上海再出新地王:「金融風險」就是這樣詮釋的…(圖)

2016-08-21 08:49 作者: 齊俊傑

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【看中國2016年08月21日訊】8月17日上午,上海靜安中興社區兩個地塊正式出讓,起拍價46億元,吸引了18家房企及聯合體前來競價。最終由融信中國以總價110.1億元競得,溢價率139%,成交樓面價10萬元/平方米,可售部分實際樓面價14萬5/平方米。


圖為融信集團以110.1億元的拍賣總價購得的上海靜安中興社區兩個地塊中的一塊(網路圖片)

第一時間看到這樣新聞的人,不敢相信自己的眼睛:上海的樓面價已經漲到了14.5萬,這是不是有點太瘋狂了?儘管這塊地位置不錯,距離陸家嘴也就3公里,到外灘2公里,但位置核心,也不能這麼高價格吧,莫非這上海房價真要漲到30萬一平米不成?屆時一套上海的房子要賣到3000萬!要知道在美國100萬美元就能買一套很好的房子了,再加上移民費用,大概也就1000萬搞定。剩下2000萬,隨便買點什麼,衣食無憂的過幾輩子。傻子才在上海苦逼的上班!所以除非閉關鎖國,一分錢也不讓流出去,否則根本就沒有這個漲到30萬的邏輯。

這次的「地王」融信中國,跟之前的信達不一樣,只是一個福建的民企,2003年才開始干房地產,一直也不大,更不出名。直到今年才在香港上市,上市的時候股價5.5港元,現在7港元,整個市值也就95億港幣,也就相當於81億人民幣,而公司的銷售額也不高,一年不到300億元,在中國眾多的房地產企業裡剛剛前30名。但它有一點特別的高,那就是負債率,從2012年開始資產負債率就一直在90%左右,淨負債率一度高達15倍,說明這個傢伙真的敢借錢、敢出手,特點就是——膽大!

今年3月它開始進軍上海,隨後就開始了年貨大採購,一共拿了13塊地總價超過345億。它拿地花的錢,比他賣出去的房子拿進來的錢都多,顯然這是一個入不敷出的局面。這其實已經超出了一個企業健康的財務範疇,毫無疑問,融信就是在賭——賭上海房價繼續漲,而且大幅的漲。為什麼賭性這麼大?因為他不賭下去,就得退出上海,相對於土地供給嚴重過剩的二三線城市來說,賭一線城市,勝算的概率似乎還要大些,儘管現在已經窮途末路。

其實,開發商跟股市裡的券商和基金是一樣的,他們對於行情也判斷不准,也容易陷入市場情緒的波動之中,往往當基金倉位加到了88%的時候,股市開始出現了做頭跡象,也往往券商分析師一致看好大盤衝擊8000點的時候,呼喊俠之大者「為國接盤」的時候,股災也就悄然臨近。開發商也一樣,當他們都失去理性,拿性命在賭博的時候,這個市場已經接近癲狂。上帝欲讓其亡,必先搞瘋他。沒有開發商的非理性,也就不會有整個市場的瘋狂。所以,這從一個側面恰恰印證了一個觀點:「這就是最後一棒」。融信中國很可能就接了這樣一棒,也很可能就是那個高喊「為國接盤」的分析師,也可以是說「4000點才是牛市起點」的「人民日報」。

融信的舉動不會刺激政策,反而會打醒政策,通過抬高房價,刺激個人房貸來接盤開發貸風險是完全不靠譜的政策設計,這樣只會激發開發商的野心,讓槓桿更大,開發貸規模更大,金融風險也就更大。一個到處借錢的地產公司,押上了所有的資金拚死一搏,贏了就自己賺大錢,輸了就破產,把爛賬甩給銀行,這就是他們的考慮。所以,這種金融風險真的巨大無比!銀行可以不給它貸款,但我們看到融信中國的融資渠道,包括在二級市場發債,包括通過諾亞財富去賣私募基金,換句話說間接融資雖然風險可以控制,但直接融資的風險其實已經相當大。最後銀行不賠錢,但老百姓的錢必然血本無歸。

炒股的人都知道,加速趕頂,就說明頂就在附近;而這次樓市的牛市,從需求牛、改革牛,走到現在已經變成了純純粹粹的槓桿牛,基本開發貸都可以理解成為1:10的配資。一旦跌下來後果不可想像,要知道樓市可沒有跌停板……



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