【看中國2013年07月10日訊】內地貸款難、利率高，即便現在香港股市市況不佳，為了開闢一條融資通道，地產公司卯足勁頭去香港上市。地產行業一直面臨調控壓力，6月，錢荒之聲風起，變數重重之下，地產公司更是加大馬力去香港殺出一條「血路」。
雖有揮淚大甩賣的短暫痛苦，但「留得青山在，不怕沒柴燒」的審時度勢乃英雄本色。
6月至今一直有數家小公司選擇在港IPO。在此之前的數月，已經有多家覺察自己赴港上市「晚了點」的大公司，紛紛用借殼的辦法加快打通境外融資通道的進程。於是，從2013年春節假期結束至今，內地房企在香港掀起了一股大小公司齊上市的高潮。
6月錢荒：分水嶺
美國開始退出QE，美國股票、房產受到資本的青睞。新興市場風光不再，港股也沒有例外。但在6月，依然有大量的地產公司選擇在香港招股上市。譬如五洲國際、當代置業等等，這些公司的市盈率都偏低，五洲國際和當代置業都是如此，融資規模都很小。廣髮香港給予該公司中性評級：當代置業2012年歷史市盈率為4.0至6.3倍，估值方面較有吸引力。當代置業招股至7月4日結束，計畫於7月12日掛牌，招股價介於1.49至2.36港元，募集金額不超過9.44億港元。
五洲國際，其6月13日正式掛牌時是以1.22港元的價格發行11.4億股，扣除承銷費用等成本後，集資淨額13.28億港元。五洲國際最終的發行價格，比招股價格1.15港元的下限僅僅高0.07港元，且公開發售部分認購率只有57%，淨資產折讓在6成左右。
市場人士認為選在此市況不佳的情況下上市，表明此類沒有豐富融資渠道的中小型地產公司，有融資成本上升導致融資困難的苦衷。
當代置業在招股說明書中並沒有避諱談及這點，對於2007年到2012年6月的貸款利率都做了一遍梳理，「於2010年、2011年及2012年末，我們尚未償還的銀行以及其他借貸分別為人民幣17.683億元，20.234億元，11.099億元。」而這家公司在這三年的營業收入為：15.477億元，31.526億元，19.652億元。兩者比較可見貸款對這家公司的重要性。
招股書中稱，「由於中國近期對物業市場實行嚴厲措施導致取得銀行借貸存在困難，因此我們與非銀行金融機構訂立其他借款安排，開拓融資渠道以獲得更多資金。」
另據相關資料：2012年4月，這家公司曾經發行過信託產品。募集信託資金3億元向山西當代紅華置業有限公司發放信託貸款，用於其「山西太原萬國城MOMA二期」項目的開發建設。約定當代節能為紅華置業本次借款提供連帶責任保證擔保，並以其位於北京市東城區香河園路1號，當代MOMA8號樓中的73套房產為紅華置業不超過3億元借款提供抵押擔保。
而除此之外，2011年這家公司還曾經經外貿信託發行信託產品，為其北京的MOMA萬萬樹項目二期開發建設。當時是江西當代節能置業有限公司以其持有的江西省南昌市江紡路以南、城東一路以北居住用地土地使用權為抵押物，為MOMA萬萬樹項目的項目公司東君房地產提供抵押擔保。當代置業一共有14個項目，從北京香河園路的MOMA項目發跡，這個60多萬方的項目整整開發了12年，還未結束。
從營業收入上看，這家公司還只能算是一家中小型地產公司。還有一個有意思的細節：今年4月，這家公司還將其最好的項目東城區香河園路的MOMA，低價整售給何鴻燊。4月經濟觀察報就曾有過報導，何鴻燊控制的信德集團有限公司以12.9億元的低價，收購了北京二環東直門黃金地段的寫字樓當代節能大廈，樓面均價不到2.4萬元/平方米，而周邊寫字樓售價已高達5.5萬元/平方米。對於低價出售的原因，當代節能置業股份有限公司高管給予回覆：「因為我們和他們還有其他戰略合作。」另一高管透露，主要是出於快速回籠資金的目的。當代置業開發萬國城項目已長達12年，至今仍未開發完成，其第四期項目歷峰也已建成，但目前仍未售完。在銷售緩慢的同時，當代置業卻在加速擴張，目前已至北京、太原、長沙、南昌、九江等多個城市，甚至火速進入美國等地，因此加快資金回籠成為當務之急。
而該此番上市，這家公司更是被香港媒體譽為平價招股。
五洲國際也同樣面臨融資的壓力，據報導，五洲國際的首席財務官陳思翰透露，公司融資渠道受到規模限制，故去年底至3月期間新增兩筆信託貸款，當前信託貸款佔整體借貸不超30％，但信託貸款利率超過10%。
小公司「賤賣」
一些小型地產公司選擇「賤賣」的原因被香港數位投行界人士認為是，他們當下很難不趕緊上市，必須趕緊用股權融資，如果錢荒繼續，就會比較尷尬。即便上市成功，小型的地產公司也很難獲得標普等國際評級機構的評級，未來發債很難。香港資深金融專家及投資銀行家溫天納甚至認為：從近期的情況看，小型地產公司即便獲得了評級機構的評級，也很難發債成功，因為機構大多不會購買。他說：當下機構對內房的看法偏負面，實在是今非昔比。
一位選擇匿名的香港券商人士則表示：現在地產行業已經不是什麼好的選擇了。在香港股市，可能只有科技股還能得到一些機構的認可。這位人士表示：據他的瞭解，這些小公司如果成為了上市公司，從內地的銀行貸款要相對容易一些，所以有很強的動力去上市。
該人士表示說：因為內地獲得貸款的難度加大，很多公司都想到香港來融資，但香港也並非那麼容易。他說：融的錢少，又很便宜，也能發行成功，因為有大戶全包了就行。但真的有大公司現在來IPO，可能難度就大了。
而第一太平戴維斯北京研究及顧問諮詢部董事王瓊認為：從去年第四季度和今年第一季度，房地產商的去化速度都不錯，手裡有一些錢，因此在3到6個月內內，開發商應該不會出現資金問題。但如果錢荒持續，就很難說了。特別是小公司以及土地儲備主要在三四線城市為主的公司，還有最近拿地太瘋狂的公司，都有可能出現問題。
大公司借殼
而在6月和7月的小公司IPO之前，有大量的大型地產公司選擇了借殼上市。而7月，只有一家中小型的地產公司朗詩選擇了借殼上市。
溫天納認為，大型的地產公司如果要選擇在香港IPO，首先考慮獲得內地監管層的許可，耗時較長，同時香港股市也是市況不佳，市場未必能接受大量融資金額。雖然借殼上市要有2年的時間才能發債，但這些大公司更多是著眼於打開國際融資通道，為未來鋪路。
而為何一定要開闢海外融資通道呢？海通證券的研報裡有個數據就充分說明瞭這個問題：以淨利潤率為16%（行業平均淨利潤率）項目為例，單個項目融資成本下降20%，項目單體淨利率可提高6.4%。目前在如萬科、招商、金地等公司香港融資成本較內地降低40%，未來項目利潤率將呈現明顯優勢。
在經濟觀察報舉報的中國藍籌地產年會上，摩根大通中國投資銀行業務主席、亞太區董事總經理龔方雄也談到，現在新政一個大的趨勢就是市場化，讓市場發揮更大的力量，但是一定會讓強者越強，弱者越弱。未來市場化的融資結構會發生根本性的變化，直接融資的比重肯定會越來越大，對銀行的依賴度會越來越小，開發商要在資本市場運作融資。
龔方雄強調，很多開發商的資金結構已經在發生變化，不一定非要靠銀行才能活下去，融資渠道已經多樣化了，資金的來源也在多樣化，更多的是直接融資。這一點在境外資本市場上也非常明顯，很多地產開發商在境外也搭建了融資平臺。境內的直接融資渠道還是非常有限的，目前整體經濟的融資結構，70%、80%是間接融資，也就是銀行貸款，只有20%、30%是直接融資。好一點的開發商直接融資能做到50%，那就非常了不起了。很多房地產開發商在境外有融資平臺，資金環境非常非常寬鬆，美聯儲、歐洲央行都在搞大規模的量化寬鬆，利息極低。很多企業在股市低迷的情況下，通過發債融到很多很便宜的錢，一發可以發5年、10年。在國內融資，3年就算長的。但是在境外，去年年底今年年初，10年的債都能發，而且相對非常便宜，如果把人民幣升值算上的話就更便宜了。
打通國際融資通道，中國六、七萬家房地產開發商，有幾家有這樣的能力？未來，開發商跟資本結合的能力、和資本市場對接的能力要強，而且不但是跟境內資本市場對接的能力要強，跟國際資本對接的能力也要強。國際國內都要有平臺，有的時候確實是東方不亮西方亮。
