新年假期樓市成交冷清 短期難有起色(圖)
2015農曆新年期間,國內樓市成交異常冷清(網路圖片)
【看中國2015年02月26日訊】中國新年期間,國內樓市成交顯得異常平淡。內地媒體經多方調研發現,節日期間多地樓市陷入冰點,不少二三線城市的房地產項目在節日期間甚至暫停銷售。而區域市場也在成交冷清的表象之下進一步分化,且有不斷加劇的可能。行業分析人士指出,二三線市場樓市庫存壓力較大將是未來一段時間的市場常態。
市場成交陷「休眠」狀
儘管今年大部分地區節日期間較溫暖,但樓市交易較之以往,並未出現同步回暖跡象。據悉,今年春節假日期間,大部分城市暫停了網簽,很多城市出現零成交的現象。從機構統計中,依然能夠看出少量的交易。據新浪樂居數據監控中心顯示,節日所在的一週2月16日至2月22日,蘇州住宅成交137套,成交面積22519.78平方米,成交量環比前周減少了907套,降幅達86.9%。其中,自除夕開始,樓市瞬間進入冰凍期,各大樓盤齊齊「冬眠」。
今年新年節日期間,部分城市大量房地產項目封盤,暫停銷售,直至節假結束才恢復銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年,二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者,有不少樓盤在節日期間都會推出優惠措施。
一線城市的春節市場同樣不容樂觀,原因在於供應相對較少。深圳市規劃和國土資源委員會統計顯示,節前一週的2月9日-2月15日,深圳僅有一個房地產項目拿到預售許可,為深圳市場的低迷埋下了伏筆。其中,自今年2月至春節期間,深圳市無一新盤開盤。網易房產數據中心數據顯示,今年節日假期的前三天2月18日至20日,廣州樓市僅成交5套,且均分布在郊區縣,中心六區零成交。分析人士指出,除節假日因素影響外,今年新年期間,商品消費低迷,凸顯經濟形勢不容樂觀的現狀。在這種背景下,房地產交易必然難有起色。
中原地產首席分析師張大偉認為,今年農曆新年樓市的主要特點為:受節日因素影響,2月成交量將出現明顯下調,樓市難以走強;一二線城市受節日影響基本處於暫停狀態,大部分項目從假期結束後才逐步開售,而2月數據低迷,將影響到3月份的上半月。
區域分化愈演愈烈
在山東南部某城市的新區,過去兩三年間新建的大量商品房,如今仍有大部分庫存尚未消化,凸顯出一幅「空城」景象。儘管當地政府部門出臺了減免稅費、發放購房補貼等政策,吸引農民進城購房、務工人員回鄉置業,但效果不佳。據悉,為控制庫存規模,當地政府已於去年叫停了新區的開發。但在今年節日期間,該地屢現討薪事件,主因在於房地產商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。
這種情況已成為三四線城市樓市風險的一個縮影。中國國家統計局的數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來,全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
相比之下,四個一線城市的節日樓市雖然亦無甚亮點,但市場基本面有所不同。以北京為例,進入2015年以來,北京土地市場密集成交,截至節前,北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元。短短不到兩個月,土地成交水平相當於2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金,已經創下歷史新高。
在一線城市中,除深圳因地理條件限制無法大規模推出土地外,北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現最為突出的北京出現樓面價、溢價率、競價次數不斷攀高的態勢,上海和廣州的土地也受到市場熱捧。
業內人士指出,土地市場升溫,主要是因為一線城市的供需關係仍然緊張,其作為「避風港」的作用不斷顯現,並加劇了房地產企業的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應,但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。
張大偉認為,在度過了房地產市場發展的粗放式階段之後,樓市的區域分化特徵將愈演愈烈。其中,在總體市場供大於求的背景下,一線城市和部分熱點城市供不應求的局面難以在短時間內改善,廣大三四線城市將不斷為「去庫存」而努力。這種分化已在近期的房價數據上有所體現。國家統計局發布的數據顯示,今年1月,全國70個大中城市中,有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環比下降,持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。
一線城市有望回暖
隨著節假的結束,樓市有望恢復到節前的成交狀態。據中原地產統計,今年1月,全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套,雖然環比去年12月有所下調,但同比2014年1月仍有22%的上漲,屬於歷史同期的高水平。
業內人士預期樓市向好,主要來自於對政策變化持樂觀態度。在此前連續降息、降准的刺激下,預計3月份後再次降准、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力,3月份可能會出現首套房85折左右的優惠折扣。而各地方政府也有望從其他政策角度給樓市鬆綁。
中金公司的報告指出,從邏輯上看,當前經濟增速下行,房地產投資增速也低位徘徊,因此樓市政策放鬆的概率較高。該機構認為,如果政策放鬆,一線城市則存在鬆綁限購、交易環節稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上,2月底到3月上旬出現政策放鬆的概率較高。從歷史經驗看,農曆新年過後房地產股票、實體市場一般表現良好。自2009年至今,節後地產指數30個交易日平均較節前漲7%,而節後2-6週的房屋周均成交量平均較節前兩週要上漲18%。因此,政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖,也將給資本市場帶來刺激。
值得注意的是,《不動產登記暫行條例》實施的臨近也可能給市場帶來短期刺激。去年下半年,個別城市政府官員出現低價拋售房產現象,並引發大量接盤。上述條例將於3月1日實施,可能在一定程度上對短期的市場供應帶來刺激。
從全國範圍看,由於供求基本面的變化,市場交易雖然可能出現一定程度恢復,但很難恢復至歷史高位。中原地產張大偉指出,由於可選投資渠道匱乏,過去十多年中,不動產一直是居民的最佳投資選擇。但近年來,隨著交易稅費的增加和政策打擊,短期投資需求已顯著減少,長期投資也因房價上漲乏力受到影響。他表示,對普通投資者而言,近年來銀行理財產品、網際網路金融投資興起,投資門檻和風險較低,收益有保障。沉寂已久的股票市場也於近期開始走強,加快了資金的轉向。相比之下,大多數城市住房供大於求,價格過高,未來增值不確定,已經不再是最佳投資選擇,因此房地產市場的冷卻將是必然趨勢。
責任編輯:靖曄
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