開發商「舉報自己」,購房合同無效?!(圖)

2018-08-10 08:16 作者: 風青楊

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開發商
內部認購合同無效?(Pixabay)

【看中國2018年8月10日訊】2016年8月,西安陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後,在房價飛漲的背景下,開發商聞天公司以當時沒有預售許可證為由,將12名業主分別起訴至法院,要求確認內部認購合同無效。6月8日,長安區法院一審判決,原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。然而,現在的房價已經是當初的3倍多;業主不服,已提出上訴。(華商報)

開發商的這一波操作,簡直堪稱教科書式的神操作。對於這樣一個結果,不僅圍觀群眾表示大開眼界,法律界專業人士評價稱,「判決沒問題,但又明顯喪失公平正義」。那麼,問題到底出在哪裡?為什麼開發商明顯投機套利的惡意訴訟竟會勝訴?這難道不是助長違約、損害誠信嗎?

「舉報自己」從表面上來看是多麼荒唐的事情,但我們分析事件的來龍去脈,就會明白開發商打的是什麼「算盤」。當房子賣不出去、資金鏈吃緊的時候,開發商以預售許可證下週就能辦好來欺騙消費者,忽悠他們以全款購買房子。幾年之後,房子從每平米7000元大漲到每平米2.5萬元,開發商卻突然變臉,找到法院舉報自己無證銷售,然後要求法院認定這些購房合同無效。

什麼是法理?一個人做錯了事情,他最終得到的應當是懲罰,而不是反而因為自己的錯誤而獲得獎勵。開發商跑到法院高喊「我錯了,我錯了」,並不代表它有多少羞恥心,它只是想藉此獲取更多利益。但是,既然承認錯誤,就應當為自己的錯誤付出代價。代價,不是所謂「已經進行了行政處罰」就可以糊弄過去。消費者的利益損失也屬於代價的一部分,這些損失不是購房款的利息,而是2.5萬元和7000元之間的全部差價。

有關開發商無證銷售之後反悔的行為,僅僅在西安一個城市,就不只有這一例。據媒體報導,西安的紫杉莊園項目,在2016年4月與用戶簽訂內部認購合同,之後在今年2月份,西安聞天科技實業集團有限公司告知住戶,當初沒有取得預售證,合同無效,該案至今未宣判。西安的感恩時代廣場,在2013年至2017年間,在未取得預售證的情況下,與業主簽訂協議書,之後單方面撕毀購房協議。除此之外,還有寶楓佳苑,世茂都,皇城九號等等案例。

在2016年及以前,房地產剛剛踏上快車道,交易市場逐漸火爆,而由於當初監管制度還不夠完善,很多開發商為了加快資金回籠速度,都選擇在沒有拿到預售證的情況下,與業主簽訂內部認購或者認籌協議。假如不予懲罰,反而作出有利於開發商的法律結果的話,可能會有很多開發商效仿,這不利於我國房地產市場的健康發展,而且會危害更多業主的自身利益。這種違背契約精神的行為這是不符合公共利益的。

再退一步說,即使合同被判定無效,那是因為開發商的過錯造成的,其應該承擔《合同法》所規定的「締約過失責任」,開發商必須承擔因房價上漲造成的購房人的損失。雙方當初自願簽訂買賣合同,現在因為房價上漲開發商就不走尋常路去毀約。法院如果支持這樣的毀約,無異於「拉偏架」,違背法理之外,也向社會傳達非常糟糕的信號。司法判決絕對不能為開發商的不誠信撐腰,不能讓開發商通過違法、失信,把兩頭的便宜都給佔了。

此外,對於這次開發商的「自我舉報」,房地產管理部門不能裝沒看見。《城市房地產管理法》的第67條:違反規定預售商品房的,由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動,「沒收違法所得,可以並處罰款」。西安當地不妨把之前違法銷售的錢款全部沒收,讓違法且不誠信的開發商自作自受。

一個不言自明的邏輯是,「出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效」這一條款天然就是為了保護消費者,再具體點說,就是為了避免其遭遇「給錢卻收不到房」的處境。就此而言,當起訴前商品房已完成竣工驗收備案,房屋已屬現房、交易實質上完成後,商品房預售合同就應認定有效。只有遵循這一邏輯,才算是體現了對交易自由和意思自治的尊重,也才真正合乎目的解釋、利益分析的法律適用理念。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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