房地產綁架了中國經濟:誰又綁架了房地產?(圖)

2016-08-23 11:00 作者: 九哥財經

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誰綁架了中國房地產?(網路圖片)

【看中國2016年08月23日訊】近日,加拿大房價大跌的事情,驚呆了中國的小夥伴。人家房價下跌,雖然跟我們沒半毛關係,但確實也揭露了一個事實,就是政府的調控,是完全可以讓房價下跌的,關鍵看你是真心調控還是假調控。

顯然,加拿大政府的調控是下決心的,而且是有針對性和有效果的。7月底,加拿大BC省決定對海外買家徵收15%的額外房產稅,此消息一出,溫哥華樓市可謂用崩塌來形容。

8月新規生效後,溫哥華樓市驟冷,房價大跌20%,成交量急劇下滑,海外投資者選擇放棄購房,而不是繳納稅款,更糟糕的是,不受新政影響的當地居民因為預期房價走低也選擇觀望,甚至撤回購房合同。

當地的報導稱,儘管8月是樓市淡季,但相較去年同期來說,樓市銷量可以用雪崩來形容。房地產經紀商Brent Eilers通過MLS數據統計,從8月1日到14日,西溫哥華地區只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高達94%。

除了西溫哥華,列治文地區銷售暴跌96%,北本拿比地區跌幅為95%,西區、高貴林市均遭到打擊。平均來看,8月前兩週大溫哥華地區樓市銷量跌了85%。

這些買房者中,無疑中國人的佔比最大。早在溫哥華徵收房產稅之前,國內外媒體曾多次報導中國人在溫哥華的「買買買」行為,更有新聞標題稱「中國人買下了整個溫哥華」。

此次徵收房地產稅,降低了中國人的購買慾望和熱情,也給當地的房產市場帶來沈重打擊。

中國網友驚呼:原來要讓房價降下來這麼容易的,長見識了!

也有網友開玩笑說,中國經濟學家著急了,說中國房價不能跌,一跌中國經濟就蹦了,中國經濟不行了,整個世界的經濟都不行了。所以中國房價不能跌。

儘管是一句玩笑話,但說明在中國,不是房價降不了,而是有太多的既得利益集團,有太多的人不想讓它降下來。特別是官員階層和有多套房子的人,都指望房價不斷上漲,一是來維持地方政府的賣地收入,二是來維持自己的資產價格和名義財富。

就在大家討論加拿大溫哥華的房價大跌的時候,上海卻接連曝出了地王。

8月17日上午,上海靜安中興社區兩個地塊正式出讓,起拍價46億元,吸引了18家房企及聯合體前來競價。最終由融信中國以總價110.1億元競得,溢價率139%,成交樓面價10萬元/平方米,可售部分實際樓面價14萬5/平方米。

看到這樣的新聞,簡直讓人目瞪口呆:上海的樓面價已經漲到了14.5萬,這是不是有點太瘋狂了?儘管這塊地位置不錯,距離陸家嘴也就3公里,到外灘2公里,但位置核心,也不能這麼高價格吧,莫非這上海房價真要漲到30萬一平米不成?屆時一套上海的房子要賣到3000萬!

要知道在美國100萬美元就能買一套很好的房子了,再加上移民費用,大概也就1000萬搞定。剩下2000萬,隨便買點什麼,衣食無憂的過幾輩子。傻子才在上海苦逼的上班!所以除非閉關鎖國,一分錢也不讓流出去,否則根本就沒有這個漲到30萬的邏輯。

這次的「地王」融信中國只是一個福建的民企,香港上市的時候股價5.5港元,現在7港元,整個市值也就95億港幣,也就相當於81億人民幣,而公司的銷售額也不高,一年不到300億元,在中國眾多的房地產企業裡剛剛前30名。但它有一點特別的高,那就是負債率,從2012年開始資產負債率就一直在90%左右,淨負債率一度高達15倍。

一家市值不到90億的公司,卻用110億資金買了一塊地,說明這個傢伙真的敢借錢、敢出手,特點就是——膽大!

融信中國今年3月開始進軍上海,一共拿了13塊地總價超過345億。它拿地花的錢,比他賣出去的房子拿進來的錢都多,顯然這是一個入不敷出的局面。這其實已經超出了一個企業健康的財務範疇,毫無疑問,融信就是在賭——賭上海房價繼續漲,而且大幅的漲。

為什麼賭性這麼大?因為他不賭下去,就得退出上海,相對於土地供給嚴重過剩的二三線城市來說,賭一線城市,勝算的概率似乎還要大些,儘管現在已經窮途末路。

一個到處借錢的地產公司,押上了所有的資金拚死一搏,贏了就自己賺大錢,輸了就破產,把爛賬甩給銀行,這就是他們的考慮。所以,這種金融風險真的巨大無比!銀行可以不給它貸款,但我們看到融信中國的融資渠道,包括在二級市場發債,包括通過諾亞財富去賣私募基金,換句話說間接融資雖然風險可以控制,但直接融資的風險其實已經相當大。最後銀行不賠錢,但老百姓的錢必然血本無歸。

說得不好聽,這樣的房地產公司,其實是在綁架中國房價,綁架中國經濟,綁架中國金融。

通過以上分析,其實中國的房價問題癥結很明顯,地方政府方面,並不真想調控,還是希望托住房價,以便地價賣個好價格;開發商方面,其實錢也沒那麼多,只不過沒有其他投資途徑,只能通過不斷借錢拿地,捆綁銀行,等待房價上漲以獲取暴利;金融政策方面,因為實行外匯管制和資本管制,國內資本很難出去,導致你沒有別的選擇,有錢也只能在國內等著被稀釋,而不能走出國門做其他投資和對沖。

但是,任何泡沫都是要破滅的,擊鼓傳花的遊戲能一直玩下去嗎?什麼時候會是一個盡頭?某些利益集團的綁架,最終是要讓所有人來承擔責任嗎?



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