揭秘:二線城市房價正被有預謀的爆炒…(組圖)

2016-07-18 08:30 作者: 齊俊傑
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【看中國2016年07月18日訊】最近,一直有消息在爆炒二線城市房價大幅上漲的消息,說上半年合肥和廊坊的房價漲的最快,超過30%。以安徽省會城市合肥為例,簡單看了一下,去年底合肥的房價大概是八九千的樣子,今年已經一萬一二了,確實漲幅不小。有人要問了,為什麼二線城市房價會上漲,而且還漲的這麼快?

這種疑問並非沒有道理。合肥人口780萬,雖然也是人口流入城市,但流入量極少,有數據統計5年時間合肥一共流入了人口34萬,跟北上深的500萬根本沒法比。這麼少的人口流入,讓合肥的人口結構基本穩定,根本沒有那麼多的住房需求。而廊坊2015年人口450萬,2008年的時候,數據是400萬出頭,換句話說7年進入50萬人,雖然比例不小,達到10%,要知道廊坊在這7年裡到處蓋的都是房子,而且已經蓋的沒有地了。雖然沒有詳細的統計,但感覺應該不止20萬套房子。


2009年與2014年中國部分大中型城市人口變動情況比較表(網路圖片)

其次,從收入上來看更加奇葩,2015年合肥人均工資達到63626元,即平均月薪5302元。可能很多人都沒有想到,合肥平均工資如此之高,但時至今日,縱然薪資5302元,以一套總價150萬房子計算,首付2.5成,約37.5萬,剩餘貸款,等額本息每月仍需還款近6000元。換句話說,絕大部分的合肥人已經買不起合肥的房子,夫妻兩人加起來,雖然能夠覆蓋貸款,但如果按照銀行房貸收入比不低於50%的紅線的話,絕大多數家庭應該申請不到貸款。

第三,如果說北上深是核心,是中國的心臟,凝聚了太多的社會福利和經濟資源,那麼合肥、南京、廊坊、廈門這些城市算什麼?有多少有錢人混跡於此,恐怕還不如杭州和廣州或者重慶的多。如此來看,有人囤房或者有強烈的購買需求推高房價似乎也是立不住腳的。

第四,從未來角度看,合肥的小學生比例,甚至還是負增長的,所以也沒道理有這麼高的看漲預期。

那麼問題出在哪兒了呢?

也許出在了庫存上面。南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小,去庫存週期僅僅為2個月左右,也就是說房子存貨比較少了,所以一買就漲了。面對這種情況,合肥政府出臺限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應、土地網上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳,並規定7月1日起正式實施。但結果是,在新政的前一天,合肥以5倍的價格賣了19幅地塊。可見,所謂的地產調控,促銷的效果倒是很不錯,逼著開發商提前消費,這簡直就是雙十一啊。

其實,庫存小就要多蓋房,多供地,至於限貸、提高首付比例基本沒用,這就是一次有組織有預謀的炒房行動!而這些被北上深擠出的資金,瞄準的就是庫存小的二線城市,然後集中火力製造恐慌。對於這些資金來說,見過了北上深的陣仗,你這點首付門檻,嚇不住他的。有數據統計,年初以來合肥湧進的投資資金佔比高達30%,可見這些錢就是炒高房價的幕後黑手,也擠壓著合肥這種二線城市居民的生存空間。畢竟,跟炒房團比北上深都扛不住,更何況是他們。


2016年之前的中國二線城市商品房庫存及消化週期(網路圖片)

全國整體看,二線城市的庫存數量依舊很大,只有合肥、蘇州、南京等幾個個別的地方,庫存量下來了一點。

所以這麼看,15年過去了,炒房在中國還是大行其道,主要就是土地供給太少,不能用市場的力量來平抑價格。炒房團為什麼不去長沙不去重慶?去那裡就被干趴下,因為土地多的像牛糞,這些地方的房價也一直沒怎麼漲。本來合肥也還行,基本夠吃夠住,但短期的大量投資資金湧入,還是打了個措手不及,這時候真正的調控,就是要盡快放開土地,敦促開發商快速建房投入市場平抑房價,這才是市場的手段,也才是最有效的手段。另外就是,增加炒房短期買賣的成本,讓這些資金無利可圖自然也就退去了。

責任編輯:靖曄

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