調控政策導致中國多數城市樓市數據失真(圖)


業內人士認為,去年下半年以來,市場調控政策不斷加碼,各地供應也不斷縮水。一線城市「五一」期間看房量明顯上漲,但2018年調控政策仍在繼續,不存在回暖的政策基礎,市場成交量谷底回升主要源於剛需購房者入市積極性提高。
限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據「失真」。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年5月6日訊】業內人士認為,去年下半年以來,市場調控政策不斷加碼,各地供應也不斷縮水。一線城市「五一」期間看房量明顯上漲,但2018年調控政策仍在繼續,不存在回暖的政策基礎,市場成交量谷底回升主要源於剛需購房者入市積極性提高。

中原地產首席分析師張大偉表示,北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例,4月入市項目明顯增加,小長假前八盤齊開,近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確,但在小長假期間也有多個項目開放售樓處,關注數量明顯增加。

樓盤看客雖多,但成交量卻不盡如人意。據中原地產數據顯示,4月29日、30日北京新建住宅網簽量分別是8套、3套,二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網簽商品房住宅為360套,同比跌幅超過50%。

在供給方面,克而瑞地產研究認為,在嚴格的調控政策背景下,高價豪宅預售證批復越發嚴苛,房企依靠捂盤惜售、延遲入市,以時間換價格的可能性越來越低。此外,在經過一個季度的蟄伏後,巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態,降低預售價格,被動加速項目入市,把全年的銷售計畫前移,搶收業績,來確保全年銷售目標的完成。

從政策看,張大偉表示,2018年各地調控政策依然在持續,疊加信貸收緊,目前市場調控下,不存在回暖的市場政策基礎,但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年,剛需購房者最近入市的積極性有所提高,市場成交量已經相比谷底有所恢復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示,目前來看,政策收緊的效應已經明顯,繼續收緊可能性不大,利空出盡就會變成利好,樓市反彈可能性比較高。「房住不炒」是大背景,後續房地產還是會有一些新思路,比如發展住房租賃市場,鼓勵REITs、房產信託基金等是大趨勢。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,未來所有調控政策都將圍繞「房住不炒」展開。一方面,「四限」政策難言實質性轉向,著力抑制投資、投機性需求,減緩房價上漲預期,以防資產價格過快上漲;另一方面,支持居民自住購房需求,尤其是那些房地產庫存仍處高位的三四線城市,去庫存新政將持續發力,著力支持剛需以及改善性購房需求。

楊科偉認為,限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據「失真」,搖號項目銷售更是異常火爆,多數城市平均中籤率約30%。購房者「買到即賺到」心理預期強烈,與調控政策初衷背道而馳。3月份以來,以上海為代表的熱點城市加快預售證審批,限價「堰塞湖」漸有鬆動的跡象。「調控政策存在邊際改善預期,限價‘堰塞湖’終須解決,熱點城市預售證審批或將趨於寬鬆,房價容忍度也將上升。當然,為了切實解決剛需群體居住需求,地方政府還是要落地一些保護性措施,譬如剛需家庭優先選房等。


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