離婚買房,其實是「人不如房」……

2016-09-08 10:00 作者: 葉檀

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【看中國2016年09月08日訊】最近被刷屏的是離婚買房,在硬通貨不多、信用不彰的市場,房肯定比人有信用。

第一,離婚與房價、房地產政策有直接關係

《21世紀經濟報導》披露了近五年以來北上廣深的離婚數據,2013年、2015年是離婚暴漲的兩個年份。2013年,北京離婚54536對,同比上升43%左右,當年上海離婚60885對,同比上升38%左右,深圳離婚15751對,同比上升34%左右,較為雲淡風輕的是廣州,離婚24764對,同比上升19.5%左右。

這一數據未必說明深、廣兩地比京、滬更重感情,深圳移民與外來人數極多,民政局的數據未必說明實際情況。

離婚數量與房價有正相關關係。2013年房價與離婚數同漲,2014年房價相對平穩,上海、廣州、深圳離婚數量均出現了下滑,北京只是小幅增長。2015年離婚率再次上升,深圳、北京漲幅分別達到了45%和30%。正是這一年,深圳進入了限購後的房價上漲最快週期,全年新房和二手房成交套數也分別同比大漲59%和122%;北京量價齊漲,新房和二手房的成交套數分別上漲23%和88%。在上海離婚潮湧的當下,據上海鏈家市場研究部數據顯示,8月上海市新建商品住宅成交量為187萬平方米,環比上漲42.2%,同比上漲50.1%,創下9年來同期新高記錄。

第二,一線城市離婚獲益幾十萬

之所以離婚買房,無外乎突破限購,以及獲得更高的金融槓桿、更低的房貸利率,直接從高槓桿、低利率獲得收益。當然,不讓買改善房、被迫離婚的不包括在內。

收益到底有多少?

在某些限購城市中,假離婚可以獲得購房資格,離婚之後無房購房,視作首套房。

假離婚可以省錢。根據現在的調控政策,上海如果是首套房,首付是30%;如果是二套非普通住宅,首付提高到70%。假設一線城市500萬的非普通房產,首付30%與70%,相差200萬,如果是普通住宅50%,相差100萬,對一般家庭不是個小數目。

還有房貸利率的差別,根據融360數據,上海首套房平均利率九折,執行利率為4.41%,絕大多數銀行為上浮基準利率10%。假設,今年年初房貸100萬、貸款20年,等額本息還款方式,以利率上浮10%(5.39%)計算,每月需還月供6816.89元,比八五折利率(4.165%)每月多還出670.32元。20年下來總利息相差160741.6元。

上海目前首套房契稅1.5%,二套房3%。以500萬的房產為例,首套房所需交的契稅為7.5萬,二套房就是15萬,相差7.5萬。首付款利率優惠、稅收優惠等加總,大約在幾十萬元,超過百萬的概率極低。

對於假離婚的人來說,所獲得的收益是購房權、槓桿提高一倍左右、以及節約的幾十萬元真金白銀。對於絕大多數人來說,一紙婚姻憑證是敵不過這幾十萬的。

第三,假離婚購房絕不是真愛

在一個國家購房,相當於對這個國家的經濟買下長期看漲期權,在一個城市購房,相當於看多這個城市,家庭購房,相當於認定家庭不會出現重大變故。

夫妻兩個假離婚購房,相當於夫妻以彼此的信用對家庭未來財富投資做出重大規劃。此時的情況是,一方拿到既有的一套房產,另一方以單身名義購二套房,較大的風險肯定由家庭經濟較強勢的一方來背,比如淨身出戶的丈夫,如果弄假成真單身不願復婚,付出的代價就是失去已有的一套房的部分產權、失去孩子、個人負債購房。在國內,有多少感情敵得過一套房嗎?市值500萬房產中佔據三分之一,也有166.7萬呢,看看有多少為了幾萬塊錢反目成仇的例子。房地產,成為家庭情感的最好抵押品。

在信用不彰的市場,房地產本就是最重要的金融抵押品,是金融運轉的潤滑劑。上市銀行有2萬億房貸,假設抵押貸款在總貸款中佔比70%到80%,其中房地產抵押約在九成左右(估算,未找到權威數據)。去年年底,金融機構貸款餘額93.95萬,即使一半屬房地產抵押貸款,也在47萬億元左右。

房地產哪止是一塊地、一套房,而是中國地方政府、中國居民財富和情感的最大抵押品。這個稱砣,太重了……



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