中國樓市的「狼」要來了嗎?

作者：郭施亮發表：2013-10-02 09:49

【看中國2013年10月02日訊】「房貸告急」、「溫州房價腰斬」、「溫州現斷供棄房」等現象引起國內房地產投資者的高度關注。再者，隨著近月全國一線城市的房價出現加速上漲的走勢，且各主要城市頻頻出現地王。於是，投資者擔憂中國樓市的「狼」要來了嗎？

房貸告急當屬近期媒體關注的焦點。以最新的數據統計，當前廣東地區的房貸額度大幅收緊。以廣州為例，交行、工行以及農行的基準利率已經上浮了5%。同時，由於季末的流動性收緊效應，上海銀行間同業拆放利率也於近期出現了一定幅度的上漲走勢。面對這種局面，更有市場人士認為當前是「錢荒」的第二波衝擊。

那麼，事實真的如此嗎？回顧今年6月中下旬，全國掀起了一股「錢荒」風波。以當時隔夜拆放利率的變化走勢為例，在6月中旬以前，該利率水平基本維持在相對穩定的局面。然而，6月20日隔夜拆放利率突發性暴漲至13.444%的高位。6月24日，華南城商行更是出現25%的隔夜拆借水平。銀行間市場頓時顯示出高度的緊張。最為關鍵的是，面對如此緊張的局面，央行卻保持觀望的態度。隨著「錢荒」風波事件的結束，最終被市場定義為管理層有意進行的「主動性資金壓力測試」。

當前，房貸告急的趨勢似乎正向全國蔓延。從部分個人房貸的貸款難求到各地湧現出公積金與銀行房貸額度的收緊，房貸額度的緊張程度似乎上升至新的高度。更有數據分析，當前的銀行房貸收緊是自2011年以來形勢最緊張的時期。

房貸的高度緊張，難免讓投資者產生」錢荒「第二波衝擊的猜測。但是從多個因素分析，情況並沒有這麼悲觀。以部分資料顯示，目前國有銀行的流動性尚屬穩定，且部分國有銀行還承認了銀行額度充裕的事實。又以央行採取的態度分析，上一次的」錢荒「風波，央行始終保持著觀望的態度。而這一次，央行的態度卻有了轉變。根據數據顯示，本月24日央行在公開市場開展了880億元的6天期逆回購操作，且該交易量為7月底以來的最高水平。

或者可以用這種理由解釋近期的房貸緊張狀況，即隨著利率市場化的深入推進，且近期頗受矚目的上海自貿區即將掛牌，未來該區域將實現利率匯率的完全市場化，此舉或成為開創性的探索，當前的房貸額度緊張或是銀行業的測試性任務。以上述提及的廣州地區三大行的基準利率上浮5%為例，鑒於房貸的利潤相對偏低，而在利率市場化加速推進的時期，銀行更願意尋求相對較高的利潤，實際上也是銀行風險偏好性探索的階段。

除了房貸持續緊張的事件外，溫州房價的腰斬以及當地頻現炒房者棄房逃跑的現象也是房地產投資者高度警惕的事情。今年8月，全國百城新建住宅均價自去年6月以來連續第15個月環比上漲，且當月70城市僅有溫州一個城市出現住宅價格同比下降的走勢。

實際上，溫州房價自2011年最高點下跌至今，已經出現了持續兩年的下跌走勢。期間，溫州總體住宅價格降幅為26%，而部分住宅房更是出現腰斬的格局。另外，也有數據證實當前溫州市場逐漸出現斷供商品房的現象。雖說實際斷供數量沒有市場傳出15000套那樣誇張，但是溫州市場的斷供現象對全國的房地產業卻起到了警示性的作用。

中國樓市的黃金十年並不是簡單的供需關係可以解釋，而影響更多的卻是地方性的特權行為。中國的房地產業從十年前的長期低迷至十年後的高度繁榮，其影響力也在不斷地上移。以上海的房價為例，十年前上海的平均房價僅為5000多元，如今卻接近30000元的大關，十年間累計漲幅巨大。又以全國的城鎮平均房價為例，十年間的房價從2381元上漲至6000多元，累計漲幅超過150%。可見，十年間中國的樓市改變了中國人的生活。不過，這一種改變更多體現在生活壓力的急速增加，而不是財富資產暴增的生活享受。

中國樓市的」狼「要來了嗎？筆者郭施亮認為，貸款告急、溫州效應、鬼城頻現等問題的確需要警惕。可以這樣認為，在當前持續高漲的房地產市場中，上述問題起到了警示性的作用。不過，正如上述所言，決定中國樓市的關鍵看點在於地方，而在土地出讓金持續上漲，地方財收壓力持續增長的大環境下，地方不會輕易放棄對樓市的依賴度，且這種特權效應將持續深化。

筆者認為，地方過度依賴房地產始終是一個危機。目前看來，這種危機正逐步地擴大。因此，地方必須逐漸降低對房地產的依賴度，否則當危機集中爆發的時候，一切都晚了。

来源:博客

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