警醒!資金外逃的富人在發燒樓市中「高位派發」 !(組圖)

2016-09-23 08:25 作者: 齊俊傑

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樓市高位派發(網路圖片)

【看中國2016年09月23日訊】一直以來,我都跟大家講同樣一個故事,那就是樓市現在這種瘋狂的上漲,以及大家都去搶房的現象和經濟基本面完全背離,非常的不正常。而我所看到的5000萬以上的富人,反而都在賣房子辦移民,但苦於沒有直接數據上的證據,所以這一直也就是個傳說。即使我長得再好看,恐怕說多了也是沒人信的。

不過這兩天,公民經濟學家吳迪提供了一個數據,剛好說明瞭這一點。就是用中國資金12月滾動淨流動(China Estimated Capital Flow 12Month Rolling Sum)為參考,發現深圳、上海、北京的房價跟這個指標發生了明顯的背離。這個指標顯示,在過去12個月,中國的資金出現了明顯的淨流出狀態,大量資金正在通過各種途徑出逃,這跟我們的外匯儲備在順差狀態下,仍然不斷下滑,剛好得到了數據上的印證。螞蟻搬家也好,綠色通道也罷,虛假貿易又或者是黑色的地下錢莊,通道各種各樣,但表現出來的結果就是資金外流,而且已經相當嚴重。有的時候我也在想,為什麼是深圳暴漲,深圳為什麼能漲過北上,是教育福利更好,還是醫療保障更到位,還是深圳這個城市行政資源更多,又或者是知名大企業湧入?都不是,或許只是因為深圳離著香港近,而土地少,是他一個天生的炒作點。


深圳樓市價格和資金流動(來源:公民經濟學家吳迪微信號)


上海樓市價格和資金流動(來源:公民經濟學家吳迪微信號)

其實,這個表象只要大家想一想大概也能明白,現在誰在買房?誰又在賣房?大部分人我相信是賣了又買,以小換大,8成都是換房需求。所以最後在整條利益鏈的兩端,最富的人在裸賣出,而最窮的人在裸買入。那麼大家有沒有想過,這些富人聰明呢,還是窮人聰明,既然房地產還像某些專家說的那樣,要漲到80萬一平米,那麼為什麼這些早年間靠炒房發財的富人們,要在這個時點大量賣房套現,帶著現金出逃呢?

這個事情,如果放在股市上,相信稍微有點經驗的老股民都會告訴你:不好!莊家在派發出貨。頂部成交量放大,資金流出股市,這都是股市見頂的重要信號。莊家底部吸籌(10年前,讓你買房的時候,沒多少人願意自己掏錢,更不願意貸款,總覺得借錢買房這事不靠譜,房子都該是單位分配的),換莊拉升,一波一波強刺激,告訴你房價還要漲、不斷漲,踩著謝國忠、牛刀們的屍體不斷上漲,讓整個房價進入了一個非理性繁榮。而與此同時,樓市的市盈率也被嚴重透支,大家知道PE的演算法是股價除以每股收益,樓市的市盈率就是購房價除以每年租金收入,現在基本上50倍以上,這可是牛市頂部神創板的估值了。


中國一線城市房地產市場租售比不斷攀升(來源:作者博客)

這麼高的市盈率,這麼低的價值,除非樓市能夠保持50%的年增長率,也就是說每年房價再漲50%,這樣PEG也就是市盈率增長率才能為1,繼續支持高估值的市場表現。否則,很難維持這麼高的價格,通常莊家就會拉升,不斷編造故事,釋放利好,找股評家,借消息拉升,然後最後邊拉升邊出貨。等將籌碼置換給散戶之後,然後離場砸盤。股價也就會暴跌。這是一個古老的操盤手法,上個世紀90年代,那時候監管還不像現在這麼嚴格,所以坐莊橫行,有一部電視劇就是反應這種手法的,名字就叫《坐莊》。可惜的是,股市上這種老掉牙的手法,放在如今的樓市上,卻還真的好用。道理很簡單,預期被強化的太久,已經沒人相信房子會跌。因為根本沒有人見過,炒房賠錢的。


(來源:作者博客)

但這恰恰是個問題,沒有人炒房賠錢,那麼也就是說都在賺錢,那麼請問,賺的誰的錢呢?是租客的錢,還是單純貨幣超發的錢?租金相對房價已經很低了,根本不能產生收益,甚至已經不能覆蓋貸款,所以現在買房出租現金流是負的。而貨幣超發的錢倒是正解,過去10年央行一直貨幣超發嚴重,造成了大量資金湧入了樓市,可恰恰這是個危險的信號。


(來源:作者博客)

一旦央行不超發了,不再釋放多餘的流動性了,那麼這個泡沫就會快速破滅。而現在已經是這個局面了,經過上半年的天量信貸後,下半年開始央行必然收縮,最近連逆回購也用上28天的,也就是說央行更加關注長期利率的平穩,短期利率已經不care了,銀行間拆借利率也逐漸飆升,說明市場已經發生了錢緊的現象,最近股市下跌主要跟流動性有關,而這次央行的態度明顯很冷淡,並沒有什麼太多的舉動和手段,而是坐看利率上升。足以證明有收手的意圖。今年十有八九不會降息也不會降准,因為央行調節經濟的作用已經不大了,央行亂動只會刺激資產泡沫,還會揹黑鍋,所以估計用不了多久,銀行的貸款就會收縮。樓市的熱情將會逐漸降溫。當富人都抽身離去,資金大量流出樓市甚至流出中國,樓市槓桿已用到了極致,寬鬆也已經轉向,拿什麼去支撐他的高估值?

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