【看中國2017年12月18日訊】最近一條重磅消息，在地產圈流傳開，說南京曾經的地王京奧港未來墅已經停工，工地上已無工人，只剩孤零零的塔吊。工地門口，貼著封條「工程暫停、大門封閉」。這塊地曾經的價值是47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米，創下當地當時出讓價格記錄。據瞭解這個工程已經拖欠了數千萬的工程款，還有一筆超過30億元的融資即將到期，所以沒錢只好停工。
很多人都說，曾經一度高價拿地的地王們，也有今天，然後也有看多房價的人告訴別人，看多的理由之一就是，開發商拿地都那麼多錢了，你說未來房價能便宜嗎？說的好像開發商不會賠錢一樣，事實上這種激進的開發商比比皆是，很多開發商都把財技用到了極致，通過各種融資手段搞錢，然後高價拿地，企圖能在未來賣個好價錢，但如果點背，趕上了宏觀調控，就只有停工爛尾，然後四處躲債，繼續融資。如果能搞到錢就繼續蓋，如果搞不到錢了。就先放在那放著。這種事可以說屢見不鮮，賠了大錢的開發商也不在少數。
江蘇省南京市俯瞰。（圖片來源：南京市政府網站）
開發商難道不知道調控嗎？知道！但現在全國的開發商太多了，所以群體思維其實跟老百姓差不了多少，總想著前兩年國家調控，沒兩年就放開了，我現在拿地，蓋兩年之後調控正好放開，然後賣個好價錢。在開發商的印象裡，之前只要是敢於逆勢擴張，逆勢拿地，敢於賭命的，最後都發了。反而是那些保守的，相信政府調控的，不敢拿地的，都逐漸退出了市場。這其實跟老百姓的印象是一樣的，相信房價暴漲的，都早買房了，相信國家調控的都後悔了。這已經形成了一個強認識。狼來了喊了兩次，狼都沒來，確實出現了塔西佗陷阱，現在你喊什麼人都不信了。可問題是，狼來了的故事我們都很清楚，喊了兩次狼沒來，第三次狼就真的來了。
開發商們在拿地的時候，他們的計算往往是靜態的，把很多當前的情況，當成日後的情況。比如當時如果融資利率是8%，他就傾向於認為未來一直是8%，當時能夠拿到貸款，他也認為以後也能有貸款。但殊不知這次調控是一次立體打擊，不但銀行的委外和信託全部納入監管，資管也出了新規。P2P也全面叫停了這種大標項目，甚至不上市的開發商，發債也不讓了。現在對於中小開發商來說，已經基本失去了搞錢的途徑。如果拿地很激進的話，現在估計已經無米下鍋。
其實在2014-2015年，就應該是房地產的筑頂階段了，當時國內房地產可以說是一片蕭條，當時我們調研，華北以及東南沿海都出現了各種程度上的房價下跌，杭州樓市都跌了，溫州跌的更慘，而北京和上海也在跌，河北更是重災區，當時有太多的地王開發商都出現了爛尾的情況，索性當時出現了P2P，很多開發商通過P2P搞錢，項目的利率最高給到了20%多，然後平臺方再打包成10%的理財賣給老百姓，中間賺個差價。而開發商還要拿自己的土地證通過其他的金融機構抵押，當時這種融資結構非常普遍，很多開發商都是通過這種方式搞錢，但很可惜地產越來越冷，最後不少開發商連利息都還不起了，然後就只能變成了老賴，欠錢不還，而P2P們就各種催債，但沒有用。開發商的樓封不了頂，也就沒法賣，或者說，封了頂也沒人買。當時跟債主們談判，說拿房子抵債行不行，河北石家莊市區的房子7000-8000，一平米，欠多少錢給房子。債權人異口同聲說，不行，誰要你的破房子，你賣的出去嗎？！
北京也是如此，當時不少工程實際上已經爛尾，但為了維持，都拿土地抵押然後融資，繼續蓋。開發商從P2P那裡借了太高利息的錢，基本上已經沒什麼利潤空間了，所以也是心累，蓋蓋停停，積極性並不高。
直到2016年這一波地產行情爆發，開發商又都從冬眠中甦醒過來了，看到樓市火爆，大家開始著急了，趕緊借錢把樓蓋完，然後形成銷售。但開發商的本質太貪婪，有的開發商已經欠了一屁股債了，甚至已經被列入了老賴名單，不說趕緊把項目蓋完把錢還了，一看樓市火了，他也嘚瑟起來了，開始各種作。又開始跟債權人重新談價了，說之前的合同不行了，現在樓市這麼好，咱得重新談抵押和償還方案，我的房子價格得提高了，你想金融機構們能同意嗎？顯然不會，就這麼一來一回，談了大半年，結果2016年10月又調控了，還沒看明白2017年3．17新政又來了，再次造成了一萬點傷害，樓市又陷入了寒冬，但最要命的是價格上去了，成交量下來了，這讓開發商的預期提高，但開發商提出來的方案，金融機構根本不認可，有價無市，所以又開始了扯皮。實際上在這次調控中，開發商們的資金質量已經更加惡化，現在加上資管新規，連P2P的融資也已經堵死了，未來開發商的後續資金已經基本沒有指望。
所以，最困難的時期才剛剛開始。至少明年上半年還看不到回暖的跡象。未來這個行業一定會像當年的煤炭一樣，小煤老闆全部被幹掉，中型煤老闆被榨干後踢出市場，大型煤炭企業一統江湖，開發商也會面臨同樣局面，越來越多的中小開發商會被資金鏈斷裂榨干所有利潤，然後被大型房企收編。所以對於南京的這個地王，根本不用驚訝，以後這種事會越來越常見。既然暴漲已經發生，有人在此撈到好處，那麼後面必然有人為此承擔代價。
