【看中國2013年07月22日訊】[ 房間裡煙霧繚繞，租客則慵懶地躺在沙發上吸大麻，客廳的木地板則被租客撬開，鋪上了厚厚的黃土，上面還種植著叫不出名字的植物，經過多方求證才知道，租客在客廳培土種的植物也是大麻 ]
推開房門，卻發現欠租已久的房客，正在房間裡大口抽著大麻，而被挖開的地板上也種滿了大麻，為了讓大麻茁壯成長，房頂更是被改裝掛上了氣體放射燈，身為房主，你會怎麼想？
五年前，正是美國次貸危機風聲鶴唳之時，或許不會有太多人會考慮投資美國房地產。如今，隨著美國房地產市場的逐步回暖，在美國已出現了不少中國投資客的身影，而上述便是一位中國投資客遭遇的一幕。
美國當地公開數據顯示，2011年3月∼2013年3月期間，外國人共投入825億美元在美購置房產，其中中國人投資額達90億美元，在所有外國購房者中僅次於加拿大，並連續兩年成為美國房地產的第二大海外買家。
《第一財經日報》記者針對近年來在美購房的中國「房叔」調查顯示，儘管其中不乏成功的投資客，但在看似低成本高回報背後，也有不少「陷阱」讓中國「房叔」中招，穩賺不賠只是個傳說。
遭遇大麻房客
孫力博（化名）十年前赴美讀研，畢業後在波士頓一家軟體公司任職，因其畢業於紐約州水牛城的一所大學，對當地環境相當熟悉，且該地區房價不高，遂決定在水牛城投資購房。
由於孫力博住在波士頓，驅車前往水牛城單程就需7小時，所以他在水牛城僱用了當地一個房產中介人，幫助他看房、下單及管理。
孫力博告訴本報記者，他在2011年購買的第一套房產，是一個帶有2個單元的小樓，每個單元有3個臥室和2個衛生間，其總價在10萬美元。
按照孫力博的估算，上述房產單套單元的月租大約1500美元，如果每年都有租客常住，刨去維修成本和房產稅，每年的收益在3萬美元左右，年收益額高達房產總價的1/3。
孫力博說，這套兩單元的房子從2011年中到2012年中，都有租客入住，中介則幫助他打點房屋維修及保養等諸多瑣事，並從房租中每月抽成10%，剩下的九成則每月按時打入孫先生的銀行賬戶中。
這種遠程遙控的出租模式曾讓孫先生一度感覺良好，可2012年中卻成了他投資回報的分水嶺。當其中一個單元的房客搬走了，還未尋到新租客之時，另一個單元的租客又開始拒交房租。
中介代理人多次郵件催討無果後，決定上門討債，叩開了租客的房門，可眼前的景象卻讓從事房屋交易多年的中介代理人也傻了眼——房間裡煙霧繚繞，租客則慵懶地躺在沙發上吸大麻，客廳的木地板則被租客撬開，鋪上了厚厚的黃土，上面還種植著叫不出名字的植物，經過多方求證才知道，租客在客廳培土種的植物也是大麻。
而為了彌補客廳中日照不足的問題，上述租客還買來了氣體放射燈，對室內種植的大麻進行照射，令其茁壯成長。
孫力博通過中介對房客下了逐客令，可是他們卻置之不理，無奈之下，他只能通過法律程序將他們「請」出去。
因孫力博人在波士頓工作，每次參加法院出庭都要驅車7小時趕往水牛城，為此他只好花了500美元聘請了一個律師代他出庭，幾經折騰，孫先生終於在3個月後，將這個不靠譜的房客趕走。
房客走後，留下大量需要修理的地方，客廳的地板需要重鋪，被破壞的門窗也要修理，僅維修就花了將近3個月的房租，加之驅逐租客用的3個月，孫力博於是損失了半年房租。
租客的素質直接決定了房產投資的回報。孫力博對本報記者表示，下次他再找租客，一定要先做好租客的背景以及犯罪記錄調查。
訴訟
投資風險往往與投資回報成正比，在美投資購房亦是如此。
有了上述投資經驗，孫力博決定冒險再購置了一套總價在15000美元的房子，這棟房子內亦包含2個單元，每個單元有3個臥室。
吸引孫力博及時購房的直接原因無外乎低價，但「便宜無好貨」的理論同樣也在美國適用。
這套房屋在美國屬於危房，房齡高達100年，且破舊不堪，需要大範圍整修，如果將房屋全面修好，其市值可立漲至3萬美元，每個單元的租金為1000美元，想到立刻翻倍的房屋市值，加之日後可以長期租賃的附加值，孫力博毫不猶豫地再次出手。
房屋過戶以後，孫力博遠程遙控，拜託中介代理人幫助他裝修房子，地板、廚房、浴室甚至屋頂都需要重新翻修，僅這些費用就達15000美元，與房屋購入價格相當。
由於孫力博身處外州，無法時時監工，房子裝修拖了半年也沒有動工。而半年後，他更是收到了一份政府公文，說要收回這套房屋，並稱該房屋已經被拍賣給了第三方。
多方打聽後，孫力博發現，他購買的便宜房產是債務房。
這套房產在掛牌賣給孫力博的時候，當時的房主就已經欠稅1800美元，房主急於脫手，隱瞞了房屋欠稅的事實，孫力博購房後就自然繼承了債務。
而政府催債時又通知的是前房主，過戶後，孫力博並沒有收到催討稅收的政府公函，前房主既已將房屋售出套現，自然是裝聾作啞，政府在催討稅款無果後，隨即低價拍賣了該房屋，用拍賣款抵稅，這才有孫力博收到的拍賣公文。
如果不討說法，孫力博將面臨「房財兩空」的局面。他急忙又趕往水牛城，到當地法院申訴，陳述自己並不知情，交易信息滯後也使政府在通知上出現過錯，並未通知到他。
經過冗長繁雜的司法程序後，孫先生終於保住了房子，補交了1800美元的稅款，並又掏了2000美元用以支付訴訟費用。
「這種局面本來是可以避免的。」孫力博說。他當時因為房屋總價低，再花重金聘請律師顯得有些「划不來」，加之一次性付清房款，手頭緊張便沒有聘請專業律師去查房屋的案底。
產權糾紛
隨著中國買家大量進入美國房地產市場，像孫力博這樣因投資房產而捲入產權糾紛的案例層出不窮。
紐約州執照律師陳芝媛(Jenny Chan)在接受本報記者採訪時表示，過戶前，房產律師一般會要求投資者購買產權保險，其目的在於當房產出現產權糾紛時保護買家利益。有些一次性付款的投資人為了省錢，就選擇不買，但風險也會隨之而來。
比如，中國投資人賈先生去年赴美購房，中介給他介紹了一套很不錯的房產，賣方大衛（化名）是個第二代移民的美籍華人，房產本身屬於大衛的母親，大衛以代理母親處理家族房產為名把這套價值100萬美元的房產賣給了來購房的賈先生。
但房產過戶後，大衛的母親卻怒斥大衛在其不知情的前提下處理家族房產，並宣布交易無效，原來大衛假冒母親簽字賣掉了家族房產，他出示的交易委託書也是偽造的，賈先生的房屋產權也因此受到牽連。
陳芝媛表示，像賈先生這樣的案子完全是律師的責任，律師在房產過戶前，必須核實賣家是否真正擁有房屋產權，若委託他人售房，其委託書是否真實有效等。
一些華人投資者也會貪圖便宜去淘一些明顯低於市價的「拍賣屋」，有些投資人甚至不知所購房屋屬於「拍賣屋」，若稍有不慎，極易捲入產權糾紛。
蔡先生也是一個來自中國內地的買家，他在中介的指引下很快看中一套坐落在紐約皇后區的房產，但在房屋交割落戶時，卻惹上了麻煩。
原來該套房屋的賣家是一個香港藝人，該藝人因為財務出現危機無力償還房貸而被銀行收走了房子，房屋就成了「拍賣屋」，房屋原來的房東也就自動失去了房屋產權。
就在這套房屋產權已經歸屬銀行的前提下，該藝人依舊以房東姿態出現並銷售房屋，虧得蔡先生的律師在房屋過戶時發現了這個問題，及時終止了交易，才避免捲入這場產權糾紛。
陳芝媛強調說，投資人在選擇購房律師時切勿一味輕信廣告，律師在業內的口碑非常重要，一個專業的律師可以幫助投資人規避投資風險，從而減少許多不必要的損失。
法學背景好投資
相較於上述投資者頗為坎坷的投資經歷，紐約執照律師及法學博士王小蔓（化名）在曼哈頓的購房經歷就順利得許多。
與美國其他州不同，紐約州並未規定房屋交易過程中必須要有房屋中介參與，由於擔心被中介「忽悠」，王小蔓自己上了一個房屋中介培訓課程，搖身一變成了自己的房屋買家代理人。
王小蔓在曼哈頓的律師事務所工作，經過一番搜索，她很快看中曼哈頓五十五大道第八街一套標價75萬美元、一室一廳的公寓，由於客廳和臥室均朝南，很多中國人都喜歡這套房子。
王小蔓慶幸自己在這套房子剛拋售時就被她及時看到，她是第一個去看房的買家，看後就立刻下單了，這套公寓的房東來自南歐，是一個職業投資人，頗講誠信。
王小蔓對本報記者說，今年3月以來，曼哈頓的房產進入交易活躍期，年初時，買家還可以在掛牌價的基礎上再砍掉10%成交，現在砍價的空間已經很小了，賣家不加價就很不錯了。
而王小蔓所購入的這套公寓的成交價即是它的掛牌價，出租後每月的租金在3500美元左右，但公寓每個月要繳納800美元的管理費，以及每月800美元左右的地產稅，刨去這些成本，房租的純利潤僅1900美元，房租年收益率僅為3%。
王小蔓表示，雖然這套曼哈頓的房產租金回報率很低，但房產的地理位置極佳，升值空間大，保值性和抗跌性好，而這套一室一廳的公寓在2002年的市值是25萬美元，10年後便翻了3倍。
本報記者遭遇的另一個成功的中國投資客周力（化名），也擁有法學背景，與那些在曼哈頓島一擲千金購房的富豪不同，擁有法學博士學位的他，辛苦在紐約打拼多年後，攢下了人生中的第一個100萬美元。
去年周力開始盤算著投資美國房地產，由於美國的認證律師可以直接在房產交易中充當房屋中介，無須另行考證，在交易過程中也可以直接扮演律師角色，每筆交易可省去約為房產價值6%的中介費和幾千美元的律師費，若交易次數頻繁，還是能省下一筆相當可觀的費用。
因此，周力有著得天獨厚的優勢。他把投資目光集中在了康涅狄格州（Connecticut）的費爾費爾德（Fairfield）和斯坦福德（Stamford）地區。
該地區比鄰紐約市，且租金回報率較高，房產價格在美國屬於中等偏上。周力的房產交易大多以現金為主，遵循快進快出原則，他一般選擇底子好、裝修一般的房子，成交後立即裝修改造，然後出租，待升值後立刻賣掉。
周力對本報記者說，他去年入手一套兩室一廳的房子，成交價格12萬美元，裝修和翻新後，房屋煥然一新，加之今年房價略漲，上個月以22萬美元賣掉，淨掙10萬美元。
周力表示，投資房產需要有敏銳的嗅覺，在那些價格低廉、回報率高的房子剛投入市場時就及時下單。
周力去年淘到的房子比市場價低10%∼15%，加之今年房子又漲了10%，增值空間至少在20%以上。
而由於現金交易，省去了貸款的麻煩，資金到位快，比較受到賣主青睞。周力甚至去年中全心全意扑到了房產投資，每天的工作就是搜索房子、買入、裝修、出租、賣出。
一年經手了17次房屋交易，本金100萬美元，經過多次倒手，周力去年的淨利潤就高達300萬美元，為了專心投資房產，他已經放棄了律師的工作，全職打理自己所投資的房產。
