中國樓市到了清算地王的時候 央企國企是罪魁禍首(圖)


【看中國2014年08月10日訊】中國全國範圍內2011年至2013年年度經營性用地單價和總價前十強地塊共計55幅,其中30幅地塊為商業辦公用地,25幅地塊為住宅用地。時至今日,有21幅地塊尚未動工,佔比38%;22個項目在建,佔比40%。

尚未動工和在建項目佔將近八成,其中尚未動工佔近四成。近四成尚未動工的項目都是遭遇到了兩頭擠壓,使得地王開發麵臨重重問題:一頭是當時拿地成本太高,另一頭是當時拚命拿地王是預期房價會繼續暴漲,然而,進入2013年底以來,房地產市場急轉直下,房價拐點突然而至,並且繼續下行在預料之中。這兩頭擠壓使得地王項目遲遲不敢開工,出現了「地王好拿,項目難做」的窘境,無可奈何之下只有這樣拖著囤著。

然而,拖著囤著也不是辦法。國土部2012年發布修訂後的《閑置土地處置辦法》,規定未動工開發滿一年的閑置土地,將按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閑置費;土地閑置滿兩年的,將被國土部門無償收回。這不,已經有2個地王項目被政府收回。同時, 2011年的地王都應該既罰款又收回,2012年的地王最少是應該徵繳20%土地閑置費,2013年的個別項目也到了徵繳20%土地閑置費的時間節點。希望國土部門依法徵繳或收回處理。在這個上面,國土部門應該陽光化、公開化,把對地王處理結果公諸於眾,接受全社會的監督。

到了清算地王的時候了。把拿地王或者囤地行為分為私企、國企和外資企業。私有企業出天價拿地王,出資是自己的,被罰或者被收回土地,損失自己承擔。產權明晰,權責統一,不關民眾多少事。唯一需要強調的是,無論什麼背景的私企和多大規模的企業,只要違背《閑置土地處置辦法》的規定,都要嚴格執法,該罰款就罰款,該收回土地就收回。

國企包括大型國企憑藉國家國有大樹背景,實力雄厚,資金實力強,資金使用是否有效率、有效益、有回報、有風險等對決策者約束性不強。使得國企成為拿著不心痛、不會說話資金爭奪地王的主力。筆者曾經多次撰文指出,國企隨便隨意拿地王造成被罰款被收回或者項目開發虧損失敗者,必須嚴格追究責任。現在到了清算和追究國企拿地王責任的時候了。

中國國土部門應該列出國企拿地王造成被罰款或者被收回的清單,並且公諸於眾;國家審計署應該進行專項審計,審計其盲目拿地王造成損失的決策失誤或者胡亂決策的經營責任;央企主管的國資委,地方政府和部門主管應該盡快著手對國企高管在拿地王上決策失誤進行究責。央企國企盲目跟風拿地王造成損失絕不能不了了之,應該給公眾一個說法。

外資企業拿高價地造成的損失權責清楚,擔責明確。外資拿地或者囤地的主要問題出在地方政府究責不力,或者根本就不究責上。最為典型的是,多地政府縱容李嘉誠囤地,項目四年僅完成1%開發。李嘉誠在內地所投資的項目不僅是房地產,還有港口、碼頭、物流等領域,對地方稅收影響較大。在「牽一髮而動全身」的關係影響下,地方政府不敢觸碰這些大企業的敏感神經,擔心影響這些企業在其他領域的投資。不僅李嘉誠,其他外資都存在同樣的情況。

充分理解地方政府引資難、地方財稅收入拮据以及就業、經濟增長等方面的現實困難情況。不過,在土地問題上,確實再也不能有絲毫放鬆和竭澤而漁式開發利用了。

中國經濟發展到如今,過去內外資有別,給予外資在稅收、拿地、融資等方面的過度優惠政策應該壽終正寢了。既然要建立市場經濟,就要有一個內外資一視同仁的公平市場環境。改革開放初期,對外資的過渡性、階段性優惠是必要的,今天一視同仁更加重要。

如果在囤地問題上對外資網開一面,那將是對內資的不公,也是對《閑置土地處置辦法》等系列土地法規的褻瀆。鑒於歷史遺留問題較多,一個折中辦法是,給外資一個過渡期,重新開工建設期和建成期,再違背土地法律法規,處罰必須到位,該收回土地一定要收回。

總之,到了「清算」地王的時候了!



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