如何處理家庭空置房

【看中國2013年09月09日訊】王瑾於2011年在北京四環以20000元/平方米全款購得一套面積為100平方米的二居室新房，此前在三環已有一套三居室，供一家三口居住。由於沒有理財概念，王瑾的第二套房產已經空置兩年，朋友曾經建議將其出租，但因新房是毛坯房，如果出租，還需要簡單裝修及購置傢俱，王瑾嫌麻煩，並且認為每月幾千元的房租對於家庭並沒有多大幫助，故一直閑置至今。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

相信即使在一線城市，像王瑾這樣手裡有多餘房產的朋友也絕不在少數。一般擁有一套以上房產的人，要麼是為家人購置房產，要麼就是看好樓市，為了投資。有閑置房產的人也有兩類，要麼是家財萬貫，根本不在乎「小錢」，要麼是毫無理財概念，對閑置房產能為他帶來的金錢也毫無概念。小編認為，這就相當於把一筆一筆的錢拒之門外，看著都叫人著急。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

如何處理閑置房產？該賣掉嗎？這個問題恐怕連房地產專家都無法回答。但閑置房產內的隱形財富不小，應該挖掘，這卻是無疑的。一個簡單的辦法就是：出租。將房產出租不但能將資產盤活，將其合理的投資還會為你帶來可觀的收益。越來越多買不起或不想買房的人選擇租房過日子，無論一線城市還是二三線城市，租房已經成為一種極普遍的現象。千萬不要小看每月幾千元的房租，這對於有閑置房產的家庭而言，無疑是一條生財之路。以王瑾家為例，按照現在北京的房租價格，小編為他算了一筆賬。

出租閑置的新房

王瑾的新房位於四環，地理位置不錯，如果簡單裝修一下，出租該套房產，收益也絕對不小。現在租住位於北京四環的房子，兩居室大約4700元/月。

按照普遍的出租模式，即「押一付三」出租，王瑾每3個月收一次租，就能獲得14100元。也可以選擇年付、略給優惠的收租方式，比如王瑾每月優惠200元，那麼一次收到的房租為4500元x12個月+一月押金4500元=58500元。這筆錢當然不能閑置，可用投資理財將它盤活。

由於購買理財產品只能以整數金額購買，所以我們可以用這50000元購買銀行理財產品，這種投資既省時，又省力，最重要的是還能賺錢。現在銀行理財產品的收益率大約在4.7%~6%之間，假定王瑾購買的理財產品收益率為5%，產品期限為164天，那麼半年後，王瑾會得到50000×164×5%÷365=1123元。到期後再將50000元本金繼續投資，年底又將有1123元的收益。

58500元中我們只用了50000元來購買理財產品，剩餘的8500元還可以用來購買貨幣基金。今年上半年貨幣基金的收益率約為4%，按這個利率計算，王瑾一年將獲利340元。這樣算來，通過一年的投資理財，王瑾將獲得2586元的收益。除去其中包含的一個月押金4500元，這與「押一付三」的租金收益相比，還多得了186元。

雖然從數字上來看，一年下來王瑾並沒有獲得大額的收益，但從房產閑置到出租，再到用租金投資再利用，整個過程在無形之中盤活了王瑾家的閑置資金。現金收益能讓你有一刻的滿足感，但好的理財習慣才是幫你賺錢的好手。養成這樣的理財習慣要比真正獲得現金收益來的更有價值。

出租現住房

大部分有多餘房產的家庭首先會選擇將閑置房出租，其實衡量一下房產的出租收益，出租現住房也未嘗不可。王瑾一家三口現在居住的房子是位於三環的大三居，如果一家人搬至位於四環的新房，出租現居住的大三居，收益會多出多少呢？

王瑾四環的二居室新房出租價格大約在4700元/月，而位於三環的大三居每月房租則可收8500元。按年付租金來算，每月優惠200元，一次收入房租為每月房租8300元x12個月+一月押金8300元=107900元。這個數字將比出租新房的價錢翻一番，而王瑾一家需要支付的不過是搬家及裝修的費用。小編認為，每年的房租收入和裝修費用比較起來，你還猶豫什麼？

其實，讓閑置房「動」起來，除了出租，還有別的路徑，比如抵押貸款做投資。

房屋抵押貸款

貸款對一些經常投資理財的朋友來說，已經不是新鮮事兒，但對於像王瑾這樣不善於理財的朋友來說，只要沒有特別需要，一般不會貸款。其實，合理利用現有資產貸款，也是一種理財方式。通過貸款所得的資金，進行再投資或用作消費，要比等著房子漲價來得更實在。

抵押貸款關鍵時候可救急

房屋抵押貸款到底能貸多少呢？其貸款額度取決於對房屋價值的評估，低於房屋市場價格。一般來說，房屋評估價值受到房屋的使用時間、房屋市值、地段、房產類型以及變現能力等相關因素的影響，而房屋抵押貸款成數是不超過房屋評估價值的70%。不過房產類型不同，對最高貸款成數也是有影響的。如個人商品住宅抵押貸款成數最高，為70%，而寫字樓、商鋪的抵押貸款成數最高只有60%，廠房抵押貸款成數最高只有50%。

那麼，房屋抵押貸款最長能貸多長時間？如果是新房抵押，最長貸款期限不能超過30年；如果是二手房抵押，則不能超過20年。在計算貸款期限時，借款人應該根據自己的還款能力，確定還款期限，以免造成還款壓力。

以王瑾的房產為例，假定兩套房產估價為725萬元，則可貸款507.5萬元，貸款年限不超過20年。這個數目對於一些在生意中急需用錢的朋友來說，絕對可以解燃眉之急。

但同時需注意，有些類型的房屋是無法（或者說很難）抵押的：面積小於30平方米，房齡大於20年的住房；使用未到5年的經濟適用房；小產權房，未受房管認同；部分已購公房等。

消費貸款最高可達100萬元

據瞭解，以房產作為抵押物獲得的消費貸款(額度)較高，最高可以達到100萬元，可為購車、教育進修、理財投資、旅遊、大件商品採購等提供充足的資金支持。而貸款利率並不高，通常是在基準貸款利率的基礎上上浮10%∼30%。不過，如果需要申請這一貸款，最根本的前提是：你的名下需要擁有房產，一些銀行要求在自住房產外，擁有另外一套房產。

購買信託保險又賺錢

以王瑾家為例，兩套房子如果共同抵押貸款507.5萬元，而王瑾又沒有生意危機，那麼這麼大一筆資金該如何運作呢？小編建議，購買收益合理的信託，不僅賺錢，還踏實。信託是比較保險的投資，選擇合理的信託產品，在能保證年收益的同時，又能盤活家中存款，無疑是一箭雙鵰。

現在投資信託產品，年收益率大約在9%~12%之間。假定王瑾家的507.5萬貸款用來購買信託產品，信託產品的年收益率為10%，產品期限為一年，那麼這一年的收益將為507.5萬元×10%=50750元。

但在選擇信託產品的時候需注意，不要被過高的收益率誘惑，高收益意味著高風險，切記謹慎選擇。

房屋貸款可「貨比三家」

「很多辦理過房屋貸款的市民都知道，在選擇貸款銀行時，大多是房屋中介或開發商推薦。其實，市民自己通過網上查閱、電話諮詢等方式，可以選擇利息更低、審批更快的銀行。」有專家建議市民，在辦理貸款之前，最好多諮詢幾家銀行，因為每家銀行的貸款利率、還款期限和月供金額都有所不同。以目前統計數據來看，中小型銀行的貸款利率較低。

来源:投資與理財

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