下半年樓市趨冷已成定局(組圖)

2016-07-31 12:00 作者: 齊俊傑
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【看中國2016年07月31日訊】很多人錯過了上半年的樓市火爆,剛剛籌集了資金,準備傾其所有義無反顧一把,但好像樓市要變天了?不禁有些心理打鼓,這下半年或者未來的樓市行情會是什麼樣的?

其實,樓市下半年逐漸趨冷肯定已成定局,但所謂趨冷指的是成交而非價格,也就是說下半年會開始成交清淡,買賣雙方重回觀望,而不是所說的價格暴跌。


(網路圖片)

首先,政策有意控制,剛剛開完的中央政治局會議上,要全面落實去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板5大重點任務,其中降成本方面,抑制房地產泡沫的提法非常明確,這也是我印象中,來自政策層面第一次如此口吻提出了房地產泡沫,而抑制和之前提到的防範完全不同,抑制是已經發生了是進行時,防範則說明還沒發生是將來時。可見現在高層對於房地產泡沫的提法,觀點已經轉變,已經承認這是個事實。既然是事實,那麼就要動手,想必相關的金融政策、行政政策肯定多管齊下。所以,現在誰還敢說國家不會讓房價跌?


(網路圖片)

其次,金融方面,證監會明確,不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充,募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。這基本上把房地產企業的再融資給堵死了,大部分企業融資的目的都是拿地和還貸,如果不讓他們再融資,一個是拿地也就是,新業務無法開展,另一個是資金鏈瞬間緊張,這麼干其實目的很明確,就是你們踏踏實實把現在手上的爛尾房處理好就行了,別再去禍害銀行和股市了,特別是地產商跟地方政府串通,然後以低廉成本拿地王,推高土地價格,從而推高抵押物的價格。雖然這樣銀行的表面風險不會暴露,但實際上暗流湧動。銀行心裏清楚地很,這都是雙簧,都是喊上去的價格,根本不是實際價格。所以一旦抵押市場出現問題,很可能會雪崩。造成真正的金融危機。所以現在就是希望,你們趕緊把老項目收尾,然後別去拿地,有錢都還銀行貸款。什麼也別干了最好。這是一次觀念的轉變,之前用個人按揭貸款來接盤開發貸,發現不但不會去槓桿反而可能增加樓市產能,大量開發商給點陽光就燦爛,一看有利可圖紛紛炒地炒房。搞不好庫存反而增加了。

第三,流動性趨近,央行的信貸政策也是前高後低,下半年肯定不會有上半年這麼寬鬆了,我們看到M2已經開始下降,而M2和房地產銷售息息相關,M2降低必然帶動銷售下滑,整體樓市遇冷。您的房子下半年可能不好賣了,而買家有了更大的議價空間。

第四,購買力透支,上半年樓市的火爆透支了大量的購買力,很多人都沒想買房,結果看到這麼火爆都沒忍住,又衝進去了,樓市跟股市不一樣是一個長週期,你不可能年年都買房子,所以上半年買了,估計幾年內基本不會再考慮了。而這幾年也基本上是樓市最後的日子了。

但是,這麼多樓市的利空消息,房價真的要跌了嗎?不會的,因為買的人少了,賣的人也會少,大家一看沒什麼議價空間,就握在手裡不賣了。所以沒有人買也沒人賣,樓市會陷入僵局。至於開發商是沒有動力主動降價的,因為一旦他們降價銷售,反而會引起抵押的擔憂,還不如他們把房子都押給金融公司,直接拿到抵押貸款維持資金鏈更方便,弄到的錢也更多。如果降價第一未必能賣的掉,第二反而拿到手的錢會變少。第三會引發老業主的群體事件。所以主動降價不符合開發商的利益。

那麼我們說降房價,只能指望二手房的房主,但在他們持有0成本改變之前,他們也不會賤賣,賣不出去寧可拿著,也不急於出手。

 

責任編輯:岳爾

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