國內房價已經發出了開始下跌的信號(圖)

2016-07-10 12:00 作者: 易憲容
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房價開始下跌。(圖片來源:網路)

【看中國2016年07月10日訊】6月份的國內房地產市場,與前幾個月過分喧鬧不同,又開始寂靜了下來。儘管偶爾有媒體還在有地王的聲音,但這種聲音也只是零星半點,並開始在逐漸地退出市場。反之,當前中國的房地產有點如2013年初的情況。從4月份開始,全國的住房銷售面積與銷售金額增長的環比都在下降,而且銷售金額增長的環比下降速度更快。

6月份,30個大中城市商品房成交面積繼續回落,比5月繼續下降8個百分點。即連續三個月出現回落了。目前一二三線城市房價環比增速均已經拐頭向下。儘管房價上漲的城市還是不少,但是總數減少。

7月6日,中國社科院發布的《中國住房2016中期報告》預測,2016年下半年到2017年上半年,房地產市場可能會進入一個短期調整期。市場分化將從「少數城市熱、多數城市冷」轉向兩極分化進一步加劇。也就是說,目前極端過度寬鬆的信貸政策也不能讓當前中國房地產市場走出困境。這不僅在於熱點城市的房價過高,高得讓一般民眾難以置信,除了了瘋狂的投機炒作者外,一般的民眾根本就無能力進入這種高房價的市場;而且房價推高,要所謂房地產去庫存完全是一種笑話,房地產開發商面對房地產市場暴利,他們會離開市場,不僅不會離開市場,反之還會瘋狂進入房地產市場,希望獲得更多的暴利。最近不少城市的土地市場火熱都是與此有關。

所以,我一再強調,「房地產市場去庫存」完全是一個偽命題。這些年來,政府的一些職能部門除了製造一些似是而非的概念及政策外,幾乎很難對市場有好的判斷,並制定好的政策讓中國房地產市場持續穩定健康發展。反之,他們制定的相關政策使得國內房地產市場更是複雜與混亂。比如,所制定的購買限購政策就是如此。這些房地產政策使得中國房地產市場走上了難以走出困境之路。今年中國房地產市場的情況也是如此。

更為重要的是,從最近國內就業形勢來看,更是意味著房價未來將會下跌。國際諮詢公司凱博諮詢(Guidepoint)日前通過大數據分析各個行業就業情況後,發布了一份有關中國就業市場的報告。凱博諮詢發現,自2013年初,房地產行業就業機會的走勢與房地產市場的走勢在6個月中是相似的,而就業機會具有前瞻性,先於房價六個月左右達到峰值或觸底。根據研究,中國房地產市場中介新增工作機會的峰值已經過去,這意味著房價未來將會下跌。凱博諮詢數據與分析團隊主管Erik Haines表示:「如果這一趨勢持續,近期新增就業機會的減少可能暗示中國的房價將會開始下跌。」這一時刻很可能已經到來。

事實上,從7月1日五公布的上個月國內採購經濟指數(PMI)看,國內經濟面臨的困難與不確定性正在增加,就業壓力也在上升。製造業PMI的從業人員指數跌至47.9%。這個數據表明瞭中國製造業招聘正在持續收縮。政府希望服務業向好來增長國內就業市場的平穩,但是實際上同期的非製造業PMI的從業人員指數收縮得更嚴重。而這種情況不僅意味著中國經濟結構調整及淘汰落後產能正在嚴重影響居民就業,從而使得政府一向不擔心的就業成了問題,而且更重要的是失業加劇會影響國內居民的收入,影響國內居民的消費,影響居民對未來收入預期,從而全面影響居民能否進入市場購買住房。所以,當前就業形勢變化,已經向房地產市場發出一個重要的信號,國內的房地產市場又將調整,房價也可能再次下跌。

其實,當前國內房地產市場的問題還是在於市場庫存太多,在於中國人口增長已經開始下降,少子化的時代已經到來。清華大學社會學教授孫立平曾引用數據表示,如果只計算進入銷售環節卻沒有賣出去的庫存,大概有6億到7億平方米;如果加上已建成但未進入銷售環節的,大約50億平方米;如果再加上土地已經出讓,但未開建的庫存,估計大約為132億平方米。如果再加上不少住房是銷售出去了,但這些購買住房者的房子,既賣不出去,也租不出去,完全套在自己手的。中國的房地產庫存更是一個無限大的量。

還有,社科院人口學者鄭真真在今年夏季達沃斯論壇上表示,到本世紀末,中國人口可能只剩10億人。甚至還有人說8億、6億。有專家預測,2029年後大陸人口將開始步入衰退期。試想,如果中國人口全面下降,中國建造如此多的住房,住房需求從何而來?到時候,房地產開發商所編造出來的住房「剛性需求」也消失了,住房的價格最低也無人來接盤!

總之,就業市場的信息已經向中國房地產市場發出了一個重要的信號,房價的調整短期又會開始。因為,當居民就業機會減少,收入下降,越來越無能力進入住房市場。而房地產市場建造住房太多,人口增長下降,房地產企業倒閉潮即將出現等。這些更是會強化中國房地產市場調整的到來。

責任編輯:岳爾

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