拉升樓市:救地產還是救政府?

作者:草哥 發表:2016-03-12 10:00
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【看中國2016年03月12日訊】國內很多預言房價要暴跌的經濟專家,面對節節攀升的樓市,都成了炮灰和先烈,比如中國社科院的易憲容。五六年前,就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩,預言房價要大跌。結果,現在都被罵得不敢出來說話了。

像易憲容這樣的經濟學家,自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的,算是有點良知,最可恨的是那些說假話的經濟學家,比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師,面對中國經濟不斷下行的現狀,竟然不言不慚地說是因為中國進入了「後工業化時代」,這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道,面對一個一半以上人口是農民,城鎮化率只有50%多,經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體,你跟我說這是「後工業化時代」?你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了,都死得差不多了,留下一點居民消費、網路購物和服務業,比重被動地超過了50%,就說轉型成功了,就說我們是「後工7業社會了」,這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係,但不能厚著臉皮說假話。

繼續回到樓市這個話題上。儘管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了,但有一點我們必須承認,中國房子經過這麼多年的跨越式發展確實過剩了,現在不管媒體還是官方,習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨,但按照北師大教授鐘偉的測算,這嚴重低估了樓市的庫存,因為這7億平米僅是待售面積,如果再加上商品房之外的保障房、公用建築和單位自建等,那麼面積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算,這些庫存要5-7年才能消化掉。

既然房產庫存這麼龐大,中央政府也在不斷強調房產去庫存,那為何房價一直降不下來呢?即使是三四線城市的房價,也絲毫未有鬆動跡象。中國的地產商資本家更加「為富不仁」,反正錢是銀行的,地是抵押的,蓋房的錢是欠著民工的,要死一起死,就是捂著不降價。

買房者不買,賣房者不降,房產銷量持續低迷,房價居高不小,這樣的僵持狀態大概持續了2年(2014-2015年)。庫存去不了,土地賣不掉,這時,政府著急了,必須出大招,一方面讓讓房價穩中有升,一方面刺激買房者要趕緊動手買房,於是有了2016年年初的首付比例下降,稅費下降,央行放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆髮式上漲……

當然,這些都是表象,表象背後的決策邏輯是什麼?我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。筆者不想去預測房價接下來是漲是跌,「泡沫之後必然破裂,沒有永遠上漲的價格」,「東京香港房價泡沫破滅了,所以上海北京房價必須破滅」,這樣的話誰都會說,但沒有任何意義,就像大家都會說「人總會死的」沒有意義一樣,關鍵在於你要知道某個人什麼時間會死,那才牛X,那你就是先知了。

筆者沒有做先知的天賦,所以只能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。

在中國,任何一個大的經濟事件和經濟現象背後,都有老大哥的身影,都會體現老大哥的意圖和意志,相對市場,老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市,就是因為老大哥想藉助資本市場,拉升資產價格,以達到「振興實體經濟和拉動GDP」的目的,但結果失敗了。這也說明一個道理,謀事在人,成事在天,雖然老大哥的資源動員能力很強大,但也不是想做什麼就能做的成的。

老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢?說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。經濟方面,PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌;佔GDP三分之一的外貿出口基本沒有了,甚至成了負數;大部分製造業工廠都關閉,鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅;消費在勉強地支撐著,但這只是人們維持基本的生存所必需,隨著經濟的下滑,消費早晚也會下跌的。

經濟方面的下滑必然傳導到金融系統,而金融系統的最大危機,不在股市,不在居民住房貸款,也不在企業貸款,而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算,地方政府債務規模大概是30萬億左右,這還只是審計數據,而不是財務意義上的數據,地方政府的債務規模到底有多大,只有天知道。這是一個黑洞,也是一顆定時炸彈。一旦處理不當,真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外,整個銀行系統都可能崩潰。

而且,這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用,或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在的,融資對象是銀行、信託、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平臺貸款、信託融資、城投債等。在平臺貸監管收緊後,一些地方變相融資的行為愈演愈烈,不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

如何化解這些風險呢?當時決策者有幾種設想,一種是央行直接出錢購買地方政府的債務,印鈔票給銀行。毫無疑問,這就是赤裸裸的量化寬鬆,這樣做的結果就是貨幣貶值,通貨膨脹;第二種方案是地方政府和銀行商量,債務延期。但延期並不利於債務總量的控制,也許債務會越滾越大,這個方案也被否決;第三種方案就是債務置換,發新債,還舊債,但是時限拉長,利息降低。

現在走的就是第三種方案,2015年的債務置換還比較順利,一些銀行因為第一次跟地方政府過招,都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大,銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模達到6萬億,三季度前完成置換。有條件的地方,可以提前置換,可以全部置換。一些地方這下樂了,趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

但銀行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它們也有利潤和績效考核啊。這時,銀行反應過來了,你地方政府這是得寸進尺啊,你違約在先,還不了債務,現在還出個主意要換成利息更低,期限更長的,而且逐漸置換還不行,要求超額提前置換,那我銀行肯定不干啊。於是,很多銀行在跟地方政府博弈過程中,協商說,你不要置換了,還是給你延期吧,利息還是按照原來的。通過條款設計,恩威並用,讓地方政府選擇延期而非置換,銀行其實想走的是第二種方案。

眼看房地產不行了,土地賣不出去了,財政稅收逐年下滑,債務成本越來越高,銀行又不想債務置換了,這時,地方政府明顯快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省會直轄市是靠土地償地方債的,一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進,為了讓整個風險地雷不被引爆,有「高人」出了一計:貨幣放水,拉高或穩定資產價格,營造債務置換的寬鬆環境。

接下來就是我們看到的:1月新增貸款2.51萬億,創歷史新高,大部分進入地產和投資領域;緊接著房貸首付比例下降,交易稅費下降;北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

降低首付其實就相當於增加槓桿,為什麼在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下,要讓房地產提高槓桿呢?從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中,你聽出了其言外之意嗎?

在整個銀行貸款中,房貸是最優質的資產,壞賬率最低,這說明中國的老百姓是最守信用的,他們寧可省吃儉用,整天吃速食麵,都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去,只有這一塊可以用來提高一下槓桿了,於是就各種救市措施紛紛出臺。

但我們應該看明白,這次救市,救的不是房地產,而是地方政府,是地方政府的30萬億債務,是政府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了,其他資產價格也跟著上升或保持穩定,抵押品的估價也上升了,政府的土地好賣了,財政稅收也上升了,跟銀行的議價能力就上升了,債務置換也就順利了。

很多地方政府的身家性命,都取決於房地產價格,房價一旦下跌,意味著土地價格和其他資產價格也一併下跌,土地賣不出去,抵押品價格下跌,這會導致政府信用違約,銀行逼債。接下來的後果大家可以想像,地方政府一旦違約,將紛紛成為被告,信用掃地,這一現象政府願意看到嗎?

有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬:過去24個月裡,我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍:1:凱恩斯主義的政府刺激需求;2:馬歇爾計畫的「一帶一路」;3:克林頓的網際網路加萬眾創新;4:弗裡德曼的貨幣供給理論;5:里根的供給側改革,哦還有熔斷機制;最後,又回到了我們熟悉而且「拿手」的房地產拉動經濟上……

只不過,老大哥的這一如意算盤,被市場充分利用了,一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情,搭建金融平臺,勾結一些企業,通過拉高房價向銀行騙取低息貸款,以緩解資金壓力,你政府敢放3倍的槓桿,我就敢放到5倍、10倍,結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的,因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌,中國經濟能承受得了嗎?

責任編輯:靖曄

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