任志強為何不敢預測房價了?
【看中國2013年07月20日訊】7月16日,華遠地產的內部會議上討論了關於北京地價的主題。在過去數年時間裏,任志強每次預言房價上漲,雖然罵聲不絕,但都得到市場的印證。不過這一次,他卻說,不敢做更遠的預測。
儘管樓市不乏預測家,但像任志強這樣多次預測房價且基本都言中的,卻找不到第二個人。然而,任志強此次卻一反常態,讓筆者充滿好奇「任大炮」這次咋不敢預測房價了?
從媒體的報導來看,任志強不敢預測房價大概有兩個原因:一是從樓市角度而言,新一屆中央政府到目前為止還沒有明確的政策導向。另一方面,從宏觀經濟角度而言,由於調整經濟結構、放開金融市場還沒有出臺實施細則沒有先行指標,所以難以預測房價走勢。
不難發現,以往任志強預測房價之所以屢屢言中,不是瞎預測,而是考慮了多方面的因素。而這次不敢預測房價,正是因為預測房價的基礎要素尚不清晰,尤其是政策導向不明確。從這個角度而言,任志強或許在提示某些樓市預測家,預測房價既要科學,更要謹慎。
任志強這次不敢預測房價,主要不是為了提醒某些預測家,而是有某些現實隱喻。在筆者看來,任志強作為開發商中的代表性人物,對政策「吃不准」,或許暗示很多開發商同樣也「吃不准」政策,這是好事還是壞事,值得我們細細琢磨。
從積極的角度看,開發商們「吃不准」政策,爭搶土地、上調房價就會很謹慎,因為不知道政策導向是什麼。但從另一個角度而言,政策不明朗也是壞事,這會影響房地產投資、房屋供應量。中國房價之所以「步步高(行情,問診)」,根源還在於供需關係不合理,影響了房價。
樓市政策真的一點不明朗嗎?從今年出臺的「國五條」來看,政策基本上是明朗的,即保持房價基本穩定。而且今年土地供應任務、棚戶區改造任務、支持首套住房等方面是很明確的。至於接下來政策會不會過度干預樓市,會不會再出臺「國X條」,則取決於宏觀經濟走勢和房價走勢。
不是樓市宏觀政策不明朗,而是樓市監管者和地方政府態度不明朗。儘管「國五條」出臺了,但地方細則卻難以恭維地方細則就代表了地方政府態度。正是由於樓市政策指向和地方政府態度不統一,才讓樓市變「霧市」。當然,「國五條」等政策只能反映一時的調控態度,不代表現在和未來。
從任志強不敢預測房價的話中可以看出,樓市政策缺少長遠而系統的頂層設計。眼下各種信號讓人難以判斷政策導向。最新統計顯示,6月份,70個大中城市中有63個城市房價上漲,北京領漲全國。按理,應控制房價繼續上漲。但最近又傳出房企再融資開閘,這很可能推高房價。
如果我們的各種政策信號不統一,尤其是缺少長遠而系統的頂層設計的話,不僅讓開發商無法判斷政策走勢,而且也會影響到樓市供需關係和房價走勢。房價難預測是小事,未來房價走勢才是大事。有關方面需要給出長遠的樓市政策導向,對樓市進行預期管理。
如果宏觀調控對樓市干預不當,樓市自身發展規律、自我調控功能就會喪失,最後只能看政策的臉色。
「市場根本就不缺錢。」昨日(7月16日),在接受記者採訪時,華遠地產董事長任志強直言,「錢荒」只是為了嚇唬人。
任志強的說法並非空穴來風,7月15日國家統計局發布的上半年數據顯示,1~6月,房地產開發企業到位資金57225億元,同比增長32.1%,增速比1~5月提高0.1個百分點。
談及土地市場,任志強說,千萬不要因為出現幾個地王,就認為土地市場火熱。對於萬科的「補倉」回應,任志強似乎也能理解,在企業已經亟需進行土地儲的時候,拿地也成為無奈之舉。但即便是對於一線城市高企的地價大呼「瘋狂」時,對於華遠下半年的拿地計畫,任志強還是坦言,「當然是在北京最好。」
「土地市場一點不火爆」
上一次任志強接受記者的採訪是在2012年末,彼時,華遠剛剛痛失通州臺湖地塊。時隔半年,雖然這期間華遠如願獲得北京通州梨園一地塊,並展開在西安、長沙等城市的布局,但談及「土地市場」,任志強依然「不留情面」,「我們剛剛對今年一季度的土地增幅進行了研究,2009年的時候北京平均地價是每平方米3000多元,現在卻是1萬多元,如果再刨除保障性住房,地價更高。」
與地價同步飆升的是土地收益。「截至目前,今年的土地收益已經高於去年整年,達到歷史第二高峰。」任志強告訴記者,土地市場收益最高的是在2011年,達到了1600億元。
同樣的一組數據更加證實了這一趨勢,國土部下屬的土地勘測規劃院昨日發布數據顯示,今年第二季度,全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米,環比增速為1.62%,較上一季度增加了0.15個百分點,且已連續五個季度加速上升。
其中,商服、住宅、工業地價分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米,分別環比上漲2.06%、1.25%和1.34%。
但即便如此,看似火熱的土地市場,在任志強看來都要加上 「負號」。「千萬不要再因為出了幾個地王,就是火爆,這個詞根本就不對。」任志強表示,之所以會出現上半年土地市場的「成交熱」,多源於近幾年北京土地市場的供應不足。
「土地供應量是-10%,一二線城市去年的供應量都非常低。」任志強表示,目前我國土地供應的總指標,三四線城市佔比接近70%,而一二線城市只有不到20%。「這主要是因為土地指標都是根據人均佔地面積的指標來計算,受限於國內的戶籍制度,大部分人口流入一二線城市,但戶籍仍在留在三四線城市,這就造成了三四線人均需求過多,而一二線嚴重不足。」
除了一線城市整體土地供應相對有限,其中住宅供地更為「保守」。任志強告訴記者,在土地供應中,住宅用地佔比大約是29%,這其中純商品房的佔比僅有15%,「每年開發商可待開發的土地也就只有3萬多公頃。」
華遠拿地重心仍在北京
「如果不放開土地供應,很有可能。」針對近日一則關於「北京未來四環以內的房價會超過每平方米10萬元」的預測,任志強表示。
「之前我說北京三環的房價要到5萬元,沒有人相信,現在你們看。」然而一向以預測見長的任志強卻不願過多地預測未來的房價走勢,他只是簡單地說了句,「穩中有升」。
「目前政策還有很多看不清的地方,所以只能是猜測,但具體會升到什麼程度,不好說。」任志強說道。
對於目前華遠的資金狀況,任志強坦言,目前凡是在境外有融資渠道的,資金成本都降低了很多,「我們的基礎並不大,雖然大企業總的資本要高出我們將近六、七十倍,但我們沒有從市場上拿一分錢,華遠會保持比較保守的擴張速度。」
「你們都在說錢荒,我沒看見。」任志強直言,從目前公布的數據來看,不管是固定資產到位資金、還是資金總量、準備金率都能表明市場整體並不缺錢。
但相比萬科、保利這樣銷售規模上千億元的房地產開發企業,華遠從來都無法依靠 「現金規模」。2012年,華遠地產營業總收入首次突破30億元,實現淨利潤5.41億元,同比增長16%。公司實現開復工面積183萬平方米,同比增長37%。其中新開工70.3萬平方米,同比增長7%;竣工面積52萬平米,同比增長138%;完成銷售簽約額56.2億元,同比增長150%。
顯然,根據目前華遠的財務結構,無法在北京市場大有斬獲,但在任志強的布局中,增持土地一直都是華遠長期以來的戰略,目前華遠地產已經在西安、長沙、青島三地儲備了近100萬平方米的土地。談及下半年的拿地策略,任志強坦言,重心依然會放在一線城市,「當然是北京最好。」
任志強表示,房企資金緊張,沒錢拿地進而惡化市場的供求關係,導致房價上升。
来源:每日經濟新聞
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