二線城市房地產的行業性自救

【看中國2014年06月01日訊】一面是針對市場的限貸限售、一面是針對官員的治理腐敗，連李嘉誠、王石這樣的風向標性的人物，毛大慶、潘石屹這樣的行業實戰派都在唱衰這個行業，蔡鴻岩的理性，任志強的大炮轟得越來越缺乏底氣，綠城被融創、九龍倉與阿里巴巴等肢解，宋衛平的身份從開發商轉型為包工頭，光耀地產更是多次出現破產傳聞。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國對房地產行業的治理已經讓整個行業感受到一絲悲涼，但俗話說天無絕人之路，關上一扇門的同時，必然也會開啟另一扇窗。從全局性出發，一線城市已經不勝其力，三四線城市還難當大任，在筆者看來，這扇窗就是部分二線城市，或者說，接近三線城市的二線城市或許會是首先看到曙光的區域市場，大體有如下五個方面的理由支撐。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

首先是剛性需求的支撐。那些難以承受一線城市的生存壓力的人，退守之後，難道可以忍受三四線城市的安靜閑適嗎？那個落差相對大了一些。

雖然即使二線城市，生存指數與生活壓力也各有不同，但至少以省城為主體的二線城市不僅擁有三四線城市所需要的教育、消費以及醫療之類的資源，具有區域性資源的聚集效應，同時也讓從一線城市退守的哪些人所產生的心理落差不至於不能接受。這就是二線城市自救曙光之所在。

其次，二線城市的本土開發商的自身根基。那些基本都屬於實力不俗的地方霸主，這些「地頭蛇」擁有相對堅實的各方面資源，不管是品牌效應還是市場的認知基礎，或者是與地方政府有關部門、金融機構的關係，都有比較深厚的基礎。

再次是相對低廉的成本。二線城市比不上一線城市那麼高的拿地成本，從團隊工資到運營成本也沒有那麼高，沒有那麼高的生存壓力，即使整合各方面資源所需要投入的成本，都不僅擁有更為高超的技巧，而且相對接地氣。

第四是可以得到地方的政策性支撐。由於每個地方都承受相當高的政府債，地方政府面對那些壓力，在房地產之外還沒有找到恰當的解決辦法，所以只有通過私下裡給開發商鬆綁的方式來緩解在地方財政方面的壓力。

2014年4月份以來的一個月內，儘管實施舉措各不相同，但拋出各種救市政策的城市已經增加至6個，無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵以及鄭州先後拋出放寬房地產調控的政策。此外，福州、寧波等多個二、三線城市都傳出打算救市的傳言。

在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶；在南寧，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；在杭州蕭山，購地保證金1000萬元上限，拆遷戶鼓勵貨幣補償、一年內購房獲補貼；在天津濱海，只要濱海範圍內無房，即可在新區購房，並將推出共有產權模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房。

在鄭州，借款人申請個人住房商業銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔保保證時，由住房置業政策性擔保機構提供擔保，住房置業政策性擔保機構收取擔保服務費。鄭州此次拋出的「購房貸款可獲政策性擔保」則屬首次出現，其事實上是減少斷供風險，給銀行信心，畢竟，庫存過高的城市容易淪為「鬼城」或者「空城」，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創。

最重要的因素是中央政府對於部分地方政府出手救市的相對容忍態度。央行行長周小川對彭博社表示，中國有部分城市的住宅市場可能存在泡沫，這個問題很難通過單一的全國性政策解決。

住建部傳達的調控方向是，2008年和2011年的兩次樓市調整，皆因保增長而中斷，這一次中央更希望市場能自我調整。而地方政府在防止供應過剩的同時，不能用以前的救市思路，將泡沫再一次吹大，引發硬著陸風險。在房產稅、遺產稅等經濟手段沒有出臺之前，一些中心城市的部分行政調控手段不能退出。

5月24日官方連發三文評述中國樓市，稱「中國經濟發展需要房地產業，未來一段時間內房地產業依然會是經濟基礎」。中央政府的房地產政策不再是全國一刀切，二線城市酌情由地方政府處理。目前出臺的改革布局措施意義已經不能簡單等同於「救市」。

未來差異化調控可能表現在兩個方面，一方面中央政策更加注意分類指導，如差異化的信貸政策等；另一方面，城市政府結合自身房地產市場狀況制定各自調控細則。種種信息表明，未來更多城市的「自選動作」可能會被放行，但上面可能不允許一哄而上。

中央政府應對全國複雜的市場局面的時候，是很難找到一刀切的終極解決方案的，即使有重大的政策性調整，也需要看市場的臉色，就如筆者在數年來一直在說的，不管是從經濟角度，還是從社會穩定角度，或者從自身執政權威的角度，都難以出現為了追求房價下跌而採取的斷然舉措。

来源:博客

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