央行布局完畢 坐等房價下跌

2013-10-25 16:53 作者: 葉檀

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【看中國2013年10月25日訊】房價上漲到令人絕望,似乎什麼都阻擋不住中國房價上漲的步伐。

10月22日,國家統計局發布全國70家大中城市9月份住宅銷售價格統計數據,同比價格價格下降的城市只有1個,悲催的溫州下降了1.8%,而上漲的城市有69個,北京同比漲幅20.6%,位列第一。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%,天津等31個二線城市平均上漲0.7%。

這並不是讓人吃驚的數據,在經濟不振的情況下,CPI仍然上升到3.1%,食品價格大幅上升,那麼房地產作為保值投資工具的上漲一點也不奇怪。翻揀以往的數據,2010年5月,CPI上升3.1%,全國房價上漲12.4%。也有CPI上升到5%甚至6%,但房價就是不漲的現象,如房地產大幅調控的2011年,但當年政府嚴厲調控,並且當年房價數據受到質疑。

房價還會漲嗎?大城市概率很高。

居民購買力支持房價上升,根據央行的統計數據,截止今年8月,個人存款數量高達45.02萬億,年初為41.91萬億,去年年初這37.06萬億,個人存款數量瘋狂上升,說明有很大一部分財富進入了富裕階層手中。這還不包括流向境外的,主要用於教育與房產投資的財富。房地產不是資金的沉澱池,相反,在房地產熱潮期,房地產是資金泡沫的攪拌器,從房地產中生成源源不斷的新貨幣,回流到套現者手中。

房價上漲明顯的大城市生活成本大幅竄升。據北京市統計局發布的數據,今年9月,北京市居民消費價格指數(CPI)同比上漲3.3%,漲幅較8月擴大0.6個百分點。構成CPI的八大類商品價格「六升二降」,食品、娛樂教育文化用品及服務價格漲勢「凶猛」,分別達到5.3%和5.7%,居住類價格同比上漲4.7%。

有誰相信北京房價只上漲了4.7%嗎?全虧了CPI中房價的計算方法與權重,使北京等地的CPI不至於太難看。按照統計局的數據,住房租金相比上月100的基數,上升到104.5%,水電燃料上升到102,其中房租是統計局的折合租金,權重僅佔1.6%。即使不買房,房租也是不小的成本,住房租金北京連續上漲52個月,廣州連漲48個月,深圳連漲51個月,幸虧上年度為基數,如果以10年前的租金為基數,5倍以上的租金讓人情何以堪。

聚集財富與人口的大城市房價瘋漲,中小城市房價上漲受到一定程度的抑制,尤其是缺乏人才、資金吸引力的城市,房地產泡沫只等破裂的那聲脆響。

原因同樣來自於信貸,今年1到9月份,全國商品房銷售金額5.4萬億元,同比增長33.9%。房地產開發企業到位資金8.78萬億元,同比增長28.7%。其中,國內貸款同比增長32.3%,個人按揭貸款增長45.8%,增速繼續回落4.5個百分點。今年前三季度主要金融機構累計新增個人住房貸款累計12492億元,佔累計新增人民幣貸款的17.2%,同比下降1.8%。今年1到9月,銷售金額增速下降幅度超過銷售面積增速,房價上漲的內在動力在減緩。全國住宅待售面積在9月末繼續上升127萬平米,到2.93億平方米,北京、上海等地的庫存量處於歷史低位,那些無法出清的樓盤在什麼地方,用腳趾頭都想得到。

房貸取消優惠利率,相當於房貸利率間接上升,而房貸發放週期拉長,說明回款速度下降,考驗的是城市、樓盤的吸引力,那些想搭便車的城市與樓盤,很快就會露出馬腳。全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個,比8月份減少了1個,以後還會繼續減少。

城鎮化建立基礎設施,需要土地變現;農民要進城,需要土地變現;拆遷救助城市貧民,同樣需要土地變現;地方政府的債務負擔增加,可以償債的手段沒有任何變化,稅收不行只有土地政策彌補。有哪個地方政府真的願意本地的房地產市場步溫州的後塵?以控制預售證的手段抑制房價,不過是一場自欺欺人的秀,不增加了地方政府在房地產市場的話語權,對於解決房地產深層問題毫無作用。


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