樓市泡沫破滅越近 對中產階層破壞性大
【看中國2013年12月06日訊】中國老百姓的財富來得很不容易,所以尤其要珍惜,不能還把錢都壓在房子上,如果有幾套房子,可以考慮慢慢賣掉一些,把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種,到美元資產、歐元資產,要分散投資。——陳志武
幾個月前,耶魯大學金融學院教授陳志武曾來到成都,談到房地產,他說,中國老百姓可以適當地減持一些房產,淡化房地產佔整個家庭投資的比重,變現後的資金去配置一些境外的股票、對沖基金等等。
十八屆三中全會以後,陳志武再次接受華西都市報記者專訪時依然秉持這樣的觀點,而且直言房地產泡沫離我們越來越近。
華西都市報:為何房地產泡沫破滅離我們越來越近?
陳志武:原因很多,至少從以下幾方面看房地產泡沫難以為繼。
第一,不管是自有房比例,還是人均商品房面積,都已很高。
第二,接下來是90後開始陸續成家,他們以獨生子女為多,雙方父母都有一兩套房子,爺爺奶奶也可能有房子,甚至很多父母也為子女買了房子,這樣,需求的淨增長比以前會越來越少。當然,有很多年輕人沒房,父母也沒房,但過去多年就如此,從增量角度看,接下來新需求的增長只會越來越難。
第三,貨幣政策空間越來越小,之前美國量化寬鬆、歐洲量化寬鬆、日本量化寬鬆等都給中國帶來太多貨幣增量,加上中國自己的四萬億刺激方案等需要也在更大地放水,使中國過去十年特別是過去五年廣義貨幣相對GDP的比重猛增,達到GDP的近兩倍!現在,美國很快要開始逆轉量化寬鬆政策,意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉了,加上中國自己的流動性不能再多發了,銀行信貸、信託貸款等也要收攏了,這對房地產價格會帶來很大衝擊。
第四,十八屆三中全會後人民幣資本賬戶會不斷開放,境外投資渠道會越來越多,這些也會對房地產形成壓力。特別是中國外貿順差相對GDP之比也比以前小很多,人民幣匯率已經太貴,今後更需要貶值而不是升值,這也會帶動到境外投資的需求,對國內房地產價格不利。
華西都市報:普通老百姓習慣投資房產,如果泡沫破滅,他們的投資策略應該如何調整?
陳志武:這也是問題的核心所在,雖然房地產泡沫破滅對中國經濟、銀行、地方財政的衝擊會很大,但對好不容易興起的中國中產階層更是破壞性的,因為大多數老百姓的個人財富都投到了房地產上面。
中國老百姓的財富來得很不容易,所以尤其要珍惜,不能還把錢都壓在房子上,如果有幾套房子,可以考慮慢慢賣掉一些,把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種,到美元資產、歐元資產,要分散投資。
華西都市報:短期來說,房價是否還會上漲存在投機的可能?
陳志武:短期看,一線城市或許還會漲一些,但風險越來越大了。其實,中國一線城市的房價是在漲,但漲的幅度不是想像的那麼高。如果你把視野放寬一些,你會發現美國房價從去年到今年9月漲了近14%,而今年美國股市漲了26%,近30%,所以,相對於美國的房地產和股市來說,中國房地產最近兩三年漲得並不是讓人捨不得離開,看多一些市場就可以改變你的看法。
房產稅是遲早的事情
華西都市報:房產稅是否會全國鋪開?未來對整個房地產市場將帶來什麼樣的影響?
陳志武:我早就談到了房產稅是遲早的事情。不是我支持房產稅,而是在中國的制度環境下要擋住房產稅很難,因為有這麼多老百姓、這麼多專家都說要推出房產稅,政府部門是不會拒絕的。當然,之前因為很多官員自己手裡、家裡人和親戚手裡有多套房產,所以,他們不一定會馬上支持房產稅。但今年很多官員把房產賣了,或者即將脫手了,所以接下來,來自官員自身利益的阻力會越來越小,房產稅會抵擋不住了。
房產稅肯定會抑制房價的上漲,對房地產泡沫會帶來衝擊。但我還是要強調像財產稅、房產稅這樣的稅種,不能被用作為宏觀調控的工具,因為宏觀調控是短期需要,而房產稅、財產稅是對私有財產的長期攝取,是一件更加嚴肅、更加長久的事情。
来源:財經網
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