央企「地王癌」不是為國保底，而是權位之爭(圖)

中共的所謂央企眼裡沒有市場，只有權位，
2016年的地王潮只是他們揮霍中國民眾財富的又一例而已（網上圖片） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2016年06月11日訊】這樣的場景並不鮮見，從2015年就在發生，瞭解歷史，就知道2009年早就發生過一回，今天的場景和2009年無比相似。當年的主角是中化旗下的中化方興地產，也就是今天的「中國金茂」，想想當年中化方興在廣渠路15號地王上對潘石屹進行的毀滅性打擊，再對比今天。央企拿地王，並非新鮮事兒。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

但我們要探究的是：為什麼是在今年，地王又密集的出現了？為什麼是在今年，央企又瘋狂的出手搶地王了？

流行觀點是這樣：央企拿地王是因為貨幣超發，手裡錢太多成本太低，又無處可去。或者，央企是為國兜底，製造經濟繁榮的假象。

在2009年已經上當一回，這次我不會再這麼「too拿衣服」（編者註：英語 Too Naive音譯，意思是太天真，江澤民當年突然失控怒罵香港記者使這句話成為流行語）了。

我並不認為央企是因為貨幣超發手裡錢多無處可去，背靠著國資委，哪家央企真正的缺過錢？為什麼之前它不搶地王，偏偏現在搶？而說央企拿地王是為國兜底，那是盲流子，你們太高看央企的道德了。如果真的為國兜底，他們應該只去那些房子賣不掉的三四線城市，既可以提升整體經濟的投資率，又可以緩解地方債，而不是全擠在樓市已經過熱的一二線城市。

簡單說：不要過於從商業邏輯的角度去理解他們的行為，尤其是那些看起來很奇怪很奇怪的地產央企。

我們先來梳理一下，今年頻頻製造地王的央企們，都有什麼特徵。

1、基本都在「21家」陣營，「水電系」尤其活躍，風頭最勁的「信達」是孤例。

頻頻製造的央企，基本都在國資委當年明令允許的「21家」地產央企之列。就是說，都是有「房地產牌照」的。

插播一段歷史：2010年3月，國資委明令：16家央企可將房地產作為主業，其餘78家將逐步退出，這就是歷史上著名的「退房令」，到2011年，增至21家。

分別是：

中國建築國際工程總公司，中海地產的母公司。

中房集團，2010年整體並入中交集團（中國交通建設集團）。

中化集團，旗下中化方興地產，2015年10月更名為「中國金茂」。

中冶集團，將與中國五礦合併。

五礦集團，將與中冶合併。

中國水利水電建設集團，2014年1月更名「中國電建」。

保利集團

華僑城集團

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建築總公司

中糧集團

葛洲壩集團

魯能集團

中航工業

神華集團

中煤集團

新興集團

外加4家駐港澳企業：

港中旅集團

招商局集團

華潤集團

南光集團

但信達不屬於，而它不但沒有退出，反而在過去這1年裡殺伐凌厲，實在莫名其妙。

在「21家」裡面，最活躍的是水電系（魯能、電建、葛洲壩）。據克而瑞房地產研究中心數據，年初至今，21家地產央企，至少有一半表現得異常活躍，尤其是水電系加速搶跑。魯能、電建、葛洲壩成「地王買手」，今年已在深圳、南京、蘇州等城市花掉300多億，搶了10塊地。

簡單說，今年以來的地王現象，是信達和水電系的天下。

2、只考慮公開市場搶地皮，搶起來不問價，有地就搶，逢舉必應，每次都是麵粉貴過麵包。

信達和水電系買地的風格是這樣的：只去公開市場拿地，不怎麼使用並購或者是舊改。拿地基本不問價格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應價。如果是像深圳這樣的招投標，也會開個比第二名高出10億元的天價標，讓對手跟不上。所以，每次他們都會把地價搞比周邊房價高，麵粉貴過麵包眉頭都不皺一下。

特別提一下電建地產，他為什麼會選擇和中國金茂做聯合體？

3、舉牌活躍的，房地產都做得不怎麼樣，買地的錢都超過了全年銷售額。

看這些地產央企的排名，能嚇死你，什麼時候他們玩地產靠過錢？包括信達，22家地產央企裡面，2015年的銷售額上500億的只有中海、保利、華潤、招蛇，剩下的大都是200億和以下的，好多連百億俱樂部都沒進。

像2002年進入地產行業的信達，去年才闖進百億俱樂部，但1年買地王花了350億。電建2007年進入地產，去年銷售額是202億，但在土地市場上拿地眼睛都不看。

不靠拼爹，就憑那點銷售額，連進土地拍賣場都不一定有資格。

拿常識理解，沒有任何企業會這樣不顧成本的做一筆投資。就算是boss瘋了，也不會一直瘋。這些央企無比活躍的拿地行為，是「反市場」的，沒有商業邏輯可言，他們根本不是基於對房地產市場的判斷，用企業常用的投資法則根本無法解釋這一系列的瘋狂行為。本質上說，他們創造的地王價格，是對全民的綁架，毫無理由被拿來當做房價的參考。

因為，這些地產央企頻頻製造地王，根本是為了自保，而不是什麼為國兜底，或者是因為貨幣超發無處投資！

我們來看看最近中國的央企和地產央企們，都發生了什麼事情。瞭解這一點，我們才能夠真正明白，為什麼說央企拿地王是為了自保。

這個變化就是：去年以來包括地產在內陸續發生的史無前例的央企整合大戲。

2015年，國資委共推動了6對12家央企的重組整合案例。包括南車和北車合併組成中國中車，外運長航整體並入招商局集團，以及6月2日剛剛召開重組大會的中冶集團整體並入五礦集團等等。

在21家大型央企裡，有4家已經出現了重組：招商局、中冶、五礦、南光。

而旗下有地產業務的央企重組，更是在這1年來重組大戲中，表現得非常突出。不僅僅是地產央企內部的自我重組，還包括央企之間地產業務的重大重組。

啟動地產央企進入重組高潮的是，是2015年12月下旬中央經濟工作會議的閉幕。大家都只關注了「去庫存」，但少有關注關於「促進房地產業兼併重組」的表態，這是房地產市場發展接近20年來，中央首次發話支持房地產行業的兼併重組。

也就是在那之後，地產央企的重組此伏彼起，央企全國各地瘋狂的製造地王也是此伏彼起。

2015年12月底，招商局集團推動蛇口工業區與招商地產合併，組建市值趕超萬科的巨無霸——招商蛇口，僅在前海蛇口自貿區就有土地面積500多萬平。

2016年3月，中海地產310億併購中信地產25城2400萬平米土儲，中信剝離了地產業務，中海地產土儲超過6500萬平，超過萬科。這是央企之間地產業務的重大重組。

5月，中房地產通過融資重組，整合了中交系其它的地產業務，成為中交系旗下唯一（除綠城外）的國內地產平臺。而且，中交集團也打算在3年內謀求中房與綠城中國的業務整合，組建中國又一家千億級的地產巨無霸。

6月2日，五礦和中冶召開重組大會，未來也將會涉及到雙方旗下地產板塊的重組。土儲只有700多萬平的的中冶地產業務將並入土儲千萬平的五礦建設，合併後的土儲大約超過1700萬平。

前一陣子，又傳出中糧集團剝離旗中糧地產，接盤者可能是招商蛇口。保利系旗下的地產業務，也正在積極推進重組。

…………

這些都宣告著：

在2010年之後的6年裡，新一輪的地產央企重組正在拉開帷幕，而且，這一輪重組，是中國房地產史上前所未見的。

這樣的重組大戲，實質就是由政策主導的「地產央企內部的大魚吃小魚」。除了那些已經做到了千億規模，或者是擁有獨特競爭優勢的地產央企，他們可以擁有主動權外，剩下的，即便是在「21家」陣營裡，那麼你也分分鐘有被合併重組的可能。五礦和中冶的重組已經預示了這一點。最終，2010年之後確立的這21家地產央企，總量必然會整合壓縮。

那些業務相似的地產央企，首當其衝是外界猜測的重組對象。比如水電系（電建、葛洲壩、魯能）、中鐵系（中鐵、中鐵建）。如果你的地產業務做的不好，規模太小，或者沒有競爭力，都將有可能被別的央企吞併，或者在和別的央企重組過程中，根本得不到話事權。

也許，從這個角度去解釋水電繫在這次地王拼搶的大潮中，表現得不合常理，更能讓人接受。

另外，原本不在「21家」陣營裡的那78家地產央企，也已經被要求要在今年的9月30日之前，完成最後的退出。像信達、中國遠洋都屬於這類，所以，信達1年時間裏7造地王，扮演樓市最瘋狂的玩家。看起來更像是為最後期限的到來，為自己保留「房地產牌照」增加一份籌碼。

很大概率，這就是為什麼這些地產央企，在今年以來瘋狂的拼搶地王的直接原因，不是為了什麼為國兜底，也不是因為錢多手，而是為了：不被廢掉，不被吃掉，以及，在互吃的過程中能夠有主動權。一旦被廢掉，被吃掉，或者沒有什麼主動權，那就意味著沒有了位子，甚至沒有了權力。中海-中建系-中信地產的整合，引發的人事動盪已經有了充分的印證。

這也解釋了：為什麼越是地產業務規模小的央企，拼搶起地王來反而越凶猛，完全無視自己的能力。因為越是規模小，被吃掉的可能性越高。

從這個角度去理解，也可以解釋上為什麼央企只願意通過公開市場拿地，而不願意通過並購、舊改等方式拿地，因為這樣拿地開發速度快，能更快的做大規模，而並購、舊改，時間太久。而且，頻頻拿地王，也更能向上層傳遞出「我在專心做大房地產」的效應。

同樣從這個角度，也可以解釋為什麼電建地產會和中國金茂組成聯合體，看起來這更像是兩家地產業務不夠大的中小型企業聯手抱團，在即將到來的央企重組中爭得更大的贏面。

所以，央企拿地王，從市場的角度都無法得到解釋，但如果將它理解為是央企之間的權位之爭，則一切又能夠得到解釋。他們拿地，都不是出於市場，不是覺得你的城市多麼有潛力，市場多麼健康穩定，他們更多隻是為了自己在可能發生的重組中增大贏面。到一二線城市去，是因為那裡的市場更安全一些，即便是買貴了，也有可能翻本，而到三四線城市去，買貴了就等於把自己給玩死了，更保不住了。

這些景象歷史上不是沒有過，2009年6月底，中化方興（中國金茂）像一匹黑馬一樣出現了廣渠路15號地塊的拍賣場上，以總價40.6億、單價16000的價格拿下了後來的廣渠金茂府地塊。一樣都是名不經傳的地產央企，一樣是閉著眼睛舉牌。敗北的小潘事後說：哪怕他是個神仙，蓋房子不花錢，價格也太高了！

你知道後來的故事嗎？

中化方興拿到地塊之後，申請規劃調整，雖然不大，但引發了北京城開發商的集體不滿，最終終止了。再後來。2011年，廣渠金茂府開盤，45000，賺了很多錢，中國金茂也因此號稱自己是專做高端項目的地產央企。

說到這裡，很多人應該意識到了。在2010年3月，地產央企開啟了首次大重組，首批16家發放了房地產牌照，並沒開發幾個項目的中化集團赫然在列。

今天的一切，彷彿那年再現。每一次的央企搶地王，背後都是地產央企的大重組。也許等不了多久，我們又會看到，新一輪的地產央企陣營又新鮮出爐了！也許信達這一回成功拿到了房地產牌照呢。

你說他們準確的預判到了2011年北京的房價會漲到45000，我一點都不信，就跟現在你說他們預判深圳2年後的房價要到10萬以上我一點都不信一樣。我不是不信北京的房價會漲到45000，深圳的房價會漲到10萬。我是不相信他們在拿地的時候就擁有這樣的專業能力。我不相信一個千億級房企都無法擁有的專業能力，如此的舉重若輕的出現在百億級的房企身上。事實上，他們拿地的時候，表現出來的只是魯智深倒拔垂楊柳一樣的霸氣側漏，你可曾感受過他們敬畏市場的謙卑姿態？

它們不管不顧的製造地王，這一切都要建立在市場要穩定向上的基礎上，2-3年之後的麵包價必須更貴，否則就要虧損。而如果市場不好了，他們會像廣渠金茂府一樣申請改規劃。

假如未來的市場不發生波動，央企們無視市場製造地王的行為，會加速土地資源快速向國家隊手裡轉移，中小房企只會日漸被擠出。而這樣的地王，也會變成推高房價的加速器，讓商品房更加快速的「豪宅化」，普通人更難買得起房子，而假如未來的市場發生了調整，那麼誰來承擔央企們製造的虧損呢？依然是你我。

不基於市場規律而產生的地王，實質上是對民眾的綁架，是把民眾放到火上燒烤。

央企的地王癌，國資委治不好，能治好它的，只有市場。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

責任編輯:華啟善

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