「小產權房」對政府權威的挑戰

2013-11-22 10:30 作者: 晴朗

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【看中國2013年11月22日訊】中共十八屆三中全會剛閉幕,「小產權房」問題立即受到媒體關注。2013年11月19日,中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文接受《人民日報》記者採訪時說:小產權房是不合法的,其根本原因在於它不符合土地利用規劃,違反了土地的用途管制。因為農村土地更重要的是從事農業生產,提供農產品,農村的建築主要是農民自用的。

在中國的房地產業浪潮中,始終並存著兩類商品房:即「大產權房」和「小產權房」。兩者的差異不在房屋所有權,而是土地使用權。因為「大產權房」的土地是國家所有,國家發的「土地使用證」和「預售許可證」,購房合同在國土房管局備案,購房人擁有國家印發的產權證;而大部分的「小產權房」佔用的是農村集體耕地,賣家沒有國家發的「土地使用證」,購房合同不被國土房管局備案,購房人也不擁有國家印發的房產證,其產權證由鄉政府或村政府頒發。不僅如此,越來越多的「小產權房」購買者不屬於集體經濟組織成員,而是城市居民。

在過去數年裡,國土資源部、住房和城鄉建設部多次公布小產權房清理整治政策方案,並在一些地區清理「小產權房」試點。但是,收效甚微。「小產權房」持續在全國範圍內蔓延。根據全國工商聯房地產商會報告顯示,在「十一五」期間,即2005至2010年,全國小產權房竣工建築面積累計達到7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。2011年,全國的小產權房規模已經達到了66億平方米。就小產權房的地理分布而言,主要集中在大城市周圍。截至2011年底,深圳小產權房違法建築達到37.94萬棟,建築面積達4.05億平方米,是深圳市總建築面積的49.27%。2012年,北京市小產權房數量約佔整個房地產市場的20%左右,涉及近30萬戶家庭,主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密雲等郊區縣。

為什麼政府對小產權房的嚴加控制,多次清理難以奏效呢?首先是有需求。相比較「大產權房」,「小產權房」的價格低得多,其平均價格僅為「大產權房」一半甚至更低,城市購房者源源不斷。既然有需求,就有供給。在「小產權房」背後是一個利益鏈條。近年來在小產權房建設中,獲利最大的是房地產開發商和農村基層政府、乃至一些村幹部,作為農村集體土地所有權主體的農民個人則獲利有限。以北京為例,小產權房地下流通多年,一條小產權房流通買賣的地下系統早已成型,重要原因是得到了農村基層政府的支持。

如今,「小產權房」使政府繼續其兩難境地:如果承認「小產權房」的合法性,勢必造成「小產權房」規模失控,使得維護當前土地用途管制制度變得愈發艱難;如果說「小產權房」違法,拒絕「小產權房」「轉正」,甚至全面清退小產權房,維護現行法律威嚴,勢必和眾多的「小產權房」的所有者對立,加劇社會矛盾。

正是在這樣的背景下,社會期待中國新的領導集團會對「小產權房」給予明確的政策。通過11月19日陳錫文的答記者問可以看到,當下中央政府堅持的是「小產權房」違反土地規劃,因而持違法的立場。這對那些希望小產權房轉正、支持小產權房群體的勢力是一種打擊。同時,人們也知道,此屆中央政府並不具備承擔清理「小產權房」的社會風險的決心和能力,還會繼續上屆政府在「小產權房」問題上的被動和尷尬局面。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)



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