中國國內的房地產可謂是一片慘淡。（圖片來源：stokkete/Adobe stock）
【看中國2018年10月7日訊】這個金九銀十，中國國內的房地產可謂是一片慘淡，買房的不多，退房的倒是不少，全國各地開發商開始掀起了降低房價促銷的活動，為了掩人耳目，全都是精裝改毛坯的套路，一降就是30-40%，但是人們的反應卻並不積極，房子這個事永遠是買漲不買跌，你越是降價買的人就越少。於是房子多的人開始慌了。
我們不妨先看看其他的主要國家，房價都是怎麼漲的，這樣心裏就有數了，正好最近恆大研究院發布了一篇報告，首席經濟學家任澤平主筆的，就是年薪1500萬，月薪125萬的那位網紅經濟學家，這篇報告的事實分析部分還是很有看點的。
他這裡分析了全球主要國家，包括英國，法國，美國，日本的主要城市房價漲幅，我們先看英國倫敦，這裡指的是大倫敦的概念，包括內倫敦和外倫敦，這個地區是英國人口聚集區，0.6%的土地佔了13%的人口，和20%的GDP，所以屬於英國最富裕最繁華的地方，大倫敦地區最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國的61倍和英格蘭地區房價平均漲幅70倍，有一個參考數據，那就是在這50年英國名義GDP漲幅49倍。
如果把漲幅換算成年化，大倫敦房價每年上漲9.8%，而英格蘭地區每年漲幅8.9%，而名義GDP的漲幅是平均每年8%。所以在英國房地產具備投資的屬性。
再看法國，巴黎分為大巴黎小巴黎以及巴黎大區，如果以巴黎大區測算，佔法國人口接近20%，經濟份額達到30%，不過巴黎大區的房價漲幅就要比大倫敦慢的多，50年32.5倍，而法國平均房價漲幅只有22.7倍，法國名義GDP是28.1倍的漲幅，也就是說巴黎大區的房價每年漲7.3%，全法國只有6.5%，而名義GDP是年增長7%。特別說一點，2013年以後，巴黎的房價已經連年下跌，只有小巴黎，也就是巴黎市區的房價2016年以後恢復上漲。
再看美國紐約，紐約市是核心區域，他的房價漲幅只有5.4%，而全美更糟糕，年均漲幅不到5%，在美國的上百年歷史當中，房地產的漲幅基本與通脹持平，也就是說只能保值不能增值。而被全世界公認的富人區，曼哈頓和皇后區，最近30年的年均漲幅一個是3.9%，一個是4.1%。所以在美國房地產根本不具備投資屬性。
最後說日本，所有國家裡最猛的是日本，日本泡沫破滅之前的36年，房價上漲了82倍，75年到91年，其中6個核心城市年均漲幅11.2%，非核心城市年均漲幅6.4%，而日本的名義GDP是年均7.5%。92年以後日本的地價就大幅下跌，現在也只有1991年的47.5%。也就是說如今快30年過去了，日本房價依然處於腰斬狀態。
從這些國家來看，能得出什麼結論呢，那就是全球最主要國家的核心城市，他們的房價可以跑贏名義GDP，也就是長期具備一定的投資屬性，但也不會偏離太多。而非核心城市的房價，則很難跑贏名義GDP，所以在三四線買房投資，長期看是沒有前途的。
我們現在測算一下北上廣深，最近15年以來，至少漲了20倍，年均增長幅度達到22%，而名義GDP也叫作貨幣GDP，指的是用當年價格計算的國內生產總值，所以比我們通常知道的GDP數量一般大3%左右，我們之前的GDP一直都是8-10%，也就是說名義GDP，應該是11-13%左右。
如果這麼看，北上廣深的房價早已遠遠脫離了名義GDP的範疇，甚至泡沫的程度，比日本還大。日本在大泡沫前，房價增速也只比名義GDP快4%，而我們卻足足快了10%。
投資有一種理論叫做均值回歸，簡單解釋就是跟遛狗一樣，你牽著一條很長的繩子遛狗，而狗則前後左右的跑，他跑的很遠了，繩子就會繃緊，於是他就開始往回跑。人是在向前走，狗也會大體上跟著人一直走，但不代表他永遠在人的前面。
均值回歸就是投資界的萬有引力，當年巴菲特就是通過他算出來的網際網路泡沫，依據特別簡單，股市長期看每年平均漲10%，你如果某幾年漲的特別好，那麼後面大概率就要回落。房子也一樣，各個國家的歷史都已經說明，即使最好的核心區，房價也就基本跑贏名義GDP百分之1-2，那麼短期漲的多了必然會向均值回落。
值得注意的是，中國最近的名義GDP也在減速，大概只有9%了，所以未來房價再想如之前那麼漲，概率極小。反而很可能會出現法國和日本的情況。只是我們希望更像法國，慢慢的跌，而不要像日本那麼暴風驟雨而已。如果要按照世界平均的水平算，我們房價年均每年漲15%更合理一些，那麼算下來就是15年8倍，也就是說現在的房價比正常值高了一倍還多。
