房地產崩盤先兆:Hold不住的瘋狂牛市…

2016-09-01 10:00 作者: 齊俊傑

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【看中國2016年09月01日訊】最近,中國樓市裡的奇葩事是越來越多:上海為買房排隊離婚,闢謠了調控但卻仍然成交暴增;越調控漲的越快,而在北京周邊那些平常鳥不拉屎的地方,房價也敢上萬;買包方便麵都要開幾十公里車的樓盤,竟然也要搶購。無論是官方的新華社還是《人民日報》,都加入了批判樓市的行列,但越喊價格越高,越喊老百姓越瘋狂。

雖然樓市沒有走過一個完整的週期,但其實想想股市就全明白了。當群體瘋狂根本hold不住的時候,往往進入了牛市末期,也就是瘋牛行情。想想去年五月份的股市行情還歷歷在目,那個時候誰要敢說風險,基本能被扣上漢奸的帽子。而發生在2007年的大牛頂更可怕,大家都在期待萬點行情,連16元發行的中石油都能給搶到48元開盤,而當時央行是連續加息,可是加息一次,股市暴漲一次,完全無視央行的存在。這就是典型的「瘋牛病」,瘋起來連自己都怕。

這種瘋狂的結果,可能是加速趕頂,本來預期樓市至少還有3-5年的筑頂階段,成交量大幅萎縮,最後進入完全的流動性枯竭,買房的人再也無法變現出來。但近期的瘋狂,顯然會加速這個過程,也許用不了3-5年,就會出現一次可怕的大危機。

筆者近日在微博上寫了一段話,被轉瘋了,說「房子承擔著一個巨大的歷史任務,就是替國家回收老百姓為自己創造的財富 。老百姓太富,國家就該窮了。因為你存錢銀行是要付利息的。」現在你貸款買房,銀行是要收利息的。其實這也不光是在中國,在任何一個國家都是如此,總要有一個老百姓買不起的東西,然後通過這種奢侈品回收老百姓手裡的財富,否則就會出現貨幣氾濫的局面。換句話說,現階段的房地產就是中國不斷下蛋的母雞,但可惜的是,現在讓他下蛋還不夠,嫌他下蛋太慢,我們還要殺雞取卵。通過刺激房價上漲的方式來帶動房地產銷售,從而去庫存。用個人住房貸款來接開發貸和地方債的盤,用一種安全的貸款,來置換不安全的負債。

最近有一篇文章說,房地產這次是為了掩護地方債置換,基本贊同這樣的觀點,因為銀行也不傻,如果讓他們暴露壞賬,他們打死也不干。所以我們看到去年地方債置換一度陷入僵局,就是因為銀行不肯將長期利率降下來,本來嘛,風險越來越大,利率越來越低,銀行的利潤都會被壞賬和低利率吃掉。所以這個事一直無解,直到最近房價漲了,樓市又火了,土地和房子等抵押品升值了,遠離了銀行的質押線,把風險充分釋放了,這時候銀行才同意降低利率,給地方債續命。但這件事的本質就是自欺欺人,相當於自己哄自己玩,不但原來的風險沒有解決,銀行還不得不面對資產泡沫的風險。可以說一旦房價掉頭,最先做空房價的必然是銀行。

觀察房地產的供需,還有一個指標,那就是租房。最近房價上漲比較快,但好消息是房租並沒有跟上來。房租沒有限購沒有搖號,也沒有5年納稅證明,是完全市場化的價格,這個價格沒有任何行政干預,是真實可信的,是市場多方作用的結果。所以房租基本反映了房地產的真實價格,房租沒有上漲,比如北京核心區基本還是每平米100元/月。這也就很好的說明瞭,房價的上漲脫離了所有的基本面支撐,完全變成了一個龐氏騙局。

可惜的是,我們手上沒有遙控器,不能快進,其實已經迫不及待的想看看最後的結果了。很好奇樓市流動性枯竭的時候,炒房的人會怎麼個死法。就像現在有人問我,還是滿倉股市,股價腰斬被套,有什麼辦法?我真的沒辦法!早知如此何必當初呢!

投資能夠做到低買高賣就已經是個大V了,而大V與二貨的差別就在於這最後一步:大V懂的見好就收,二貨是不見棺材不掉淚。希望賣到最高點,結果卻是永遠滿倉被套。



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