【看中國2013年07月18日訊】
房地產泡沫的形成包括幾個元素，一是貨幣超發造成通貨膨脹和通貨膨脹預期，催生資產大泡沫。二是超低存款利率甚至負利率讓人們除了房地產外沒有更好的對抗通貨膨脹的投資工具。三是實體經濟低迷，驅動資金源源不斷地投入到房地產領域。四是地方政府嚴重依賴土地財政，不斷推高地價，進而推高房價，吸引更多人買房。最討厭無良文人大肆吹噓城鎮化對房地產的拉動，現在是夏季，你可以去大街上看看有多少農民露宿街頭。你也可以看看因為拆遷沒拿到補償或補償太低造成的層出不窮的群體事件甚至流血事件。每個人都需要住房，這不錯，但需求並意味著市場，人得能買得起房子才行，城裡人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農民。
此外房地產泡沫破裂並不一定導致房價大跌，只是成交量萎縮，泡沫破裂初期，買賣雙方都觀望，價格維持不變，甚至還上漲，對房地產企業來說，房價下跌不可怕，只要有成交量，賣得出去，成交量萎縮才是致命的。
房地產泡沫破裂有內外兩個驅動力，一個是市場方向的，另一個是房地產企業本身。
先來看現狀，眾所周知，2012年前3季度的房地產市場相當低迷，10月份以後大幅度好轉，而7月份是很差的，基數相對較低。但2013年7月首周的房地產市場比去年更差。CREIS中指資料庫數據顯示，在重點監測的以一、二線城市為主的40個城市中，超六成城市成交量同比下跌，其中蘇州、北京跌幅最大，分別下滑37.85%和35.66%；重點城市中，蘇州、北京、武漢、杭州跌幅均超20%，成都、深圳、重慶、南京也分別出現不同程度的下滑。
環比方面，美聯物業全國研究中心數據顯示，重點城市北京新建住房首周成交1340套，環比下降60.5%；上海成交2527套，環比下降34.4%；深圳成交884套，環比下降32.1%。而廣州、杭州環比跌幅最小，但也分別下滑了29.8%和22.5%。值得注意的是，在成交下滑的同時，深圳住宅成交均價環比微跌0.4%，跌至每平方米19622元，成為4月以來最低均價。
二手房方面成交量亦是全線下跌，其中北京跌幅最大，達50.5%；成都最小，為13.9%。
受之前「錢荒」影響，貸款利率優惠減少或很難貸出款項造成購房者進入觀望狀態，造成整體市場的降溫。
今年6月，萬科共實現銷售面積111.6萬平方米，環比同比均下降近9%；實現銷售金額為134.9億元，環比下降5%，同比增長1%。值得注意的是，這是自去年9月份以來，萬科單月銷售面積增速首次由正轉負。而2012年6月,公司實現銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元，分別同比增長8.5%和0.68%。環比銷售面積環比增長19.4%，銷售金額環比增長24.25%。但主打中低價位樓盤和以廣州為大本營的恆大地產環比同比依然大幅度增長.高端地產最先萎縮。
一、貨幣超發將不復存在
M2＝M0+單位活期存款+單位定期存款+個人存款+其他（證券公司客戶保證金）。從金融機構信貸收支表出發，M2增量約等於外匯佔款增量+新增貸款-財政存款增量。最近幾年數據表明，這一公式對M2的解釋力較好，以相對誤差來衡量的解釋力保持在90%以上。 財政存款季節性很強。在同一年內，財政存款餘額波動很大，但是由於我國執行嚴格的財政預算計畫，年度間財政存款的增量相對較小，因此財政存款年度差額相對M2數量基本穩定。
M2增速主要受到新增外匯佔款和新增貸款的限制。新增外匯佔款取決於出口和人民幣匯率，出口增加，人民幣升值，外匯佔款就增加，反之就大幅度減少。而自從5月開始進出口數據擠水分後，進出口狂跌，2013年6月出口下滑3.1%，預期增長3.7%，5月同比增長1%。進口下滑0.7%，預期增長6%，5月同比下滑0.3%。出口環比下滑4.7%,進口環比下滑9.3%。出口創44個月新低.要知道2012年6月差不多是2012年最低迷的一個月，今年大家都覺得去年的基數低，所以才預期這麼高，沒想到這麼糟糕。而7月10號的外匯市場雖然央行人民幣中間價升值78個基點，但外匯市場即期匯率開盤後逆中間價而貶值，目前貶值59個基點。5月的新增外匯佔款狂跌77%，預計6月份也不會好，有可能轉為負值。
新增貸款也不理想，5月新增貸款僅6674億遠低於預期的8150億,同比下滑17.4%,環比下滑15.8%。6月新增貸款為8469億，實際6月前10天就已經超過9000億 ，剩下的20天因流動性危機，貸款負增加，還有很多銀行零增加。經歷了6月錢荒過後的銀行放貸勢必會有所收斂，也不得不收斂，沒錢可貸。根據彭博的預計，中國貨幣市場的流動性緊縮可能將減少今年信貸增長7500億元（1220億美元），蘇格蘭皇家銀行首席經濟學家Louis Kuijs預計這將導致今年總體信貸減少1.8萬億元。
展望2014年，出口這種實體經濟毫無疑問還是低迷，隨著人民幣升值和勞動力成本的大幅度上升，製造業外流，加上歐元與日元貶值，外資撤出中國的勢頭更加猛烈。而如果國家一直保持這種走鋼絲的緊平衡政策，新增貸款毫無疑問也會大幅度降低，兩者合力，M2 就大幅度降低。
CPI環比是一個比較好的例子，5月CPI環比下降0.3%，6月環比持平。5月的CPI與外匯佔款急劇下滑，隨後6月就出現了錢荒，中國將面臨通縮而非通脹的威脅。
M2降低，CPI環比回落，房價上漲預期也會下降，當然地王會推高預期，但連續的CPI環比下降將打消這個預期。
二、利率市場化越來越近
正是中國長期以來存款利率跑不贏CPI，才逼得人們不得不買房對沖通貨膨脹。而存款利率雖然沒有上調，但是銀行理財產品的收益率卻在不斷上調，最瘋狂的35天就有7%的利息。而銀行理財產品的規模越來越大，目前未償付的理財產品有15萬億左右，這個規模是房地產2012全年銷售額兩倍，這意味著很大一部分資金被分流走了。
利率市場化之後，中小銀行為了吸引存款,必定大幅度提高存款利率,就如同現在的理財產品.存款利率提高意味著貸款利率提高,未來的利率市場化是限定存款利率上限，但不限定貸款利率上限，而限定貸款利率下限。而中國房貸固定利率推廣面極窄,大部分人都是浮動利率.現在的理財產品收益率比銀行存款利率高達約2倍,利率市場化後一方面，存款利率大幅度上漲，分流更多原本可能流向房地產領域的資金。另一方面，貸款利率大幅度上漲，月供大幅度增加，而工資因為M2不再超發，反而有可能下降。此舉將對剛需房地產市場造成致命打擊。
三、海外地產分流國內房地產市場
據CNN報導，NAR最新報告稱，在截至3月31日的一年中，外國人購買美國地產682億美元，其中中國買家佔18%，每套售價42.5萬美元的中值大大超過其它外國買家的27.6萬，而且近70%為現金全款。外匯管制形同虛設。
美國全國地產經紀商協會(NAR)的數據還顯示，很多中國人通過美國政府的EB-5投資移民項目購買房地產。要符合EB-5資格，外國人必須至少投資50萬美元提供或維持10個就業機會。2012年近80% EB-5簽證發放給中國人。
外國人購房58%集中在佛羅里達、加利福尼亞、亞利桑那和得克薩斯四個州，比例分別為23%、17%、9%和9%。
實際中國人在美買房遠遠超過123億美元,大部分都是委託已經在美定居的華人親戚或朋友代購,一來這樣可以避免自己出面,逃避紀委審查,而來資金流出更容易,這些華人已經具備美國國籍,不算外國人購房,一旦國內東窗事發,就去美國,然後再將房產贈與這些逃亡來的官員.2012年中國人最少花500億美元在美國買房.全球範圍內大陸大約在海外房產上投資1000億美元.
中國自2007年起到2012年購買的房地產超過600億美元，中國也是澳洲遊客最大方的，平均每人消費1萬美元，夠牛吧。(以下英文為媒體報導原文，China is the strongest growing investor, having purchased over $60 billion in Australian real estate since 2007. They are also Australia's highest-spending tourist nation on luxury goods, holiday accommodation and travel. According to the Australia-China Business Council, Chinese trade and investment in 2010 generated $10,000 in income per Australian household – a considerable contribution to the Australian economy.http://www.stratacommunity.org.au/featured-articles/foreign-investment-australias-property-market）
不止澳洲和美國，加拿大還有英國也被中國人瘋搶房子。加拿大移民部資料顯示，今年首季共有5萬8047名移民抵埠，來自中國的新移民有9153人，蟬聯第一，其次為印度的6693人，菲律賓以6588人排名第三。有超過4成新移民選擇定居安省，多倫多就有2萬人，其次為魁省的1萬1786人及卑詩省的8107人。而宣誓成為公民者，以印裔最多，其次為菲律賓，中國排名第三。這9153新移民都要買套豪宅，估計在45萬美元左右，也就是40億美元。
還有些地方如新加坡、馬來西亞，香港，中國人都是帶千萬現金買房。
隨著人民幣持續貶值,大批富豪和權貴都要將國內房產套現,當然它們是套現不成滴,但他們仍然有能力轉投資海外房地產,2014年預計將超過2500億美元,2015年超過3500億美元,這不僅讓國內高端房產急劇萎縮,也將導致大量資金流出,進一步打壓人民幣,形成惡性循環,最終導致經濟大幅度下滑和地產泡沫破裂。
四、瘋狂的購物中心
星巴克無法承受高房租退出北京國貿，電子商務風行，實體店成擺設，線下挑好，線上買好。照理說，傳統商業應該面臨巨大衝擊，商業地產會非常艱難，但是你想錯了，中國的購物中心越修越豪華，越來越大，越來越貴，以廣州郊區的萬達購物中心，目前均價接近12萬一平，但賣的很好。
道理很簡單，不限購不限貸，雖然需要首付50%，但對富豪們來說全款付也沒問題。再有就是南方人篤信，一鋪養三代，還有這些購物中心大多推出包租服務，實際不過是拿客戶的款頂租金。
世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）最新的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3,200萬平方米，年成長15％，刷新記錄。而中國在建購物中心的面積，更佔全球的一半以上（1,680萬平方米）。
世邦魏理仕全球購物中心針對開發最為活躍的城市研究顯示，目前全球在建購物中心面積排名前10位的城市中，7個城市都來自中國，其中成都以290萬平方米的在建面積位居第1，天津以210萬平方米排名第2，瀋陽、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來3年各交付100萬平方米以上的購物中心，分列第4至8名。
毫無疑問，這是個巨大的泡沫。
五、 房企的內憂外患
因為2012年房地產市場低迷，企業拿地意願不強烈，有些中小型房地產企業，幾乎沒有拿地。2012年10月以後房地產企業大翻身，進入2013年，大家都瘋狂拿地，地王頻繁出現。由於2012年對市場觀望，房地產企業大多是短期貸款，很少長期貸款。進入2013年，面臨必須拿地和巨額貸款到期的雙重擠壓。要麼不拿地，未來可能面臨無地開發，就停工，要麼大量拿地，讓貸款違約或展期，以目前的流動性緊張態勢，展期的可能性不大。
2012年下半年房地產企業趁流動性充裕，紛紛在香港發行美元債券。不過經歷6月錢荒以後，債券價格連續下跌，收益率大漲，這將使得房地產企業的融資成本大增。
德意志銀行的一項追蹤78只房地產公司債券的指數顯示，房地產公司債價格在5月中旬開始下跌，平均收益率從7%升至9.3%。舉例來說，中國大型房地產開發商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 簡稱：碧桂園)發行的10年期債券價格自5月中旬以來已累計下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。這意味著房企的融資成本上升了不少。
中國國內的擔憂情緒日漸升溫，導致國內債市表現遠遜於亞洲其他債市，並且錯過了一次反彈機會。亞洲範圍內評級為投資級的主權債券價格較5月初最高點回落12%之後，目前已自6月末的最低點攀升近4%。
中國債券基金連續三週出現資金淨流出。債券驟跌的部分原因在於，美聯儲政策前景不明令全球資金迅速撤離像中國這樣最具風險的市場。
中國房地產企業青睞發行美元債券，這在2012年底呈現爆發，目前有大約600億美元的房地產企業債券。
在香港上市的大陸開發商類股也同樣陷入困境。兩家大型公司華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd., 簡稱：華潤置地) 和世茂房地產控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 簡稱：世茂房地產)的股票自5月末來均下跌約14%，而大陸股市自5月末以來的整體跌幅為14.4%。
六、人民幣貶值
從2012年10月到2013年5月，人民幣大幅度升值，基本上大家都認定人民幣升值空間不大了，隨著美國退出QE，美元大幅度上漲，人民幣貶值不可避免，雖然央行用人民幣中間價盡力推高人民幣，但大家對人民幣繼續升值的信心已經基本沒有了。人民幣貶值意味著以人民幣計價的資產貶值，長達10年的人民幣資產泡沫開始破裂。
2013年底的存款保險（放心保）制度、國債期貨，2014年的利率市場化推行，將直接刺破房地產泡沫，而國家或許正想房地產泡沫小幅度破裂，這樣可以降低未來大範圍破裂對經濟造成的災難性後果，國家極有可能在初期見死不救，任憑房地產企業破產，任憑市場急速冷凍，不過萬一玩大了，誰都負擔不起後果。
七、前車之鑒
日本的資產泡沫過程中，貨幣信貸有著決定性作用。1984年-1989年，銀行對房地產業的貸款年均增速為19.9%，遠超同期貸款增速。地價、股價與銀行貸款三者聯動，通過放大的金融加速器機制加劇泡沫。連續加息後，地價仍然上漲，直至1990年4月起實施房地產融資總量控制，M2增速二季度見頂之後掉頭向下，隨後，1991年日本全國地價下降4.6%。貨幣信貸的轉向，是最終使得房地產市場掉頭向下的決定性因素。
過度強化的樂觀預期，是日本資產泡沫中的重要因素，在加息週期的早期，推動權益市場繼續上行。在泡沫膨脹時期，牛市預期往往非常強勁，利率小幅上升很難改變這種預期。正是由於強化的牛市預期等因素，在日本加息週期的早期，權益市場上漲並沒有立即終結。日本股市的方向性逆轉，是在第三次加息之後，之前的兩次加息後，日經指數則是震盪上行。
1989年12月，日本銀行要求商業銀行停止向房地產企業和股票投資者貸款，1990年4月，大藏省又對房地產業融資進行總量限制，土地價格上漲勢頭才被遏制。1990年二季度，日本M2增速見頂，隨後掉頭向下。1991年日本全國地價下降4.6%，六大城市下降15%-25%，部分地區甚至下降一半。之後，房地產公司和土地融資投機中扮演重要角色的非銀行金融機構紛紛破產，房地產泡沫最終破裂。
而中國將被動刺破房地產泡沫,實際利率在逐漸上升,雖然中國還未利率市場化,但是從理財產品收益率不斷高漲就可以看出,官方的利率並未得到徹底執行,也不可能,6月錢荒就是一次利率市場化演習.而實際利率的上升還是因為貨幣政策不得不收緊,QE退出,失去了熱錢和外資,失去國內富人的資本,失去了人民幣升值預期,中國就失去了寬鬆貨幣政策的基石。
