任志強最新演講透露買房秘訣(圖)
任志強表示,越出調控政策的地方房價越漲。(圖片來源:Getty Images)
【看中國2018年4月27日訊】日前在杭州某房地產金融高峰論壇上,任志強以北京華遠地產股份有限公司原董事長身份出席併發表演講。任志強表示,很多人問到哪裡買房子,其實政府已經告訴你了。越出政策的地方房價越漲。
以下為任志強演講的主要內容:
利用70個大中城市或者100個城市的指數,看來房價是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因為政府把銷售價格給你限制了,所以表面上看是跌了。從有房地產以來,歷史上的一個季度計算,今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
投資增速是2008年以來增速最低的一年,比2008年還慘,開發商基本上兜裡就沒錢了。
分地區看,我們看看東北地區、西部地區,他們的投資增長百分之2.9、1.3,也就說明瞭這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長,其中相當一部分棚改,三四線城市主要的力量在這兩個投資領域,所以這個支撐效果還是有的。
政策陷入了一種悖論,這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說,出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了,我個人覺得,越出政策的地兒,越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎?他傻呀?
在座的這些人,每次都問我,到哪買房子?我說你真傻,政府告訴你到哪買房子了,他在那兒使勁壓著,就告訴你到那兒買房子,不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著,是吧?如果那個葫蘆扔在水缸裡頭,你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走。現在按著,葫蘆下去,水上來了。你想想,葫蘆按下去了,水缸裡的水是不是往上走?這麼簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子,你就到哪去。
為什麼?因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲,就像我說的,北京為了這個那個,一大堆,保障房,租賃房,共有產權房,最後把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎麼會不漲價呢?沒供應了,你看的是下來了,過兩年怎麼辦?總得有人想結婚生孩子吧?怎麼辦呢?所以這是一個很矛盾的問題。
價格是來自於什麼?來自於需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲,正確的分析應該叫做,地價是房價的地板價,就是最低價格了。我把地價加上一個建安,稅費,各種成本加進去以後,這是我賣得不賠錢的價,叫地板價。
天花板價在哪?天花板價在顧客身上,一個人買,可能加點利潤就算了,10個人買我就得往上加價,這個價叫天花板價。現在這個天花板價讓政府按住了,政府把天花板價打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上,這個供給面不就扭曲了嗎?
所以形成的結果是,房價繼續上漲的壓力加大,越來越大。因此,用這種政策導致的結果,我們有五次大型調控,每次調控之後房價都是上漲的,沒有一次是下跌的,原因就是它把供給面扭曲了。當供給面扭曲的時候,跟不上以後,下一次你一旦放開就很麻煩。所以,人家不准讓我說漲價,我也沒說漲價,我說政府可能要求我們漲價,不是我說的。
所以各種政策加碼的時候,就形成了很多地區出現了一二受房價倒掛。倒掛是什麼意思?二手房賣6萬塊錢,政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什麼?說明政府告訴你,趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價,那你還不去炒。
所以政府的政策說悖論,就是因為他在鼓勵大家炒房,這是一個很麻煩的事情。如果是開發商自己定價,那就是說我怎麼也得新房子比舊房子貴點吧?不貴太多也得比二手房的價格高點吧?反正這兩個裡頭有一個傻不是政府傻就是開發商傻,你怎麼比二手房賣的還低呢?這就是一個問題。
政府管搖號,開發商還不能搖號,所以它是一個悖論,它離市場經濟越來越遠,計畫經濟還是計畫經濟。市場經濟一個最基本的條件就是,顧客是上帝,我們得尊重上帝。現在老不尊重上帝,老讓大家離婚,這有問題。
所以利率高低,首付高低,對離婚不離婚影響很大,因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下,全年我們大概333萬離婚,政策覆蓋率還平均在580萬左右,每年離婚的大概多了200萬,這是很嚴重的問題。這破壞的是什麼?破壞的是道德。市場經濟講的是什麼?講的是契約精神,講道德。
越是破壞市場,把社會道德全都破壞了。有的假離婚變成真離婚了,打官司。社會道德被破壞是非常危險的。
最近去了很多地區,地方官員都問我,怎麼想辦法和中央政府政策博弈?我說你們怎麼都這麼想?
現在就是地方政府開始跟中央進行鬥爭。地方政府本來是市場監管者,監管者現在有一個問題了,我問幾個房管局局長,那天我去幹什麼了,房管局局長陪我吃了三頓飯,就是要問一大堆問題,拿著小本子使勁記,一個重要的就是我的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後,市長書記被約談官兒就當不成了,所以這是一個很重要的問題。
這些政策出臺,我們認為變成悖論就是現在是一個難題,很多人問我,什麼時候這些政策能夠取消?什麼時候這個政策能夠解封?前兩天開會有一個老總告訴我,最好就得看看我們川普(特朗普)先生給我們幫多大的忙。川普先生要讓中國的外貿掉下去了,要讓中國的經濟掉下去了,可能政府就得把這個後門開開,讓開發商日子好過點,要不然經濟就掉下去了。
我個人認為,開發商在和地方政府比財政支出,如果地方政府的財政支出能夠挺得住的話,可能他就不會輕易把這個事兒掉了。但是中國有句古話,兵馬未動,糧草先行。如果地方政府財政支出遇到了問題的時候,它對土地財政的依賴性就加大。
責任編輯:辛荷
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