管局公布的4月房價同比去年上漲18.6%。

地方政府一般的做法是，對開發商進行「價格指導」。但在執行中，出現的新問題是：一些開發商通過拆分合同的方式，把精裝房拆分成普通住房和裝修合同，以此規避調控。例如，位於廣州市番禺區的天璽灣，在全市商品房成交網簽價格同比上漲18.6%的背景下，卻出現了逆市下降。從去年10月的12000元/平方米下降到不足1萬元/平方米。「如果地方政府對此問題管理不到位，結果就是開發商沒少賺錢，政府也完成了目標，房價統計依然實現了下降，但結果是老百姓被忽悠了。」一位業內人士表示。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家表示，政府一方面要通過城市更新改造、農村集體土地入市等制度創新激活土地，置換出更多商品房土地，緩解供需矛盾；另一方面，也應該合理讓出土地出讓的收益，防止普通購房者成為最終天價的買單人。

来源:第一財經日報

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