中國房地產市場見鬼了嗎?(圖)


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瘋狂的房地產實在是讓人難以理解(網路圖片)

【看中國2016年08月19日訊】昨天中元節,俗稱鬼節、月半節。這一天,百鬼夜行,陰陽混淆。筆者承認也見到鬼了,地點上海土地交易中心。

這一天,靜安區一幅住宅地塊被以110億元的總價賣掉,創造中國土地交易史上的最貴地王記錄。據說未來項目售價將超15萬/平米。子不語怪力亂神,但很多事卻不是常理可以解釋的,比如中國的房地產市場。

正在舉行的巴西裡約奧運會,總成本四十多億美元。也就是說,上海如果能再賣掉這樣一塊地,憑土地收入就可以申請舉辦一屆奧運會了。嘖嘖。真不明白,巴西政府為什麼會哭窮。看到中國地方政府可以這麼任性地賣地,巴西的長官們肯定哭暈在廁所。

這場屬於房地產的海天盛筵,其實已經開始很久了。

前不久筆者獨家爆料,住建部召集萬達、保利等主要房企的高層到部裡開會,住建部長陳政高主持,摸底行業情況,醞釀調控措施。當時筆者並沒有透露這個會的背景。是什麼讓住建部長如此憂慮,認為已經到了行政之手該干預的地步?答案便是,越來越變態的土地市場。

地王的形成不是一家企業頭腦發熱促成的。這至少說明,到場拍地的企業,至少還有兩三家認為這塊地值得這個價。出手搶地已經成為行業的普遍共識。這才是最恐怖的。

參加這場拍賣的企業名單堪稱豪華。有雅居樂、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、招商、仁恆、保利、合景泰富、新城、融創、葛洲壩、旭輝、中糧+建發+首開、華潤+華髮、萬科,以及最終得手的融信……基本上叫得上名號的都來了。

這是一場地產界的武林大會。只不過,不是比誰的武功高,甚至不是比誰的錢更多,而是比誰的膽子大。餓死膽小的,撐死膽大的。融信的底氣來自哪裡?

7月的宏觀經濟數據是筆者見過的最奇葩的數據。四千多億元的新增貸款幾乎全部來自房貸。實業慘得不能再慘。民間基本沒有其他投資渠道了,那不如去買地吧,不如去買房吧。錢,都流向了房地產,確切地說,流向了土地市場。

筆者想到前不久,陪一個做基金的姐們兒去看房,北京單價15萬的豪宅,總價兩千萬的那種,反正筆者是買不起的。姐們兒看筆者滿腹疑問,就說,如果經濟形勢好的話,這房子到2020年能到20萬一平,如果經濟形勢不好的話,到2018年就能到20萬一平。

什麼?

但這就是現實。看下網友的吐槽——

這就是目前一線城市的現狀,你以為投資100億拿塊地王就很厲害了?後面還有投資300億的舊城改造項目。你以為投資300億就很厲害了?後面還有投資上千億的三帶一軸。你以為投資上千億就很厲害了?後面還有GDP兩萬五千億的上海。你以為兩萬五千億就很厲害了?後面還有GDP七十萬億的中國。你以為七十萬億就很厲害了?我們還有一百四十萬億的M2。你以為M2一百四十萬億就很厲害了?我們五年後M2會達到二百七十萬億!
無敵是多麼多麼寂寞,無敵是多麼多麼空虛

有朋友甚至說,著名的摩爾定理也應該改寫了,最新的版本應該是:每18個月,北京上海單位人民幣可以買到的面積減少一半。

來看看上海「地王」的玩家融信。在中國房地產市場,從福建走出的閩資地產商幾乎佔據了半壁江山。融信就是其中之一。有趣的是,融信的老闆歐宗榮,和另一家房企正榮的老闆歐宗洪是兩兄弟。他們還有一個大哥叫歐宗金,主要做投資。這歐氏三兄弟和其他的福建土豪一樣,也有很多故事,筆者找機會慢慢拆。

融信2015年全年的銷售額僅119億元。但易居旗下克而瑞的數據說融信去年的銷售額為295億元,排名中國地產29強。這個銷售數據比融信自己年報公布的數據翻了不止一倍多,不知道怎麼來的。這已經不是注水可以解釋的了,而是直接把數據泡在水裡。水太深。

融信整個公司的市值僅95億港元。也就是說,把整個公司賣了,都不夠買上海這塊地的。它的命全靠槓桿支撐著。

筆者的朋友地產邦邦主昨天分析說,融信是在跟央媽對賭,賭央媽大放水。這是一個「懦夫困境」,兩輛車相向而開,那個先躲開的人就輸了。央媽會躲嗎?央媽所面對的其實不單單是融信,還有融信背後各個癲狂的金融機構。

地王,從來就不是一家企業的遊戲。每個地王的背後都是一整個金融系統。

還記得年初的電影《美人魚》中的情節嗎?張雨綺那家企業在拍地大廳陪跑,促使鄧超拍下了最貴的地王,其實張雨綺不過是為了賣地王周邊的房子。至於地王結局怎樣,who cares?

融信110億拿下地王,可能只需要自己出三四十億,其他錢自有金融機構願意出。拿到地後再貸款貸個70億,用在其他項目上,夠融信週轉三年了。這個地王實在運作不動的話,再轉手,也不虧。

從頭到尾,「地王」都是一根稻草,至於是壓在中國經濟身上的最後一根稻草,還是下沉的中國經濟最後抓住的那一根稻草?你猜。

感謝房地產,成功又為中國經濟續了一秒。



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