救樓市將把購房者推入高房價火坑(圖)


【看中國2014年07月20日訊】從最近公布的數據來看,2014年1-6月份,無論是住房銷售面積還是住宅銷售額都出現同比全面下降,而且下降的幅度都很大。比如住房銷售面積下降了7.8%,住房銷售金額下降9.2%。也就是說,國內的房地產市場週期性調整已經開始。面對當前國內住房市場銷售全面萎縮,房地產市場的預期逆轉,各地政府救樓市的方式花樣百出,動作頻繁。在各地方政府看來,如果不這樣,房地產市場預期會進一步逆轉,住房銷售會進一步萎縮,從而引發房地產市場的崩盤。不過,我們應該看到,面對當前國內房地產市場的週期性調整,地方政府出來救樓市,不管其方式如何千態百樣,不管其結果如何無效,但最後的結果都是把在這種救市後進入住房市場的購買者推入火坑中。

因為,我們可以看到,地方政府救樓市的方式基本上可歸結為放鬆限購、利率優惠、稅收優惠、戶口遷入等。可以說,這些住房購買的優惠政策,不僅只是蠅頭小利,反之還可能把這些購買住房者推入不可自拔的困境中。何也?首先,我們得對當前住房市場作一個簡單的評估與分析,這樣才能知道當前住房購買者是進入了一個什麼樣的市場。然後我們再對地方政府的這些救樓市政策是如何把購買住房者推入火坑的。

可以說,當前全國的住房市場,無論是其價格高低,無論是供求狀況如何,國內這個住房市場的價格已經上漲十幾年了,其價格水平根本就無法用一般衡量房價水平指標來測算它是高是低了(比如房價收入比、投資收收益率、住房空置率等)。當前國內各地住房市場的價格水平早就超過當地絕大多數居民購買的支付能力。國內各地住房高價水平之所以這樣高,最為根本的原因是當前住房市場是一個投資為主導的市場,住房市場價格不是取決於住房消費的供求關係,而是取決於投資者的預期及當前的金融市場條件。因為,投資住房的需求是從零到無窮大。

在這樣一個前提條件下,我們來看地方政府的救市政策能夠給購買住房者帶來什麼。首先看放鬆限購、宏觀調控鬆綁。在房價上漲時,這些宏觀政策出臺一次又一次,但房價同樣上漲。它本來就沒有起過什麼作用。因為,在一個投資為主導的住房市場,只要市場有利可圖,投資者就會突破這些限制進入市場,只不過增加了投資者進入的成本而已。投資住房需求可以為無窮。

同樣,在房價下跌時,整個市場預期出現逆轉,投資者是不會因為政策鬆綁而進入市場的。因為投資者預期進入市場收益為零或為負,這時投資需求可以降到零。同樣,在這種條件下,對於住房消費者來說,他們早就被這個市場拋離,根本沒有支付能力進入這個市場,住房宏觀調控政策放鬆不放鬆對他們意義不是太大。

其次,對於信貸政策優惠,無論銀行的利率優惠還是住房公積金貸款增加,在高房價下,這些信貸優惠都是蠅頭小利。比如說,購買一套100平方米的住房,投資為主導的市場時總價為260萬,房價回歸理性或消費市場時為130萬(因為,在一個投資為主導的市場,投資者對住房的出價永遠會高住房消費的購買者)。如果當前30年按揭貸款利率為6%,現在優惠10%為5.4%,購買住房者貸款200萬,第一年貸款可獲得利率優惠1.2萬(以後類推)。而與房價回歸理性消費需求價格相比(130萬差價),根本上可忽略不計。

對於這1.2萬元的利率優惠,如果房價還會上漲,投資者這個時候進入市場可以獲得雙重收益,既可獲得利率優惠的收益,也可獲得房價上漲的收益。如果房價處於下跌的通道,或住房市場處於週期性調整時期,那麼投資者是不會以這種蠅頭小利而進入,否則就會面臨深處套牢的危險,或接房價泡沫破滅的最後一棒。對於住房市場消費者來說,不僅在這個價格水平沒有支付能力進入這個高房價的市場,而且這時進入也加重其購買成本並嚴重影響未來消費(因為住房消費市場也是一個多層次的市場,每一個人的購買能力是不一樣的)。

對於各地方政府釋放出的購買住房稅收優惠及住房購買的財政補貼情況來說,也是如此。比如有地方政府打出政策,即凡當前購買住房者其契稅由3%下降到1%。同樣以上面為例子。如果房價為260萬時,契稅為2.6萬,減稅優惠5.2萬。如果房價為130萬時,契稅沒有優惠3.9萬,是比前者多交契約1.3萬,但房價總成本則少了130萬,這多交的契稅與省下和總房價相比同樣是微不足道。對於地方政府購買住房的財政補貼也是如此。對於戶口遷入,這種購買住房優惠更是意義不大,因為對於不少城市來說,隨著戶藉改革深化,居民自由遷移問題根本就不重要了。

可見,地方政府的這些購買住房的優惠政策,在房價上漲時,投資者進入可以雙重獲利。如果房價下跌或國內住房市場出現週期性調整時,那麼這些救市政策則是把購買住房者推入高房價的火坑。因為,當前國內這種以投資為主導的住房市場是不可持續的,它的週期性調整是必然。而且當前國內住房市場週期性調整是金融市場條件變化的使然,是中央政府房地產發展宗旨調整使然(即住房市場要由投資為主導市場向消費為主導的轉型,全面遏制住房投資需求)。在這種情況下,購買住房者進入市場一定會接高房價最後一棒,並把自己陷入嚴重的困境中而不可自拔。



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