投資客降價拋盤 樓市龍頭深圳發生了什麼(圖)

【看中國2016年03月22日訊】3月20日，澎湃新聞援引多名房地產人士稱，深圳近期的確在部分地區出現了降價信號。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

深圳美聯物業後海片區門店145平方米的房源，春節前掛牌1650萬元，近期以1450萬元成交，總價直降200萬，降幅超過12%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

美聯物業總經理江少傑稱，近期低價拋售可能與擔心政策收緊有關，短抄的投資客正在提早出貨。此外，已經有一些嗅覺靈敏的開發商決定在上半年低價開盤，以便早日完成出貨任務。位於龍華的某樓盤開發商入市價格較周邊樓盤砍掉了近20%。

此外，深圳特區報上週五援引知情人士報導，3月深圳二手房成交銳減30%。「深圳鏈家、Q房網、美聯物業、家家順等多家中介數據均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。」

對此，深圳中原研究總監王飛稱，近期媒體報導的客戶降價放盤的情況存在，但屬於局部現象，並沒有大範圍出現降價區域。

一二手房觀望情緒很濃，目前市場對於深圳市場政策預期基本一致，即不會再繼續寬鬆政策，結構性收緊的可能性更大，手上有多套房客戶和2015年入市的投資客，都有考慮在一季度逐步出貨。

深圳鏈家市場研究中心表示，政策收緊的預期傳聞較大程度上影響了市場成交，加之房價處於高位，令置業者入市不積極，同時業主方多看好後市心裏價位較為堅挺，雙方存在一定的博弈。

樓市龍頭深圳：金融槓桿VS調控

去年「330」刺激政策以來，深圳房價快速上漲，領漲全國。國家統計局上週發布的70城房價數據顯示，2016年2月，深圳房價同比暴漲57.6%，環比上漲3.6%，均位居全國首位。

作為人才聚集的一線城市，儘管深圳房地產市場短期和中長期都存在供應不足、需求旺盛的供需矛盾，但深圳市房地產研究中心主任王峰稱，這一長期存在的矛盾不足以支撐房價短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融槓桿在起作用。

中信證券張文朗、黃文靜在研報中分析，土地和住房供應緊張是驅動深圳房價上漲的因素之一。中介場外配資推波助瀾，刺激恐慌性購房甚至投機需求。對深圳而言，股市財富效應更明顯、限購更寬鬆，也是驅動房價快速上漲的重要因素。

2011年以來，深圳土地供給、尤其是新房土地供給大幅下滑，同時可售商品房資源遠低於其他一線城市。2014年下半年新房供給有效去化，二手房成交顯著超越新房，推動房價快速上漲。

且深圳市政府不太依賴土地財政，未來深圳大量新增建設用地可能性較小，城市更新已較快、舊城改造空間不大。

從樓市調控措施來看，深圳在打擊眾籌、首付貸等炒房情況的同時提高了二手房交易稅費。

15號財新稱監管部門組織深圳近20家銀行召開房地產信貸監管的有關會議，強調房地產信貸風險，抑制投機性需求。監管部門擬對部分房地產貸款增速過快的銀行，對於其房貸業務的合規等情況開展專項審計和檢查。

深圳市房地產經紀行業協會公告，深圳市二手房交易評估價格4月1日起上調50%左右。這是深圳近3年來首次僅隔半年時間即調整房產評估價格。此舉將導致二手房交易稅費大幅增加，預計4月1日政策落地後，二手房市場進入短暫的調整期。

業內人士：後續深圳房價上漲空間非常有限

值得注意的是，深圳樓市投資客比例顯著回落。據中原地產統計，深圳投資購房比例從2014年10月的10%飆漲至年前的25%。但投資客比例在今年2、3月明顯回落至20%左右。

深圳中原研究總監王飛在中信建投房地產小組電話會議中稱，即便政策不打壓，後續深圳房價上漲空間也非常有限。

首付貸、眾籌等不是拉動深圳房價上漲的關鍵因素，只是部分促進性因素，影響深圳市場最大的還是市場預期。目前市場參與者普遍保持不確定的狀態，基於市場這樣的敏感時期，稍微有點風吹草動，市場預期很容易轉變。未來如果政策層面繼續收緊、開發商項目價格出現下調，市場整體預期會完全改變。關於其他城市，短期內上海和北京上漲趨勢預計還會持續一段時間，短期內難以下調。

經過去年以來大漲後，剛性及改善性需求客戶價格接受度在減弱，而光靠投資客難以繼續支持房價走高，所以即便政策不打壓，後續深圳房價上漲空間也非常有限。

短期看，深圳樓市價格繼續大幅向上走的情況不太容易出現，主要是價格下調幅度有多大的問題，同時也要看接下來深圳樓市限購政策的走勢。所以現在說拐點來到，還為時尚早。

另據中信證券張文朗、黃文靜，深圳租金回報率從去年初的2.5%左右大幅下滑至目前的1.6%左右，泡沫風險上升。

深圳市房地產經紀行業協會發展研究部總監徐楓表示，今明兩年是深圳樓市的調整期，因為目前深圳房價與有效需求有所脫節。尤其金融槓桿推動房價高位上漲，剛性置業需求透支得比較厲害，市場很大可能要進行調整。未來市場表現不會有太大的起伏，成交量會處於中等區間。

深圳房地產信息網事業部總經理周學軍則認為，目前雖然（深圳）二手房成交量萎縮，但價格並沒有太大鬆動，短短几週的表現並不能反應出什麼。因為開年後成交的下滑是比較正常的現象，要到4月過後才能做判斷，現在言之過早。

責任編輯:岳爾

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