加槓桿導致房地產市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。（圖片來源：網路）
【看中國2016年07月25日訊】中國大陸房地產泡沫被稱為史無前例的巨大，繼二線城市合肥7月1日實施樓市新政之後，7月15日起廈門市也調整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸槓桿為樓市降溫的重要信號。
樓市再現降溫信號，是對當前大陸部分一二線城市再現過熱苗頭的警示。這意味著樓市將發生新的變化，中共政府官媒《新華社》接連三天發布三篇文章透露出動向，聲稱要警惕繁榮背後有風險。
與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融槓桿的撬動有關。30%的首付將房地產投資的槓桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進一步放大了槓桿，這一現象與2015年股市的場外配資非常相似。
加槓桿表明房地產就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地產投機行為和房地產價格泡沫。如果繼續加槓桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂，導致房地產市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。
美國的次貸危機、日本的房地產泡沫，就是由於反覆加槓桿，通過一輪又一輪的量化寬鬆、再寬鬆，形成了惡性循環。
另外，在當前相對寬鬆政策下，部分開發商通過融資舉債、加槓桿等方式造「地王」，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴張戰略下，部分企業上半年債務融資規模較大。上半年「地王」過半為國企央企獲得，據業內人士分析，央企國企搶「地王」與國有企業改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關。
「地王」必將加重供需倒掛，普通住宅供應不足，供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多「地王」項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這裡麵包含的產業風險、金融風險以及國有資本流失風險。
仔細分析大陸樓市現狀，這些數據並不能讓人輕鬆。在市場分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機構調查顯示，瀋陽和大連等城市雖然消化週期均有回落，仍高達19．5個月和22．6個月。對於城市吸附力不足、人口淨流出的三四線城市而言，去庫存壓力依然很大。
從結構來看，相對於住宅市場，商業地產存量過大、空置率高、租金低，成為「難啃的骨頭」。中國國家統計局最新數據顯示，截至6月末，中國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。以紅火的一線樓市上海為例，來自中國指數研究院的調查顯示，商業營業用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平方米，而商品住宅可售面積僅947萬平方米。
去庫存不應通過加槓桿，事實證明，加槓桿只會導致樓市「虛火」上升，放大樓市「虹吸效應」，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。
