樓市真相：你的交易對手是誰……政府！

【看中國2016年04月21日訊】有粉絲問筆者，「目前還是有房就搶的狀態。這時候應該繼續跟進嗎？難道還有上漲空間？」老百姓，哪怕是有點悟性，願意平時多看點書，瞭解點外部世界的人，大部分都......還是會誤讀房地產市場。哈哈哈！ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國的房地產市場，有市場的部分，也有蠻不講理的部分。前一部分，屬於經濟範疇，後一部分屬於TMD二次元範疇。很多人，包括科班出身經濟學者和野生磚家，都認為房地產市場是市場。他們用經濟學的思維方式來理解樓市運行，所以每次他們都錯了。哈哈哈！ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

為什麼每次都錯了？因為樓市不是市場。只有認清這點的基礎上，經濟學的邏輯才能起作用，有幾個概念需要釐清。

房地產市場只有一個大賣家：政府

你以為是萬科、綠地把房子賣給你的？NO！其實不是，他們只是加工土地的廚師，房地產市場背後只有一個大賣家：政府。

對，你的交易對手就是政府！

沒錯！把房子賣給你的不是開發商，是政府。筆者想說的是，房地產市場其實不是市場，樓市本質就是，政府在不同階段，以最高的價格把土地賣給你。想明白這一點後，你才能在這個框架下，用經濟學思維來思考問題。

基於這一點出發，你會瞭解到，你們所擔心的問題一件都不會發生。只要人民幣還是主權貨幣（這話說的有點含蓄，懂的都懂……）。

這裡，對小白買家來說比較繞，不是房價不會跌，但是如果你意識到這個市場的賣家只有政府的話，你的分析框架就完全不一樣。

因為你的交易對手是碧池！你的交易對手是持槍者，你的交易對手不僅可以制定規則、改變規則，捏造規則，他可以無中生有......他可以做到你想的到和想不到的事情。你當自己是在博弈，交易對手不光可以出老千，實際上連棋盤都是碧池家的。

股市至少還是個市場！樓市只是雙邊交易，眾多KFS（開發商）只是碧池之子，親生的和認乾爹的，他們縮寫為SOB（狗娘養的）。

這個框架下，不僅有看不見的手，而且還有不要臉的爪子。與其說是經濟規律，不如說是雙邊的交易策略。你要時常提醒自己，任何政策，無論什麼名義，無論限制和鼓勵，從長期來看，都是政府為了用各種姿勢把房子/土地賣給你。傻空的失敗在於，把交易對手當做了裁判。

這是因為，企業有企業基因，組織有組織文化，而這是政府的基因！它不受官員個人的意願和能力所影響，除了出口和賣地，其他事情都不靠譜，地方要發展，個人要成長，只有做這兩件事。

這也是為什麼中直機關及一行三會出來了諸多技術高官下放地方任大員之後，依然把賣地作為地方經濟的抓手，非不為，實不能也。

這是組織文化，這是政府基因，這也是胎教。

一、房地產行業的支柱地位

傳統的三駕馬車，猴子認為其實只有兩駕，出口和房地產（消費和投資）。

房地產是中國最大的實體經濟，承載著經濟增長的重擔，而且還是政府貨幣的蓄水池，房子造起來，拉動了國民經濟的各個行業。前期，設計——規劃——融資等服務業；建設期，直接拉動鋼材水泥建材——運輸——能源；建成後，拉動營銷市場——家裝市場——家電市場 ——銀行業；使用後，拉動家電——汽車——新區域的整體配套。

你會看出來，房地產才是是實打實的消費的需求源頭和投資真正落實的點。房地產休克，就是以上所有行業的動盪。這不是說，政府就不能對暴漲的房價和民生放任不管，而恰恰是所有限購限貸和房價調控政策應該基於經濟規律制定，而不是為了政治表演而任性。過去15年間，關於房地產所有的政策信號和價格信號都是混亂的。

在出口外貿還未被弄死之前，房地產行業屢遭肆意的行政干預，不僅踏錯了幾乎所有的節奏，該調不調，不該動的時候又亂調，大大的加大了房價波動。

然而，不按照市場規律的長期樓市調控和錯誤外貿政策的雙殺，花了好幾年的時間，終於幹掉了原本強勁的中國經濟上升勢頭。

這回出口外貿死透、死涼了，國內國外都面臨經濟困境，歷經出口斷崖式下跌之後，房地產是本屆政府唯一能夠使上勁的抓手和救命稻草。別無選擇！

克強經濟，自貿區，工業化4.0，網際網路，一路一帶這些是用來給大家希望的。扭轉經濟不利局面，還得靠房地產引領的基建。於是，農民進縣城買房，四五線城市去庫存，二三線城市商品房轉保障房，一線城市或逐步放開限購......

二、限購政策是為了封山育林 

無論限購政策宣稱的初衷，實踐上來看，限購政策最大限度的把市場潛力壓榨出來，然後，關閉市場，通過時間來修復市場潛力，靜靜的等待城市人口的增長、家庭財富的重新積蓄以及韭菜花的盛開。

與限購政策比較相似的，是沿海漁場的休漁季。吳敬璉老先生曾經批評中國股市連賭場都不如。實際上，中國樓市是各級財政的養豬場。

這個基礎上，只要人口流向不發生變化（人口是關鍵變數），政府可以直接控制城市房價。這也可以預測2016年下半年後，成交量衰竭，一線城市房價卻不會跌的原因。這不是預言，開關在手上，太多手段可以直接控制市場，鎖住價格。

更清晰的描述，一線城市在2015年這麼猛的推出地王之後，2016年中後期必然天價縮量，等下一週期的修復。唯一不確定的就是時間，和宏觀經濟政策重疊後，這個週期是否會延遲或提前。

和前幾輪的週期相似，屆時會有各種的混亂政策細則，伴隨著更加混亂的宏微觀經濟環境出臺，但是房價控制在高位。對踏空者而言，依然是個悲傷的故事。

政府不是萬能的，他雖然想把房子賣給你，但是他依然受到經濟規律和外部環境的制約。

一、人口因素

影響國家政策的最大經濟約束，就是資源，尤其人口資源。本文聚焦樓市，就不擴展其他部分。核心的政策錯誤，就是資源的錯配，前幾年，剛提出城鎮化建設和發展中西部，海通的頭牌李迅雷提出過類似觀點，筆者深以為然，人口流向和財政轉移支付方向錯配，方向反掉了。

城鎮化戰略一廂情願的認為，人口的流向是梯度流向，就近發展，農村進縣城，縣城進省會，省會進發達城市。於是，西部大開發、振興東北、社會主義新農村建設......等一系列國策出臺，但是，實際上農村青年和二三四五線城市青年，買上一張唆走就走的火車票，不約而同的直奔北上廣深一線城市。

這點可以理解，頭腦正常的人，都不會選擇去臨近的縣城，那裡就業不友好，也無機會，而一線城市空間廣闊，機會更多，競爭更加公平。

但是中央的財政轉移支付和對地方發展政績考核，卻投向了這些已經人去樓空的地區，同時，各級政府對社會發展認知是開路建樓，於是財政大開發，借錢大建設就開始了，一幢幢高樓拔地而起，各地鬼城傳聞不斷，樓市庫存高位，各地政府投融資平臺烽火四起，城投債評級不斷下調......中部塌陷、東北塌陷等新聞不斷見諸報端，以上就是整個故事悲傷開端的一部分。

這是一線城市上漲，而二、三線、四、五線城市卻需要去庫存的重要原因。市場經濟的核心在於資源有效配置，人追著機會走，資本追著人走。但是計畫體制下資源的行政分配，雖然我們以為已經市場經濟了，但越往上走，市場化程度越低。這部分是扭曲的。

從人口流向來說，「京滬永遠漲」的邏輯是成立的，人口流動的方向在可見的將來是不會逆轉。人口因素是政府是否有能力鎖住房價的關鍵。

在以前分析過「京滬永遠漲」的觀點。筆者認為，北京作為首都，人口流向幾乎不變；上海的人口流向是靠城市競爭力來吸引的，需要城市的管理者長期維持競爭力，這是有不確定性的。

二、宏觀因素，尤其是人民幣匯率影響。

這其實是個很專業的問題，很多自選成才的草根磚家比較難以把握這點。網上也有民間樓市觀察者，對市場情況非常熟悉，判斷非常準確，總結了很深刻的一些東西，是有智慧的人，但也會誤讀這塊內容，挺扼腕嘆息的。

匯率，我們可以確定，人民幣在貶值週期了，這個既可以理解為短期會有很強大的貶值鴨梨，也可以理解中長期的趨勢難以反轉。

這涉及到中國一系列失敗的外貿政策，和普遍認知的不同，中國的失敗政策是2006年之後種下的一連串人為事故，或許以後筆者會專門寫一篇給你們看看，《論滅掉外貿強國的可行性分析》。筆者是看死中國外貿的未來的，任何利好指標都不能改變筆者看空中國外貿的中短期判斷。基於這個判斷，衍生出對匯率的趨勢性下降難以反轉的判斷。這裡不贅述。

一方面，人民幣本幣貶值，會使得國內的人民幣資產（包括房產）貶值；但事情的另一面，人民幣對外貶值，在外匯管制的前提下，又會倒逼央媽被動釋放流動性，導致國內貨幣超發，反過來影響到原本應該貶值的房價。

注意，這是在全國（除一線城市之外）經濟蕭條、實體不振、人口流失、樓盤庫存高舉的背景下，利率、匯率雙跌的情況下，資金必然湧向一線城市。而資金是最聰明的，他們明白一線城市的地價是被保護及有能力保護的。於是，國內樓市二級分化。比較類似的，股市前景不妙時候，資金會在藍籌股抱團，抗住股價下跌，無外乎如此。

這裡就解釋了二、三、四、五線城市暴跌，為什麼一線城市房價反而會大漲。懂的人應該看出來，猴子在談「蒙代爾三角」。

三、在筆者之前一篇文章中的最後，提到過一句隱藏觀點：「買房子，其實就是人民幣和房子二選一，無論怎麼變，人民幣總是先倒下。」

樓市（一線城市）最大的風險是，宏觀經濟的系統性風險。但要害之處在於，人民幣的風險排在樓市風險之前，好吧，你還是沒選擇，這裡是普通人最不壞的選擇。

這句話，並不那麼簡單，實際上會發生多種可能，但是，奇妙的是，由於中國政治結構的問題，人民幣的利益可以視同人民的利益，那麼，人民幣永遠是最容易被犧牲的。

只有二選一的遊戲，就簡單了。

有看官跳出來說，我可以換外匯啊，那遊戲更複雜了，三選一或者多選一。

一般來說，我們會認為主權信用不會受到巨大衝擊。長時間持有外匯，本身有比較高的機會成本。而且，只有持美元才可能比較完整的對衝風險，因為人民幣主要對美元貶值。其他換貨幣，或許會增加風險。（你是外匯交易員，美股操盤手？當筆者沒說，直接關瀏覽器）。當然，如果主權信用都有問題了，筆者認為這樣等級的風險，需要轉移肉身的地理位置來化解，不在本文討論範圍內。

實際上，筆者是把一線城市的不動產，視為2012末日海嘯中的諾亞方舟，或者狂潮中的礁石。

在通脹潮湧中，選擇不同城市，選擇同一城市內不同檔次的樓盤，相當於立足於通脹大潮中不同位置的礁石，有人已經被淹沒了，有人剛濕足，也有天生贏家立於高處，無限風光，品海天一色。

人民幣肯定會瘋狂的湧現在市場。2008年底4萬億後的那波通脹大潮，因為限購了樓市，人民幣流向了任何可以炒作的市場中，「蒜泥狠」，「豆你玩」，黑茶普洱茶，一年裡面物價瘋漲，生活開支驟增。而2016年會比2008年更慘，實體經濟已經徹底式微，房地產是實體經濟的發動機，決不能熄火，無法限制，政策可以施展空間非常小。這是真正的兩難之境，這回決策層唯有放任。

於是，資金會瘋狂流向樓市。同時，由於二、三、四、五線城市面臨人口流失的問題，資金會瘋狂流向一線城市，或許還會帶起幾個二線城市，這既是趨利又是避害。

這應該是我們的未來。

未來，老百姓不再討論房價問題的，他們就會聚焦在租金問題上。

中國特色的風險

2016年頭，有兩件事情，觸動了網民的關注。

公元2016年第一個交易日，7%熔斷，人們為了紀念這一天，稱之為「頭七」 。

另一則新聞是，官方研究退休人員繳醫保每人每月或繳180元，7200多萬退休人員不需繳納醫保費就可以享受醫保待遇的日子還有多久？據悉，政府正研究職工醫保退休人員繳費政策，平均每人每月需繳納約180元。退休職工不繳醫保費是寫入《社會保險法》的，因此這一政策的改變需要修法。

這兩件事情後面都隱隱的給我們一種擔憂：那些有權力影響我們生活的人，沒有能力做好他應該做的事情，那該怎麼辦？

之前，人們通過揣測管理層意圖來判斷和預測市場，而實踐教訓告訴我們，還需要評估管理層實現意圖的能力。今天的這篇文章就是來回答這個問題的。著眼點在：政府的意願和政府的能力！

責任編輯:靖曄

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