全球房地產泡沫開始雪崩…(組圖)

2017-8-17 08:10 作者: 如松

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【看中國2017年8月17日訊】隨著加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group在四、五月之交的時間內股價暴跌,當時筆者就說加拿大房價即將面臨崩潰。原因在於,任何一個市場,最先反應流動性狀況的就是股市,Home Capital Group和其它房貸供應商股價的下跌,看起來是因為業績、資金不足等原因,本質上是這個行業的流動性開始出現了問題,進而先行在股價上反映了出來。反過來說,如果房地產市場的流動性充沛,這些房貸供應商的流動性就不會出現問題,業績、資金當然也不會有問題,那些外在的變化(主要是股價)也就不會發生。所以,它們股價的暴跌,核心是這個行業的內在流動性開始出現問題,雖然還是冰山一角。後來得到信息是更不樂觀,主要銀行基本都拒絕為外國人提供買房貸款,說明銀行基於各種原因(流動性、風險因素等),已經對房地產行業採取收縮的態度。

這些金融現象出現之後,自然就是真實的交易市場逐漸出現問題。7月份,多倫多房地產的基準價格,雖然比去年同比上漲18%,較6月份則下跌了4.6%,跌至77.3萬加元(約合61.3萬美元)。根據彭博社的計算,這是自2000年有所記錄開始的最大月跌幅,將城市地區的房價重新帶回到了三月的水平。比價格下跌還讓人擔心的是,由於買賣雙方無法有效的就成交價格達成一致而造成成交量暴跌40%,最終導致市場癱瘓。太多新房子湧入市場挂牌銷售,到處可見「For Sale」的標誌,但是消費者的購買力大大下降,在飛漲的房價下已經再也支付不起。

7月多倫多的平均房價按年率增長5%至746,218加元,這一價格已經是連續3個月下滑,相對於4月房價高點則下跌約17.5萬加元,折19%。

2017年1月-6月中旬多倫多平均房價走勢圖
2017年1月-6月中旬多倫多平均房價走勢圖(圖片來源:加國地產資訊)

上圖為多倫多平均房價走勢圖。「日均房價每日跌幾千塊,2天不賣房,一個月白干,一個月不賣房,一年全白干。」這是如今流傳在多倫多華人圈中的一句話。

一些多頭會認為這是正常的調整,那就以加拿大和美國的房價對比一下:

1975-2016年間美國和加拿大房價對比
1975-2016年間美國和加拿大房價對比(來源:Dallas Federal Reserve)

加拿大的人均收入水平不如美國。當經濟全球化逆轉的效應不斷顯現的時候,它的房價有什麼理由遠高於美國?同樣的情形也包括澳大利亞、英國、紐西蘭等國的城市。

多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本等地的房價,之所以走到今天,首先是受到中國經濟高速發展所帶來的大宗商品需求而推動。第二,可能才是更重要的,中國的富人資本(當然也包括貪腐資本)外流之後,很大部分聚焦於這些城市,讓這些城市的房價非理性繁榮;第三,經濟全球化帶來的人員流動,讓溫哥華這樣的旅遊城市得到快速發展。第四,歐美長期的低利率政策。

現在,上述有利因素都在逆轉:逆全球化已經到來,這些最受益於經濟全球化的城市,未來受到的衝擊將最大,其資產價格很可能將遭遇長期的低迷;全球利率上升的趨勢已經不可逆轉,加拿大央行在上月提升利率之前,加拿大主要商業銀行從去年四季度開始就已經在連續提升按揭貸款利率水平,商業銀行對外國人的買房按揭貸款基本關上了閥門;中國的資本外流正在受到限制;同時,安大略省出臺了全面的租賃法規,包括限制房租上漲和對海外投資者徵稅。

很多人不認可筆者說這些城市的房地產泡沫會破裂,可筆者的意見卻是:這些城市的泡沫在未來破裂的會最猛烈!因為經濟全球化這個幾十年的巨大趨勢正在逆轉,貿易戰逐漸走向如火如荼的階段,各種經濟制裁和資本流動限制正在捲入重來,限制人員流動的落後措施陰魂不散,過去所有對這些城市房價有利的因素都正在消失。

當然,大國的房地產多頭依舊信心十足,希望失業率上升、工薪收入下滑之後依舊可以保持這種信心;上個週末,媒體都在報導主要城市的銀行按揭貸款利率普遍上浮,期望大家繼續鼓足勇氣。可是,當資本不斷外逃,收入不斷下滑以致不夠還貸或者失業的時候,信心又能來自哪裡?

房地產雖然是鋼筋混凝土,但泡沫並不是鋼鐵澆筑的。

這是一個瘋狂時代的結束——溫哥華和多倫多是先行者。


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