如何計算一個城市理論上的房價上限？（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年6月25日訊】本文將會講述一個很有趣的問題：如何計算一個城市理論上的房價承受上限。這裡將要使用的最關鍵的數據，是城鎮居民的「收支盈餘」數據，也就是城鎮居民可支配收入扣除消費性支出之後的盈餘。收支盈餘，是城鎮居民在維持生存的必須消費之外，可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。筆者將要假設的極限情況是：城鎮居民將其收支盈餘，100%均用於支付當年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消費了。
注意，這裡隱藏著另一個極限前提：首付部分必須100%依靠啃老，也就是調用六個錢包。購房者不需要依靠自己的收入承擔首付，只需要承擔按揭責任就行。當然了，這種極限情況在當今社會其實已經是普遍性的社會現象，各位都已經見怪不怪，因此也應該可以很容易的接受筆者這種「喪心病狂」的極限設定。
根據上面的原理，讓我們來實測一下廈門市理論上的房價上限。根據2017年廈門統計公報，其城鎮居民人均可支配收入50019元，消費支出32009元，收支盈餘18010元。這裡再極端一點，根據28定律，20%的富裕群體（也就是地產市場的目標客戶群）佔了80%的收入，但是富人的消費支出與普通人的差別其實並不大。這樣算起來，富裕人群的收支盈餘為：50019×4-32009=16.81萬元。按揭款一般都是以家庭為單位支付的，中國東部城市的家庭平均人口數約為3.2人。假設家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人為普通收入人士，這比較符合現實情況。畢竟家庭成員強強聯合的情況還是比較少見的。
這樣算起來，富裕家庭的收支盈餘為：16.81萬元+18010元×2.2=20.77萬。這就是廈門的富裕家庭，理論上的最高年度按揭款支付能力，月均可還貸1.73萬元。
這就是極限了。一旦超過這個極限，廈門市民將會被盤剝得干乾淨淨，現金流都會斷裂掉，只能節衣縮食來承擔按揭款，並將因此造成廈門消費市場的劇烈萎縮。而且，這裡必須注意的是：即便是來廈門炒樓的群體是外地客戶，上面的計算同樣生效。因為廈門的常住居民，乃是廈門樓市的最終接盤俠。下面，就去網上隨便找個房貸計算器，來算一下，如果每月按揭款1.73萬，民眾可以承受的房價水平是多少。
房貸計算器計算出的廈門目前的房價水平
（右下角的廣告部位隨機用了一個常用聊天表情來遮蓋了一下，下同。作者截圖）
注意上圖中的前提條件：100平米的新房，3成首付，貸款時限25年，貸款利率僅上浮10%，在今時今日這算是比較優厚的條件了。根據這樣的反算，即便廈門的富裕家庭喪心病狂的啃老，並將全部收支盈餘都拿去支付按揭款，其可以承受的房價上限，也只有約41,000元/平米。這就是廈門住宅均價在去年底達到5.5萬/平米的歷史高位後便轉身下跌的原因。到現在跌到均價5萬，還是遠遠不夠的，還要繼續跌。即便是跌到4萬，也依然只是達到了理論上的極限值。而在這種位置上也是不可以長久的，還得繼續跌。
當然了，這種極限的演算法意義並不大。筆者的建議是：在中國現階段，最適宜的房價水平，是居民將其收支盈餘的66%用於支付按揭款。如此，也還能剩下三分之一的閑余資金，不至於將市民的棺材本都壓榨乾淨。還是以廈門為藍本。20.77萬的富裕家庭收支盈餘×66%=13.7萬，則比較合適的月供額為1.14萬。由此反算出廈門最適宜的房價水平如下：
房貸計算器計算出的廈門比較適宜的房價水平（作者截圖）
根據與前面相似的前提條件，廈門比較適宜的房價水平，應該是27,000元/平米。在這樣的價格水平上，購房群體依然被限定為那20%的富裕家庭，並需要其將三分之二的收支盈餘拿出來供房。當然了，月供過萬，這其實已經是偏高的負擔水平了。對那些普通家庭來說，以及那些80%的弱弱結合的家庭來說，同樣也是買不起了。
使用這樣的演算法，各位可以很容易計算出中國各個城市的房價極限值和適宜值。注意，筆者在這裡使用廈門這個城市做參照物，是由於廈門的地產市場結構比較單一，城市規模也很小。各位在計算大城市的房價上限水平時，對於中心城區、近郊區和遠郊區，應該分開計算，事實上在城市的不同區域，由於經濟發展水平不同，居民的收入水平差異很大，因此，房價的承受能力也不一樣，這就是導致城市各區域房價差異的本質原因。舉例來說，上海2017年全市居民的人均可支配收入58988元，其中收入較高的浦東新區居民收入為60715元，但是位於郊區的松江區居民就只有47667元的收入，兩者之間的差距達到了27%。
在中國的現階段，城市中心區的各項醫療教育養老等社會福利，其實就是通過購買住宅這種幾乎是唯一的方式來進行分配。買得起中心城市的貴房子，就能享受更好的配套，獲得更好的社會福利。在這個意義上來說，房價適當高一點，在本質上是一種叢林式的公平競爭手段，其實也無可厚非。這也是2013年前，筆者一直支持房價持續上漲的原因。在當時，筆者對房價的定義就是：房價，就是區域的生活、商務、景觀等配套資源的綜合體現。可惜的是，2015年之後，由於某政策的實施，房地產變成了一場全民參與的、純粹的金融投機遊戲，房價與其背後的配套資源完全割裂，變得只與新增資金有關，與新韭菜的旺盛程度有關。到了這個時候，房地產，就變成了擊鼓傳花的遊戲。
而現在，遊戲的鼓聲已經停了……
